Giá căn hộ Hà Nội tăng gấp đôi tốc độ thu nhập của người dân

Giá căn hộ leo thang gần 100%

Theo dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong quý II/2025, chỉ số giá căn hộ chung cư tăng mạnh: Hà Nội gần 88%, Đà Nẵng gần 70% và TP.HCM hơn 48% so với năm 2019. Hiện nay, mức giá trung bình đã chạm mốc 75,5 triệu đồng/m2 tại Hà Nội, 66,4 triệu đồng/m2 ở Đà Nẵng và 77,1 triệu đồng/m2 tại TP.HCM.

Giá nhà vốn cao lại tiếp tục tăng nhanh, trong khi thu nhập không theo kịp khiến việc tích lũy để sở hữu căn hộ ngày càng xa vời, ngay cả với nhóm lao động có mức lương cao.

Chẳng hạn, tại Hà Nội, từ năm 2014 đến giữa 2025, thu nhập bình quân đầu người tăng từ 4,11 triệu đồng/tháng lên 8,3 triệu đồng/tháng, tức tăng trung bình 6,4% mỗi năm. Trái lại, giá căn hộ chung cư tăng gần gấp đôi tốc độ, trung bình 11,7%/năm, từ 25 triệu đồng/m2 lên 75,5 triệu đồng/m2.

Nếu tính theo mức thu nhập năm 2014 và giả định dành toàn bộ thu nhập để mua nhà, một gia đình có thể tích lũy đủ để sở hữu căn hộ 2 phòng ngủ (70 m2, trị giá khoảng 1,75 tỷ đồng) sau gần 18 năm. Tuy nhiên, nếu áp dụng nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, thời gian tích lũy sẽ kéo dài gấp ba. Đến giữa năm 2025, với mức thu nhập hiện tại và giá căn hộ 70 m2 đã lên 5,3 tỷ đồng, gia đình này sẽ cần gần 27 năm nếu dành toàn bộ thu nhập và tới 80 năm nếu tuân thủ nguyên tắc 1/3 thu nhập.

Ngay cả ngành ngân hàng, nhóm có thu nhập cao hàng đầu cũng không theo kịp tốc độ tăng giá nhà. Năm 2014, lương cao nhất trong hệ thống ngân hàng đạt 22,5 triệu đồng/tháng; đến giữa 2025 tăng lên 55,44 triệu đồng/tháng, tức gấp đôi sau hơn một thập kỷ.

Trong khi đó, giá căn hộ tại các đô thị lớn lại tăng hơn 3 lần cùng kỳ. Với hai vợ chồng cùng làm ngân hàng, nếu không chi tiêu gì thì chỉ cần khoảng 3,5 năm để mua một căn hộ. Nhưng để đảm bảo nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, thời gian tích lũy sẽ lên tới 10 năm. Thực tế, con số này còn lớn hơn bởi giá nhà vẫn tăng nhanh hơn thu nhập.

"Việc mua nhà vốn chưa bao giờ dễ dàng, ngay cả với những người có thu nhập cao. Việc sở hữu nhà đang ngày càng khó khăn khi khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng xa", báo cáo của VARS IRE nhận định.

Người trẻ khó mua nhà

Dù giá nhà liên tục leo thang, nhưng từ năm 2019 đến nay, tỷ lệ người trẻ tham gia thị trường bất động sản, đặc biệt ở phân khúc căn hộ, lại có xu hướng tăng so với thế hệ trước.

Số liệu từ các sàn giao dịch bất động sản thuộc VARS cho thấy nhóm khách hàng trong độ tuổi 25 - 35 ngày càng chiếm tỷ trọng lớn, hiện đóng góp trên 40% tổng lượng giao dịch. Đáng chú ý, tại một số dự án, con số này thậm chí lên tới 70%.

Nguyên nhân là bởi Việt Nam đang ở giai đoạn dân số vàng, với hơn một nửa dân số dưới 35 tuổi, nhu cầu an cư và đầu tư bất động sản rất lớn. Đồng thời, người trẻ ngày nay có nhiều cơ hội gia tăng thu nhập nhanh chóng nhờ sự bùng nổ công nghệ và các mô hình kinh tế mới như thương mại điện tử, sáng tạo nội dung số, đầu tư tiền mã hóa... Một bộ phận nhỏ nhưng đáng kể đã sớm đạt mức thu nhập vượt trội so với thế hệ trước, đủ khả năng sở hữu bất động sản ở độ tuổi còn rất trẻ.

Ngoài ra, thế hệ trẻ còn được hậu thuẫn từ gia đình. Không ít trường hợp có thể mua nhà nhờ sự hỗ trợ tài chính của bố mẹ, ông bà, giúp rút ngắn đáng kể thời gian sở hữu nhà.

Bên cạnh đó, họ còn tận dụng chính sách tài chính và tín dụng với kỳ vọng giá trị bất động sản tăng theo thời gian. Nhiều người trẻ lựa chọn các gói ưu đãi dài hạn như miễn lãi, ân hạn nợ gốc, thanh toán nhiều đợt từ phía chủ đầu tư, hay vay ưu đãi cho người mua nhà lần đầu do ngân hàng triển khai, để có thể "xuống tiền" sớm thay vì chờ tích lũy đủ.

Không chỉ tỷ lệ tăng, mà "khẩu vị" mua nhà của người trẻ cũng khác biệt. Thay vì tích lũy lâu dài để mua đất nền hay nhà phố trung tâm như cha mẹ, họ ưu tiên căn hộ chung cư tại khu vực ven đô, có hạ tầng kết nối tốt, giá dễ tiếp cận hơn và đi kèm hệ thống tiện ích nội khu hiện đại (siêu thị, phòng gym, trường học, công viên…).

Tuy vậy, đây vẫn chỉ là một nhóm nhỏ trong tổng nhu cầu nhà ở. Phần lớn người trẻ vẫn gặp khó khăn do thu nhập tăng chậm hơn nhiều so với giá nhà, áp lực trả nợ vay kéo dài trong khi chi phí sinh hoạt ngày càng cao.

Theo VARS IRE, nếu không có giải pháp tổng thể từ phía chính sách như phát triển mạnh nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, đồng thời kiểm soát chặt chẽ mặt bằng giá để ngăn tình trạng "tăng vô lý, vượt xa thu nhập thực tế" thì giấc mơ an cư vẫn còn rất xa vời với đa số người trẻ.

​