Thị trường bất động sản giảm nhiệt, hạ tầng trở thành "đòn bẩy" tăng trưởng

Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam - Avison Young hôm nay công bố Báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam Q2/2026. Báo cáo phân tích tình hình hoạt động trong các phân khúc bất động sản (BĐS) chính trong quý 2, đồng thời chỉ ra triển vọng tăng trưởng trung và dài hạn.

Trong sáu tháng đầu năm 2026, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) giải ngân đạt mức cao nhất trong năm năm qua, hoạt động góp vốn, mua cổ phần tăng gần 90%, trong khi tiến độ giải ngân đầu tư công cải thiện so với các năm trước. Những động lực vĩ mô này góp phần thúc đẩy quá trình điều chỉnh và tái cân bằng cung - cầu của thị trường bất động sản. 

Ông David Jackson - Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam nhận định: “Những biến động như mặt bằng lãi suất tăng, thanh khoản chậm lại hay tâm lý thận trọng kéo dài nên được xem là “liều thuốc” cần thiết để điều chỉnh thị trường tái cân bằng và hướng tới chu kỳ phát triển bền vững hơn. Ở góc độ vĩ mô, vốn FDI giải ngân cao cộng với hoạt động M&A tăng tiếp tục phản ánh niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường. Cùng với đó, các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đang được đẩy mạnh triển khai sẽ hình thành mạng lưới liên kết vùng và các cực tăng trưởng mới. Trong bối cảnh đó, năng lực cạnh tranh của dự án sẽ không còn được quyết định bởi quy mô nguồn cung, mà bởi khả năng đáp ứng nhu cầu thực của người sử dụng cuối và giá trị khai thác dòng tiền bền vững.” 

Thị trường căn hộ sàng lọc và tái cân bằng sâu sắc sau thời kỳ tăng trưởng nóng

Giá bán cao cùng áp lực lãi vay khiến tỷ lệ hấp thụ tiếp tục suy giảm. Dấu hiệu giảm giá thứ cấp xuất hiện cục bộ ở vài sản phẩm và phân khúc. Dòng tiền ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng cho thuê ổn định.

Trong quý 2, thị trường thành phố Hồ Chí Minh sau sáp nhập (TP.HCM) ghi nhận gần 12.000 căn hộ sơ cấp mở bán mới. Trong khi giá sơ cấp trong trung tâm duy trì ngưỡng cao từ 3.500-5.900 USD/m2, giá bán thứ cấp giảm 5%-8% xuống còn 4.450 USD/m2. Tỷ lệ hấp thụ không đều giữa các phân khúc phản ánh sự dịch chuyển mức độ quan tâm của thị trường, chênh lệch từ dưới 30% (dự án cao cấp) đến 28%-35% (dự án trung cấp). Trong giai đoạn 2027-2030, thị trường TP.HCM dự kiến sẽ đón hơn 30.000 căn hộ mới mỗi năm.

Tại Hà Nội, hơn 4.000 căn mở bán trong quý phần lớn vẫn thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá sơ cấp ở khu vực phía Tây và Đông dao động khoảng 3.250-4.400 USD/m2, trong khi giá trong nội đô đạt trung bình từ 5.400-9.500 USD/m2, tăng nhẹ 2% so với quý trước. Mặt bằng giá neo ở mức cao vượt quá khả năng chi trả của nhiều nhóm khách hàng khiến lực cầu suy giảm đáng kể, kèm theo làn sóng giảm giá thứ cấp cục bộ lên tới 12%. Thanh khoản chậm, tâm lý thận trọng kéo dài và hoạt động đầu cơ ngắn hạn gần như biến mất cho thấy thị trường đang trải qua những điều chỉnh cần thiết nhằm tái cân bằng cung-cầu. Đồng thời, nỗ lực gia tăng nguồn cung nhà ở có giá phù hợp sẽ giúp cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân Thủ đô.

Thị trường căn hộ Đà Nẵng giữ nhịp tốt trong quý vừa qua. Nguồn cung mới vẫn chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang với các dự án như Ecolife Signature, tòa M2 thuộc Meridian và các quỹ căn mới tại Capital Square. Giá bán sơ cấp dao động khá rộng theo khu vực, dẫn đầu gồm An Hòa và Hải Cường nhờ lợi thế vị trí, kế đến là Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn. Liên Chiểu là khu vực có mặt bằng giá vừa phải nhất, phù hợp nhu cầu ở thực. Lực cầu từ nhóm nhà đầu tư từ Hà Nội và TP.HCM tiếp tục hỗ trợ thanh khoản và tỷ lệ hấp thụ của thị trường.

Một khách sạn danh giá tại TP.HCM tiên phong trong xu hướng du lịch bền vững, thị trường khách sạn - nghỉ dưỡng Đà Nẵng bứt phá trong mùa du lịch hè

Trong quý 2, thị trường khách sạn 4-5 sao tại TP.HCM duy trì hoạt động ổn định. Nguồn cầu chính đến từ nhóm khách công vụ, chuyên gia nước ngoài và du khách quốc tế có mức chi tiêu khá. Đáng chú ý, ngày 05/06, Sheraton Saigon Grand Opera Hotel trở thành khách sạn đầu tiên của Marriott International tại Việt Nam đạt chứng chỉ LEED Gold. Trong hai năm tới, nhiều thương hiệu quốc tế mới dự kiến gia nhập thị trường, như Nobu Hotel Ho Chi Minh City, Four Points by Sheraton và JW Marriott tại Cần Giờ. Tại khu vực TP.HCM mở rộng, nguồn cung khách sạn cao cấp được kỳ vọng dồi dào hơn sau các thỏa thuận hợp tác phát triển giữa IHG Hotels & Resorts với Meraki Land, cũng như giữa Sun Group và Marriott International.

Trong khi đó, thị trường khách sạn Đà Nẵng ghi nhận công suất phòng liên tục chạm trần và giá thuê phòng 5 sao tăng trưởng tốt nhờ lượng du khách quốc tế tăng. Sau nhiều thương vụ tái cấu trúc và sáp nhập thương hiệu trong nửa đầu năm, nhiều dự án nghỉ dưỡng dọc tuyến đường Võ Nguyên Giáp và khu vực bán đảo Sơn Trà đã được nâng cấp lên các thương hiệu quốc tế cao cấp hơn. Điều này thúc đẩy quá trình tái định vị Đà Nẵng thành thị trường lưu trú và nghỉ dưỡng cao cấp. Dù lực cầu hồi phục mạnh mẽ, việc có thêm 18 dự án đang triển khai với quy mô tương đương gần 30% tổng nguồn cung phòng hiện hữu có thể tạo áp lực cạnh tranh lên công suất khai thác và giá phòng trung bình trong thời gian tới. 

Thị trường văn phòng ghi nhận tín hiệu hình thành những cực phát triển vệ tinh mới

Quý 2/2026, các tòa nhà hạng A tại khu vực trung tâm (CBD) TP.HCM tiếp tục thu hút sự quan tâm của các doanh nghiệp công nghệ, tài chính, dịch vụ chuyên môn và doanh nghiệp FDI. Cấu trúc nguồn cung tương lai đang được định hình qua hai xu hướng. Thứ nhất là sự tập trung vào các dự án quy mô lớn, hiện đại và đạt tiêu chuẩn quốc tế, tiêu biểu là dự án hạng A The Kross dự kiến bổ sung 50.499 m2 diện tích sàn cho thị trường. Thứ hai là xu hướng mở rộng không gian làm việc ra các cực phát triển vệ tinh với sự kiện khởi công tháp văn phòng trong khu đô thị Vinhomes Grand Park.

Tại Hà Nội, hoạt động cho thuê chủ yếu xoay quanh việc lấp đầy hai dự án mới The Marc 88 và Oriental Square, nâng tỷ lệ hấp thụ hạng A cải thiện nhẹ. Nguồn cung tương lai tiếp tục dịch chuyển về khu đô thị Ciputra và khu vực Hồ Tây, nơi đang hình thành các tổ hợp quy mô lớn tích hợp văn phòng, thương mại, khách sạn và căn hộ. Các dự án này được kỳ vọng bổ sung nguồn cung chất lượng cao, đồng thời củng cố triển vọng khu vực phía Tây trong những năm tới. 

Trong khi đó, triển vọng trung và dài hạn của thị trường văn phòng Đà Nẵng được đánh giá tích cực nhờ kế hoạch phát triển Trung tâm Tài chính quốc tế 300 héc-ta. Trong bối cảnh đó, Viettel Hub tại phường Hòa Cường được xem là dự án “mỏ neo”. Dự kiến hoạt động từ năm sau, dự án gồm hai tòa tháp cao 25 và 18 tầng, cung cấp khoảng 100.000 m² diện tích sàn văn phòng chất lượng cao. Đây sẽ là động lực quan trọng thu hút các định chế tài chính, quỹ đầu tư, doanh nghiệp fintech và các đơn vị cung cấp dịch vụ hỗ trợ liên quan. 

Phân khúc bán lẻ đẩy mạnh chuyển dịch tư duy cạnh tranh từ mở rộng quy mô sang nâng cao chất lượng vị trí, hiệu quả khai thác và trải nghiệm mua sắm

Trong quý 2/2026, các trung tâm thương mại trong trung tâm TP.HCM ghi nhận nhu cầu thuê ổn định, chủ yếu từ các ngành hàng thời trang, F&B, mỹ phẩm và giải trí. Hoạt động cho thuê tích cực phản ánh niềm tin của các thương hiệu vào sức mua nội địa và lượng khách du lịch ngày càng tăng. Một số thương hiệu thời trang quốc tế cao cấp mở rộng diện tích và tăng số lượng cửa hàng nhằm tối ưu nhận diện và hiệu quả kinh doanh, tiêu biểu như Louis Vuitton, Marithé François Girbaud và POLO USPA. 

Tại Hà Nội, diễn biến đáng chú ý trong quý là thỏa thuận hợp tác chiến lược giữa chủ đầu tư Vincom Retail và nhà bán lẻ Central Retail, mở đường cho đại siêu thị GO! hiện diện trong hệ thống Vincom, bắt đầu từ Vincom Plaza Đan Phượng tại khu vực phía tây - nơi đang chứng kiến tốc độ đô thị hóa và gia tăng dân cư mạnh mẽ. Sự kiện này cho thấy xu hướng nâng cấp và đa dạng hóa mô hình thương mại tích hợp trong các khu đô thị mới, tạo thêm động lực thu hút khách thuê. Về phía cầu, các ngành hàng thời trang, F&B, siêu thị, giải trí và dịch vụ gia đình tiếp tục dẫn dắt nhu cầu tìm thuê mặt bằng. 

Trong khi TP.HCM và Hà Nội không ghi nhận nguồn cung mới, Đà Nẵng đón thêm 21.000 m2 diện tích cho thuê từ dự án AEON MALL Đà Nẵng Thanh Khê. Sự kiện khai trương là cột mốc quan trọng trong chiến lược mở rộng tại miền Trung của tập đoàn bán lẻ Nhật Bản, đồng thời thúc đẩy thanh khoản và góp phần tái định hình cục diện thị trường bán lẻ tại Đà Nẵng. 

Nhìn chung, phân khúc BĐS bán lẻ tại ba thị trường trọng điểm dự báo duy trì tăng trưởng bền vững trong các quý tới. Trọng tâm cạnh tranh hướng về việc tối ưu cơ cấu ngành hàng, nâng cao chất lượng dịch vụ và gia tăng trải nghiệm nhằm thu hút khách hàng và kéo dài thời gian mua sắm. 

Nhà ở thấp tầng giữ vững sức hút nhờ giá trị tích lũy bền vững, nhiều dự án quy mô lớn ra mắt trong quý 2

Tại khu vực TP.HCM (cũ), gần 2.400 sản phẩm nhà liền thổ được ra mắt trong quý 2, chủ yếu đến từ hai dự án lớn Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ và Vinhomes Saigon tại Hóc Môn. Nguồn cung mới tăng mạnh tại khu vực vùng ven giúp thiết lập mặt bằng giá sơ cấp mới, lần lượt đạt 6.800 USD/m2 (Cần Giờ) và 4.900 USD/m2 (Hóc Môn). Dù vậy, thanh khoản chưa thật sự cải thiện, tỷ lệ hấp thụ quanh mức 25%-30% do tâm lý thận trọng trước biến động lãi suất. 

Trong quý 2, thị trường Hà Nội ghi nhận nhịp điều chỉnh rõ nét. Giá sơ cấp tiếp tục tăng, dao động khoảng 4.500-13.000 USD/m2, một phần do chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng ngày càng tiệm cận giá thị trường. Trong khi đó, khả năng chi trả của người mua thu hẹp khiến thanh khoản thực tế giảm xuống còn 20%. Ở thị trường thứ cấp, tâm lý phòng thủ tiếp tục chiếm ưu thế. 

Ngược lại, thị trường Đà Nẵng ghi nhận tín hiệu tích cực hơn. Điểm nhấn của quý là khoảng 3.000 sản phẩm đủ điều kiện mở bán tại dự án Vinhomes Hải Vân Bay với mức giá chào bán trung bình khoảng 3.800 USD/m². 

Mặc dù thanh khoản cần thêm thời gian phục hồi, các sản phẩm thấp tầng nằm trong khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, sở hữu hệ thống tiện ích hoàn thiện và kết nối giao thông thuận lợi vẫn được đánh giá có triển vọng tăng trưởng tích cực dài hạn khi điều kiện tín dụng và tâm lý thị trường cải thiện.