Bất động sản công nghiệp miền Bắc tăng tốc, Hải Phòng dẫn đầu làn sóng phát triển mới

Với hơn 800.000 m² kho xưởng xây sẵn mới được đưa vào hoạt động, dự kiến tổng nguồn cung mới trong cả năm sẽ vượt mốc 1 triệu m² – mức cao nhất kể từ khi phân khúc này hình thành tại miền Bắc. Trong bức tranh sôi động ấy, Hải Phòng đang nổi lên như điểm sáng dẫn dắt thị trường nhờ loạt khu công nghiệp mới đi vào hoạt động với mức giá thuê cao.

Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký và giải ngân trong 9 tháng đầu năm lần lượt đạt 28,54 tỷ USD và 18,8 tỷ USD, tăng lần lượt 15,2% và 8,5% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, góp phần củng cố đà ổn định và phát triển của bất động sản công nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục được xem là điểm đến hấp dẫn trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Theo báo cáo quý III/2025 do CBRE công bố ngày 14/10, khu vực miền Bắc duy trì xu hướng tích cực. Tổng diện tích đất công nghiệp được hấp thụ tại các tỉnh, thành phố cấp 1 đạt gần 350 ha, trong đó hơn một nửa được ghi nhận trong quý I – thời điểm trước khi Mỹ công bố chính sách thuế quan mới đối với một số quốc gia, bao gồm cả Việt Nam.

Tính đến cuối quý III/2025, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp đạt 78,1%, giảm nhẹ 1,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê trung bình đạt 142 USD/m²/kỳ hạn còn lại, tăng 4,1% so với cùng kỳ và tăng 2,3% so với quý trước. CBRE lý giải rằng mức giá này chủ yếu bị kéo lên bởi các khu công nghiệp mới tại Hải Phòng, nơi chào thuê với giá cao. Ngược lại, phần lớn khu công nghiệp hiện hữu vẫn duy trì mức giá ổn định để thu hút khách thuê trong bối cảnh nhu cầu chưa bùng nổ rõ rệt.

Ở phân khúc kho xưởng xây sẵn, miền Bắc ghi nhận bước tiến rõ rệt khi tổng nguồn cung mới trong 9 tháng đã vượt tổng cung cả năm 2024. Dự kiến đến cuối năm nay, nguồn cung sẽ vượt mốc 1 triệu m², phản ánh sự mở rộng mạnh mẽ của thị trường. Tuy nhiên, do nguồn cung tăng nhanh, tỷ lệ lấp đầy trung bình có xu hướng giảm nhẹ, còn 79,3% đối với nhà kho (giảm 4,7 điểm phần trăm) và 88,4% với nhà xưởng xây sẵn (giảm 2,2 điểm phần trăm). Dù vậy, diện tích cho thuê thực tế vẫn tăng mạnh 36,4% so với cùng kỳ năm 2024, đạt tổng cộng 600.000 m².

Về mặt bằng giá, tại các tỉnh cấp 1, giá thuê trung bình đạt khoảng 4,9 USD/m²/tháng với nhà kho và 5,0 USD/m²/tháng với nhà xưởng, tương ứng tăng 6,4% và 2,5% so với cùng kỳ. Các doanh nghiệp thuê lớn chủ yếu đến từ ngành sản xuất điện tử và thiết bị thể thao, trong khi lĩnh vực logistics tiếp tục đóng vai trò là nhóm khách hàng chủ lực.

CBRE nhận định, về dài hạn, bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển ổn định, nhờ vào sự tham gia ngày càng sâu rộng của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Sự chuyển đổi mô hình từ nhà kho truyền thống sang nhà xưởng hỗn hợp và cao tầng đang trở nên phổ biến hơn, đặc biệt tại những khu vực có quỹ đất hạn chế quanh Hà Nội và các tỉnh lân cận. Điều này giúp tối ưu diện tích sử dụng và ứng phó với áp lực tăng giá thuê.

Báo cáo từ Cushman & Wakefield cũng xác nhận xu hướng mở rộng rõ nét tại thị trường phía Bắc. Tổng nguồn cung đất công nghiệp tích lũy toàn vùng hiện đạt 23.563 ha, tăng gần 37% so với trước. Trong quý III/2025, thị trường chứng kiến ba khu công nghiệp mới đồng loạt khởi công tại Phú Thọ, Hải Phòng và Ninh Bình, cung cấp thêm hơn 700 ha đất công nghiệp cho thuê.

Phân khúc nhà xưởng xây sẵn tiếp tục là tâm điểm thu hút khách thuê. Tổng nguồn cung hiện hữu tại miền Bắc đạt 5,1 triệu m², tăng 14% sau quá trình điều chỉnh địa giới hành chính. Trong quý vừa qua, thêm gần 100.000 m² sàn cho thuê được đưa vào hoạt động tại Bắc Ninh và Hưng Yên. Mặc dù nguồn cung tăng, tỷ lệ lấp đầy lại tăng mạnh, đạt 87% – tăng 4 điểm phần trăm so với quý II. Hà Nội ghi nhận mức lấp đầy 100%, Hưng Yên đạt 93%, Hải Phòng 87% và Bắc Ninh 86%. Những dự án gần các tuyến cao tốc, cảng biển và khu dân cư đông đúc thường được lấp đầy nhanh chóng ngay sau khi hoàn thiện.

Giá thuê nhà xưởng giữ ở mức trung bình 5,0 USD/m²/tháng, không thay đổi so với quý trước nhưng đã tăng 2% so với cùng kỳ năm ngoái, tiếp tục củng cố xu hướng tăng trưởng bền vững.

Với phân khúc nhà kho xây sẵn, tổng nguồn cung tích lũy sau điều chỉnh địa giới đạt 3,4 triệu m², tăng 7,6% so với trước. Quý III ghi nhận thêm 18.000 m² sàn mới tại Hưng Yên. Tỷ lệ lấp đầy tăng mạnh lên 77%, nhờ nhu cầu lưu trữ hàng hóa tăng trước mùa cao điểm cuối năm và sự phát triển ổn định của các ngành sản xuất linh kiện điện tử, vật liệu xây dựng và hàng tiêu dùng truyền thống. Các địa phương như Hà Nội, Ninh Bình và Quảng Ninh gần như đạt công suất tối đa, trong khi Hưng Yên đạt gần 80% và Hải Phòng ở mức 78%. Giá thuê nhà kho trung bình ổn định ở mức 4,9 USD/m²/tháng, cao hơn 2% so với cùng kỳ 2024.

Theo bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, từ nay đến năm 2028, khoảng 6.500 ha đất công nghiệp mới sẽ được bổ sung tại miền Bắc, tạo dư địa tăng trưởng đáng kể cho toàn vùng. Trong số này, Ninh Bình được đánh giá là “ngôi sao đang lên” với hai dự án quy mô lớn: KCN Đồng Văn V và Đồng Văn VI do Western Pacific đầu tư, cung cấp gần 500 ha đất cho thuê.

Không chỉ dừng lại ở đất công nghiệp, phân khúc nhà xưởng xây sẵn cũng được dự báo sẽ mở rộng thêm khoảng 900.000 m² sàn trong ba năm tới, nhằm đón đầu làn sóng đầu tư sản xuất quy mô lớn và chuyển dịch chuỗi cung ứng. Xu hướng từ mô hình kho bãi truyền thống sang nhà xưởng sản xuất cho thấy các nhà đầu tư đang hướng đến chuỗi giá trị có hàm lượng công nghệ cao và giá trị gia tăng lớn hơn.

Riêng với nhà kho xây sẵn, giai đoạn 2025–2028 dự kiến sẽ đón thêm khoảng 800.000 m² sàn mới. Bắc Ninh và Hải Phòng sẽ tiếp tục giữ vai trò then chốt, chiếm lần lượt 49% và 31% nguồn cung bổ sung, khẳng định vị thế là hai cửa ngõ logistics chiến lược của miền Bắc.

Theo đánh giá chung, khu vực miền Bắc đang bước vào một giai đoạn phát triển mới với quy mô lớn hơn, quy hoạch bài bản hơn và vị thế cạnh tranh cao hơn trong chuỗi cung ứng khu vực. Đây là tín hiệu tích cực cho cả nhà đầu tư trong và ngoài nước đang tìm kiếm cơ hội mở rộng sản xuất tại Việt Nam.