Khi 1 mét vuông đất có giá 1 tỷ đồng và sự phân hoá đô thị đo bằng khoảng lùi biệt thự

Nếu có một thước đo chính xác nhất cho sự phân hóa của một đô thị, đó không phải là chiều cao của các tòa chọc trời, mà là chiều rộng của những khoảng lùi biệt thự.

Nhìn vào bản đồ định giá bất động sản thấp tầng Hà Nội những năm gần đây, người ta dễ choáng ngợp bởi những con số. Một mét vuông đất ở Noble Palace Tây Hồ giờ được định giá từ 600 triệu đến hơn 1 tỷ đồng.

Ngay cả những tượng đài cũ như Vinhomes Riverside cũng đã neo chắc ở mức trung bình 500 triệu/m², còn những căn đơn lập mặt hồ Hoàng Lan tại Vinhomes Green Bay thì đã chạm ngưỡng một tỷ rưỡi cho mỗi mét vuông đất.

Để dễ hình dung về mặt vật lý, một mét vuông vừa vặn cho một người đứng. Ở những tọa độ kể trên, một bước chân của bạn có giá trị bằng cả một năm lao động của một công chức mẫn cán, hoặc mười năm tích lũy của một công nhân lành nghề.

Sự tăng giá của bất động sản hạng sang thường được giải thích bằng các lý thuyết kinh tế học: sự khan hiếm của quỹ đất nội đô, lạm phát, hay dòng tiền tìm nơi trú ẩn an toàn. Nhưng ở góc độ xã hội, những con số nghẹt thở này phản ánh một thực tế khác: sự hình thành của những "ốc đảo biệt lập" bên trong lòng đô thị.

Khi một mét vuông đất có giá một tỷ đồng, thứ người ta mua không còn là gạch đá, bê tông hay một chỗ chui ra chui vào. Thứ người ta mua là một tấm màng lọc xã hội.

Giá tiền đóng vai trò như một bộ rây tự động, gạn lọc ra một cộng đồng cư dân có cùng độ dày ví tiền, cùng phông lối sống, và quan trọng nhất: tách biệt khỏi phần còn lại của thành phố – nơi những tiếng còi xe, khói bụi và sự chật chội vẫn diễn ra hàng ngày.

Người ta sẵn sàng trả hàng trăm tỷ đồng để mua lấy sự yên tĩnh, mua lấy một ánh nhìn trực diện ra mặt hồ không bị che chắn, và mua cả sự an tâm rằng hàng xóm của mình cũng là những người có khả năng chi trả tương đương. Đó là một thứ quyền lực mềm được bảo đảm bằng quyền sở hữu đất đai.

Sự phát triển này là tất yếu trong một nền kinh tế thị trường đang trưởng thành, nơi người giàu có quyền thụ hưởng những giá trị tương xứng với tài sản của họ.

Nhưng nó cũng đặt ra một câu hỏi đau đáu cho quy hoạch đô thị: Khi những khoảng không gian đẹp nhất, những bờ hồ thoáng đãng nhất dần biến thành tài sản riêng đằng sau những cánh cổng sắt có bảo vệ nghiêm ngặt, thì không gian chung cho số đông sẽ nằm ở đâu?

Hà Nội đang phình to ra. Những dự án ở Đan Phượng, Hoài Đức hay Gia Lâm với mức giá "mềm" hơn – khoảng dưới 200 đến 300 triệu/m² – đang kéo giãn mật độ dân cư ra vùng ven.

Nhưng dòng chảy của giới siêu giàu thì ngược lại, họ vẫn có xu hướng tụ về những lõi trung tâm độc bản, nơi giá trị không tính bằng diện tích mà tính bằng tọa độ địa lý và khoảng cách tới các hồ nước lớn.

Những con số tỷ đồng trên mỗi mét vuông không chỉ là câu chuyện của thị trường tài chính. Chúng là những cột mốc định vị rõ ràng cho thấy thành phố đang tự phân tầng mạnh mẽ hơn bao giờ hết.

Và phía sau những hàng rào biệt thự xa hoa ấy, giấc mơ về một ngôi nhà có khoảng sân và mảnh vườn của người đô thị bình thường đang ngày một lùi xa, ra ngoài những đường vành đai.