“Có khi năm sau mới thật sự là mùa đông của bất động sản”- Nhà cho thuê là lối ra quan trọng

Hôm qua ngồi cà phê với một ông bạn làm bất động sản lâu năm. Ông này qua khởi động bán cái dự án cạnh nhà tôi, nghe đâu giá 1-2 tỏi/1m². Hai thằng nói chuyện linh tinh một lúc rồi tự nhiên quay về đúng câu mà mấy tháng gần đây tôi nghe rất nhiều: “Có khi năm sau mới thật sự là mùa đông của bất động sản.”

Tôi thì thú thật không đủ trình để nhận xét thị trường. Những thứ kiểu chu kỳ tiền tệ, hấp thụ cung, lãi suất, trái phiếu… nghe xong thường chỉ biết gật gù ra vẻ hiểu. Nhưng khoảng 3 năm trước, khi đi qua một loạt dự án mới mở bán, thấy đâu đâu cũng treo những câu kiểu: “Nơi đầu tư thông minh”, “Tài sản sinh lời bền vững”, “Cơ hội cho nhà đầu tư đón đầu”… thì tự nhiên tôi thấy hơi lạnh gáy.

Vì một dự án nhà ở mà nói quá nhiều về “đầu tư”, thường có nghĩa người ở thật bắt đầu khó bước vào rồi.

Đơn giản thôi. Người mua để ở gần như không bao giờ mua được giá đẹp nhất. Đầu tiên là suất nội bộ. Xong đến khách VIP. Xong đến đại lý. Xong đến F1, F2, F3… mỗi tầng cắn một miếng. Đến lúc người ở thật bước vào thì căn hộ giống bát phở đã đi qua quá nhiều tay chủ quán. Ai cũng cần có lời. Mà lời cộng dồn thì cuối cùng người mua ở thật phải gánh.

Đấy là lý do vài năm gần đây xuất hiện một hiện tượng rất lạ: rất nhiều khu đô thị nhìn thì lung linh như Singapore nhưng tối đến lại tối om. Nhà có đèn nhưng không có người. Sân chơi đẹp nhưng không có trẻ con chạy. Shophouse dài cả cây số nhưng chỉ có môi giới bất động sản ngồi nhìn nhau uống trà đá.

Nhiều nơi tạo cảm giác như đang đi trong một thành phố render. Mọi thứ đều đẹp. Đều mới. Đều thơm mùi sơn. Chỉ thiếu… đời sống.

Mà cái này không phải riêng Việt Nam. Trung Quốc từng có nguyên cả những “ghost city” nổi tiếng. Đô thị xây xong đẹp như phim khoa học viễn tưởng nhưng không ai ở. Ban đêm nhìn từ trên cao chỉ thấy vài ô sáng lẻ loi như máy tính chưa load xong texture.

Ở mình thì chưa đến mức đó, nhưng thú thật tôi bắt đầu thấy vài dấu hiệu hơi giống. Giá nhà tăng rất nhanh trong khi tốc độ tăng thu nhập của phần lớn người trẻ thì không theo kịp. Có những khu Hà Nội giá căn hộ sơ cấp đã quanh quanh 100 triệu/m². Nghĩa là một căn 80m² tử tế giờ gần bằng cả đời tích lũy của rất nhiều gia đình trẻ đi làm văn phòng.

Trong khi thị trường vẫn tiếp tục mơ mộng: sky villa, resort in the sky, private lounge, sảnh đá Ý, thang máy riêng, lọc không khí tiêu chuẩn Thụy Sĩ… Nhiều lúc đọc brochure tôi có cảm giác Việt Nam sắp thành Monaco tới nơi.

Cái thú vị là người Việt mình rất yêu bất động sản. Một phần vì văn hóa Á Đông luôn coi nhà là tài sản cuối cùng để bấu víu. Một phần vì các kênh đầu tư khác làm người ta thiếu cảm giác an toàn. Tiền gửi ngân hàng thì sợ trượt giá. Vàng thì sợ cất. Chứng khoán thì tim yếu. Thế là cuối cùng lại ôm đất cho yên tâm.

Nhưng vấn đề là khi quá nhiều người cùng coi nhà là công cụ đầu tư, thì người cần nhà để sống sẽ là người khổ nhất. Vì người ở thật mua một căn để ở. Còn người đầu tư có thể giữ năm căn và để trống ba căn chỉ để chờ tăng giá.

Mà thị trường nào cũng vậy thôi. Khi giá tăng chủ yếu vì niềm tin rằng sẽ có người sau mua lại với giá cao hơn, chứ không phải vì giá trị sử dụng tăng tương ứng… thì đến lúc nào đó thị trường sẽ phải tự hỏi: “Ủa rồi cuối cùng ai là người ở?”

Tôi vẫn nhớ có thời đi xem nhà, sales nói về khả năng tăng giá nhiều hơn cả chuyện sống thế nào. Không ai hỏi hướng gió ổn không, thoát nước tốt không, trẻ con chơi ở đâu, mùa hè có nóng không. Mọi người chỉ hỏi: “Bao lâu nhân đôi tài sản?”

Lúc ấy tôi bắt đầu thấy hơi lo. Vì nhà đáng lẽ là nơi để sống. Nhưng có thời điểm nó giống token tài chính hơn.

Và thú thật, càng ngày tôi càng nghĩ nhà cho thuê có thể sẽ là lối ra khá quan trọng cho thị trường bất động sản Việt Nam trong 5 đến 10 năm tới.

Vì một căn hộ cho thuê bắt buộc phải vận hành như một hoạt động kinh doanh thật. Có khách thuê. Có dòng tiền. Có công suất sử dụng. Có bài toán lợi nhuận. Có thuế phải đóng.

Nó buộc bất động sản quay lại giá trị sử dụng thật của nó: phục vụ con người ở.

Còn kiểu mua xong khóa cửa để đấy chờ tăng giá thực ra rất giống… tích trữ tài sản hơn là phát triển đô thị.

Một thành phố mà hàng trăm nghìn căn hộ tối om vì chủ nhà chỉ chờ tăng giá thì về bản chất đang bị “đông lạnh thanh khoản sống”.

Nhà có mà người không vào ở. Quán có mà không có khách. Đường có mà không có đời sống.

Nếu nhìn dài hạn, tôi nghĩ rồi Việt Nam cũng sẽ phải đi theo hướng đánh thuế mạnh hơn với tài sản bỏ trống hoặc hạn chế kiểu giao dịch lướt sóng quá ngắn hạn. Vì nếu bất động sản chỉ được dùng để đầu cơ thì cuối cùng giá sẽ tách hẳn khỏi khả năng chi trả của xã hội.

Còn nếu nhà cho thuê trở thành một trụ cột thật sự, thì người giữ nhiều bất động sản sẽ buộc phải kinh doanh thật. Phải sửa nhà. Phải vận hành. Phải tìm khách. Phải cạnh tranh dịch vụ. Phải đóng thuế.

Lúc đó bất động sản mới bắt đầu giống một ngành kinh tế thật, chứ không chỉ là trò chơi kỳ vọng giá tăng.

Nghĩ kỹ thì cũng hợp lý thôi. Một căn nhà có người thuê vẫn tạo ra đời sống, tạo ra tiêu dùng, tạo ra dòng tiền. Còn một căn nhà khóa cửa 5 năm chỉ để “đợi lên giá” thì đẹp mấy cũng chỉ giống một cục tài sản nằm im.

Rồi cuối cùng thị trường vẫn sẽ quay về logic cũ thôi: nhà muốn bền giá trị thì phải có ánh đèn, có tiếng nói chuyện, có người thật sống trong đó.

Chứ một thành phố mà ban ngày đông sales, ban đêm tối om… thì nhìn đẹp thật, nhưng nhiều lúc buồn như một cái showroom khổng lồ.