Đất thổ cư là gì? Điều kiện tách thửa đối với đất thổ cư như thế nào?

Khái niệm đất thổ cư là gì?

Căn cứ vào mục đích sử dụng thì đất đai được phân loại thành 3 nhóm, cụ thể là đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng. Trong đó: 

• Đất phi nông nghiệp là đất trồng cây hàng năm bao gồm đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng đặc dụng; đất rừng phòng hộ; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối, đất nông nghiệp khác. 

• Đất phi nông nghiệp gồm đất ở đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất xây dựng vào mục đích quốc phòng - an ninh; đất xây dựng cơ sở văn hóa - xã hội - y tế - giáo dục đào tạo - thể dục thể thao - y tế,...; đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp; đất thương mại - dịch vụ,....

• Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

Theo pháp luật thì đất đai không có loại nào được gọi là đất thổ cư. Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở nông thôn (ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu OĐT). Hay nói cách khác là đất thổ cư không phải là loại đất theo quy định của pháp luật đất đai mà đây là cách thường gọi của người dân. 

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013 thì đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng ổn định lâu dài (không xác định thời hạn sử dụng chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn).

Phân loại đất thổ cư như thế nào?

Sau khi đã hiểu đất thổ cư là gì thì cần hiểu có bao nhiêu loại đất thổ cư. Hiện nay, đất thổ cư được chia làm 2 loại chính bao gồm cư đô thị và đất thổ cư nông thôn.

Đất thổ cư đô thị 

Căn cứ theo Điều 144 Luật Đất đai 2013, đất thổ cư đô thị (ODT) là loại đất dùng để xây nhà ở, xây dựng công trình đời sống thuộc khu dân cư đô thị. Loại đất này có những chính sách riêng khác trong pháp luật đất đai từ thuế cho đến hạn mức sử dụng, cấp giấy phép xây dựng.

Đất thổ cư đô thị sở hữu nhiều đặc điểm giống với đất thổ cư bình thường, cụ thể: 

• Được quản lý bởi quận, thành phố, thị xã, khu dân cư quy hoạch của đô thị mới.

• Đất ở đô thị sẽ bao gồm: Đất xây dựng công trình phục vụ cuộc sống, xây dựng nhà ở; Vườn ao nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu đô thị.

Đất thổ cư nông thôn

Căn cứ theo Điều 143 Luật Đất đai 2013, đất thổ cư nông thôn (OTN) là loại đất do xã quản lý thuộc khu vực nông thôn.

Lưu ý: Đối với đất nằm ở trong khu đô thị đang quy hoạch để lên thành phố thì không còn được gọi là đất ở nông thôn. 

Đất ở nông thôn sẽ được ưu tiên để cấp phép cho việc xây dựng vườn, ao và mang những đặc điểm như sau: 

• Có ranh giới địa chính nằm tại nông thôn, do xã quản lý;

• Có chính sách thuế, quy hoạch riêng.

Theo như quy định tại Khoản 1 Điều 143 Luật Đất đai 2013 thì đất thổ cư nông thôn được phân thành các loại như sau:

• Đất để xây dựng nhà ở, đất ở do hộ gia đình xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống;

• Vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn.

Thời hạn sử dụng đất thổ cư là gì?

Hiện nay, thời hạn của đất thổ cư được chia thành 2 loại, cụ thể: 

• Loại đất thổ cư có thời hạn sử dụng;

• Loại đất thổ cư được sử dụng ổn định và lâu dài.

Đối với loại đất có thời hạn sử dụng thì sẽ được quy định trong các giấy tờ đất, hợp đồng mua bán đất. Thường thì thời hạn của các loại đất này có thể từ 20 - 50 năm, 70 năm.

Đối với loại đất thổ cư sử dụng ổn định, lâu dài thì thời hạn sử dụng đất này sẽ phụ thuộc vào diện tích đất đã có, xem có bị rơi vào trường hợp Nhà nước thu hồi không?

Điều kiện tách thửa đối với đất thổ cư là gì?

Vì diện tích tối thiểu được tách thửa đất thổ cư tại mỗi địa phương được quy định khác nhau cho nên điều kiện tách thửa cũng sẽ khác nhau. Tuy nhiên, pháp luật đất đai vẫn quy định về điều kiện tách thửa cơ bản cần phải tuân thủ, cụ thể như sau: 

• Đất phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở cùng các tài sản gắn liền với đất;

• Đất tách thửa không có tình trạng tranh chấp;

• Đất tách thửa không thuộc những trường hợp sau:

+ Đất đang kê biên tài sản;

+ Không thuộc những dự án phát triển nhà ở, dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch;

+ Đất không thuộc khu vực đã có thông báo sẽ thu hồi đất. 

• Đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu: Theo quy định tại Điều 143, 144 Luật Đất đai 2013 và khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì diện tích tối thiểu để được tách thửa đất thổ cư nông thôn và đô thị sẽ do UBND quy định.

Những nội dung cần lưu ý khi chuyển sang đất thổ cư là gì?

Điều kiện để chuyển sang đất thổ cư là gì?

Theo như quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 có quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau: 

“Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”.

Như thế, tất cả các loại đất mà không phải là đất ở thì không được xây dựng nhà ở. Nếu muốn xây dựng nhà ở cần phải xin chuyển mục đích sử dụng đất. 

Theo đó, căn cứ điểm d và điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì tất cả các loại đất muốn chuyển sang đất ở (đất thổ cư) cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hay nói cách khác là khi nào có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) thì các hộ gia đình hoặc cá nhân mới được xây dựng nhà ở trên loại đất khác (loại đất mà trước đó không phải là đất ở). 

Điều 52 Luật Đất đai 2013 có quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể như sau:

“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Như thế, UBND cấp huyện sẽ quyết định cho hộ gia đình hoặc cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sau khi đã nhận được đơn, thửa đất xin chuyển thuộc khu vực nào được phép chuyển. 

Hay nói cách khác thì UBND cấp truyện chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp mà không phải đất ở sang đất ở khi đủ 2 điều kiện dưới đây: 

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cho phép chuyển sang đất ở (nếu như không cho phép thì phải đợi). 

• Có đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Lưu ý: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm đều được công khai nên người dân có thể tự mình kiểm tra hoặc hỏi ý kiến của công chức địa chính tại nơi đang sinh sống.

Thủ tục chuyển sang đất thổ cư như thế nào?

Dưới đây là các bước chuyển sang đất thổ cư: 

Bước 1. Người dân tiến hành chuẩn bị hồ sơ bao gồm: Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất, Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Bước 2. Nộp và tiếp nhận hồ sơ chuyển đổi đất thổ cư.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu chuyển đổi đất

Bước 4. Trả kết quả chuyển đổi đất thổ cư cho người dân.

Thời gian giải quyết thủ tục xin chuyển sang đất thổ cư bao lâu?

Căn cứ theo Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì thời gian giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa và vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

Thời gian trên sẽ không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo như quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Chi phí chuyển sang đất thổ cư là bao nhiêu?

Khi chuyển từ loại đất khác sang đất thổ cư thì người sử dụng đất cần phải nộp các khoản phí bao gồm: Tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí để cấp giấy chứng nhận, phí thẩm định hồ sơ. 

Trước khi có ý định chuyển từ đất khác sang đất thổ cư, bạn nên tìm hiểu trước về các loại phí để tránh những phát sinh không đáng có. 

Trên đây là toàn bộ thông tin đất thổ cư là gì mà Hometoday tổng hợp. Hy vọng bài viết có thể giúp ích cho bạn nếu có ý định chuyển đổi sang đất thổ cư trong tương lai.