Cải tạo chung cư cũ: Làm sao để tránh "tiền mất tật mang"?

Sự lo ngại khi cải tạo nhà chủ yếu xoay quanh hai vấn đề lớn: Chi phí cải tạo và sự phức tạp trong các vấn đề cần xử lý: 

Khi xem xét chi phí cải tạo một chung cư cũ, có 2 yếu tố chính cần cân nhắc: Tình trạng hiện tại của căn hộ và mức độ cải tạo yêu cầu, cùng với khoản đầu tư cần thiết cho nội thất và thiết bị gia dụng.

Để làm rõ hơn, đơn vị thiết kế LAVIA Concept Việt Nam sẽ giới thiệu một ví dụ thực tế từ dự án được thực hiện vào tháng 9/2023. Dự án này sẽ giúp bạn hình dung rõ hơn về chi phí cải tạo căn hộ.

Cụ thể, căn hộ được cải tạo có diện tích 135m², là căn góc với hai mặt thoáng, bao gồm 3 phòng ngủ, thuộc chung cư tại 88 Láng Hạ, Hà Nội. Giá mua căn hộ là khoảng 50 triệu đồng/m², và chi phí cải tạo ước tính trung bình 5 triệu đồng/m². Trong đó, cải tạo phần thô tiêu tốn khoảng 2 triệu đồng/m², trong khi chi phí cho nội thất và thiết bị là 3 triệu đồng/m².

Chi phí cải tạo phần thô được xác định bởi 2 yếu tố:

Tình trạng xuống cấp: 

Thấm dột: Căn hộ gặp vấn đề thấm dột nghiêm trọng từ nhiều nguồn khác nhau. Nước thấm từ bên ngoài qua sàn ban công và làm bong tróc sơn mặt ngoài, cũng như ngấm vào từ WC và từ trên trần căn hộ phía trên. Đặc biệt, phía chủ đầu tư đã cam kết sơn lại mặt tiền bên ngoài, điều này rất quan trọng vì nếu chỉ cải tạo từ bên trong, vấn đề ngấm mốc sẽ khó được khắc phục triệt để.

Tường: Sơn tường và giấy dán tường đã bị bong tróc và ẩm mốc nghiêm trọng do tình trạng thấm dột.

Trang thiết bị điện - nước: Nhiều thiết bị như công tắc và ổ cắm đã xuống cấp, không còn đáp ứng được yêu cầu của các thiết bị hiện đại, đặc biệt là những thiết bị tiêu tốn nhiều năng lượng như bếp từ. Việc tiếp tục sử dụng những thiết bị này có thể dẫn đến các sự cố nguy hiểm, ảnh hưởng đến sức khỏe, tính mạng và làm hỏng các thiết bị đắt tiền khác.

Sàn gỗ: Sàn đã bị hư hỏng nghiêm trọng do thấm nước, không chỉ làm giảm tính thẩm mỹ mà còn gây ra mùi ẩm mốc khó chịu.

Trần thạch cao: Chất lượng thi công kém đã dẫn đến tình trạng xuống cấp của trần thạch cao, với các dấu hiệu bị võng và yếu, gây mất thẩm mỹ và tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn.

Vì vậy, việc khảo sát kỹ lưỡng hiện trạng trước khi ký hợp đồng mua nhà là vô cùng quan trọng. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến giá trị mua bán mà còn đảm bảo khả năng khắc phục và sử dụng an toàn, tránh những bất tiện và nguy hiểm tiềm ẩn trong quá trình sử dụng sau này.

Mức độ cải tạo mong muốn:

Chủ nhà mong muốn xử lý triệt để các vấn đề thấm dột ở ban công và nhà vệ sinh, điều này dẫn đến việc phải ốp lát lại toàn bộ khu vực này. Ngoài ra, toàn bộ căn hộ cần được sơn lại. Các thiết bị điện đã xuống cấp cần được thay thế để đảm bảo an toàn và hiệu quả sử dụng. Gia chủ cũng quyết định lát lại sàn gỗ và sàn gạch theo thiết kế mới, cùng với việc làm lại trần thạch cao để phù hợp với phong cách hiện đại.

Với ngân sách 2 triệu đồng/m², chủ nhà đã chọn phương án cải tạo tiết kiệm, tập trung vào việc khắc phục các vấn đề cơ bản của căn hộ. Những khu vực không ảnh hưởng lớn đến công năng và tiện nghi sử dụng, chẳng hạn như cửa, điều hòa cũ, hay bình nóng lạnh, sẽ được giữ lại, bảo dưỡng và sử dụng tiếp để giảm chi phí.

3 yếu tố chính quyết định nội thất và trang thiết bị:

Công năng sử dụng: Đây là yếu tố quan trọng nhất và mang tính cá nhân hóa cao. Căn hộ 3 phòng ngủ được cải tạo thành 2 phòng ngủ và 1 phòng làm việc, với giường gấp có thể tiếp khách và người thân. Phòng làm việc được kết nối với phòng khách và bếp ăn qua hệ cửa sổ kính lớn, tạo không gian mở và thông thoáng, có thể kéo rèm khi cần thiết.

Thẩm mỹ: Được xác định bởi phong cách thiết kế mong muốn và chất lượng hoàn thiện. Căn hộ chọn phong cách hiện đại tối giản với tông màu sáng và lược bỏ các chi tiết phức tạp. Thiết kế tập trung vào việc làm nổi bật bố cục, hình khối và vật liệu, với mức độ hoàn thiện cao và các chi tiết sắc nét, tạo ra một không gian gọn gàng và tinh tế.

Thẩm mỹ: Được xác định bởi phong cách thiết kế và chất lượng hoàn thiện. Căn hộ áp dụng phong cách hiện đại tối giản với tông màu sáng, loại bỏ các yếu tố cầu kỳ. Mục tiêu là làm nổi bật cấu trúc không gian và vật liệu, đạt được sự tinh gọn và thanh thoát thông qua mức độ hoàn thiện cao và chi tiết sắc nét.

Giá thành và độ bền sản phẩm: Vật liệu sử dụng bao gồm gỗ công nghiệp MDF chống ẩm với bề mặt phủ Melamine, và các vật liệu bền bỉ cho không gian bếp như thùng gỗ nhựa chịu nước, mặt cánh tủ bếp Acrylic bóng gương, và vách ốp TV Laminate vân đá để tạo sự sang trọng. Đá bếp chọn loại chống thấm tốt và có giá cả hợp lý. Mỗi lựa chọn vật liệu được cân nhắc kỹ lưỡng để tối ưu hóa chi phí mà vẫn đảm bảo độ bền và thẩm mỹ. Trang thiết bị bếp được trang bị đầy đủ, bao gồm máy rửa bát, lò nướng và các thiết bị cơ bản khác.

Với mức ngân sách hoàn thiện nội thất 3 triệu đồng/m², đáp ứng tương đối tốt nhu cầu của căn hộ. Tuy nhiên, cần lưu ý xác định rõ nhu cầu sử dụng, tránh lạm dụng công năng ngoài cần thiết, và tránh lược giản quá mức dẫn đến thiếu không gian sử dụng.

Lựa chọn vật liệu cũng cần được cân nhắc để đảm bảo đầu tư hợp lý, tránh lãng phí và giảm bớt tình trạng xuống cấp sớm.

Các yếu tố phân tích trên đã làm rõ mức độ phức tạp của việc cải tạo chung cư cũ so với hoàn thiện nội thất cho chung cư mới. Quá trình cải tạo căn hộ cũ thường gặp nhiều thách thức hơn, đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng hơn. Tuy nhiên, nếu chủ nhà tiến hành nghiên cứu và đánh giá kỹ lưỡng trước khi quyết định mua và cải tạo, hoặc tìm kiếm sự tư vấn từ các đơn vị chuyên nghiệp, việc xử lý các vấn đề phức tạp sẽ trở nên dễ dàng hơn và hiệu quả hơn./.