Hà Nội tính phá dỡ, cải tạo chung cư cũ khi 75% chủ nhà đồng thuận

Sáng 8/12, Bộ trưởng Tài chính Nguyễn Văn Thắng, thừa ủy quyền Thủ tướng, trình Quốc hội dự thảo Nghị quyết thí điểm một số cơ chế đặc thù nhằm triển khai các dự án lớn tại Thủ đô.

Theo Chính phủ, công tác cải tạo chung cư cũ và chỉnh trang đô thị hiện còn nhiều bất cập, chậm trễ, ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn và đời sống người dân. Để tháo gỡ điểm nghẽn này, cơ quan soạn thảo đề xuất trao cho Hà Nội quyền quyết định biện pháp cưỡng chế phá dỡ khi trên 75% chủ nhà, chủ đất đồng ý, tương đương ít nhất 75% diện tích đất ở trong khu vực cải tạo.

Luật Nhà ở 2023 quy định dự án cải tạo chung cư xuống cấp chỉ được triển khai khi 80% chủ sở hữu chấp thuận phương án bồi thường, tái định cư và xây dựng lại. Riêng với các chung cư nguy hiểm cấp D (hư hỏng nặng, mất an toàn, có nguy cơ sập), UBND tỉnh có thể quyết định theo phương án phù hợp nhất.

Trên thực tế, việc đạt tỷ lệ đồng thuận gần như tuyệt đối này rất khó khăn trong nhiều dự án cải tạo chung cư cũ. Các chủ đầu tư cũng gặp vướng mắc do chỉ tiêu mật độ xây dựng bị khống chế, số tầng bị giới hạn, không đủ quỹ căn thương mại để bù chi phí xây dựng và bồi thường.

Thẩm tra nội dung trên, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho rằng những cơ chế đặc biệt có phạm vi tác động lớn như mở rộng trường hợp thu hồi đất, giao quyền phê duyệt dự án cho Hà Nội thay vì Quốc hội hay Thủ tướng, hay cưỡng chế khi đạt đồng thuận 75% đều cần được đánh giá kỹ lưỡng để tránh phát sinh khiếu kiện, bảo đảm ổn định xã hội.

Hà Nội bắt đầu thực hiện cải tạo chung cư cũ từ năm 2005. Tuy nhiên, đến giữa năm ngoái mới có 19 dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng, cùng hơn chục dự án khác đang tiếp tục triển khai.

Góp ý tại phiên thảo luận, GS. Hoàng Văn Cường - Ủy viên kiêm nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính nhận định cần "nới" điều kiện cải tạo chung cư cũ. Ông cho rằng nếu không áp dụng cơ chế đồng thuận 75% và cho phép vượt chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc và dân số, Hà Nội sẽ rất khó cải tạo các khu chung cư xuống cấp, mất an toàn.

Ở góc nhìn khác, ông Trịnh Xuân An, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Quốc phòng - An ninh, đề xuất giảm tỷ lệ đồng thuận xuống còn 50% thay vì 75% để tăng tính khả thi cho các dự án xây dựng lại chung cư cũ.

Tương tự, ông Nguyễn Trúc Anh, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính, nhận định mức 75% vẫn là cao. Ông dẫn ví dụ một số quốc gia chỉ yêu cầu một nửa số chủ sở hữu đồng ý với phương án xây lại chung cư. Bên cạnh đó, ông kiến nghị phân cấp mạnh hơn, giao quyền cho cấp cơ sở (cấp xã) trong công tác đền bù và giải phóng mặt bằng để tránh tình trạng dự án bị "tắc" hàng chục năm.

Theo dự thảo nghị quyết, Chính phủ cũng đề xuất giao chủ đầu tư lập quy hoạch chi tiết dự án cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị. Khi phê duyệt, cơ quan quản lý có thể quyết định các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc và dân số vượt quy định hiện hành (với dự án trong khu vực nội đô lịch sử).

Để rút ngắn tiến độ các dự án lớn, quan trọng, dự thảo cho phép HĐND hoặc Chủ tịch UBND Hà Nội quyết định chủ trương đầu tư thay vì phải trình Quốc hội hoặc Thủ tướng như trước đây. Một số dự án thuộc nhóm này (ngoại trừ cải tạo chung cư) có thể áp dụng lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt.

Nhóm dự án lớn, quan trọng tại Thủ đô bao gồm đầu tư công, đầu tư đối tác công - tư (PPP), các dự án cần triển khai ngay theo chỉ đạo của cấp có thẩm quyền; các dự án sử dụng ngân sách địa phương; dự án thu hút nhà đầu tư chiến lược; và những dự án có tổng mức đầu tư từ 30.000 tỷ đồng trở lên, cùng các dự án cải tạo chung cư cũ, chỉnh trang - tái thiết đô thị.

Với các dự án cần triển khai theo chỉ đạo của cấp có thẩm quyền, Hà Nội có thể quyết định mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gấp 2 lần quy định, đồng thời cho phép thực hiện song song các thủ tục quy hoạch, phê duyệt chủ trương và khởi công.

Liên quan đến quy định tái thiết đô thị, GS. Hoàng Văn Cường đề xuất định hướng theo mô hình TOD, tức bố trí ga tàu điện ngầm và không gian ngầm dịch vụ dưới các tòa nhà cao tầng.

Ông cũng kiến nghị rà soát lại phạm vi nội đô lịch sử, chỉ nên bao gồm các khu vực cần bảo tồn như khu phố cổ, Ba Đình hoặc khu Tây Hồ cũ. Theo ông, việc đưa cả quận Hai Bà Trưng và Đống Đa vào phạm vi này khiến người dân và thành phố bị ràng buộc, trong khi đây là nơi tập trung nhiều chung cư và nhà thấp tầng cần cải tạo.

Ông Phan Văn Mãi cho biết trong quá trình thẩm tra, có ý kiến đề nghị cân nhắc chính sách cho phép Hà Nội được phê duyệt các dự án sử dụng đất nông nghiệp (đất trồng lúa) từ 500 ha trở lên hoặc các dự án liên quan đến di dân, tái định cư từ 20.000 đến 50.000 người.

Quốc hội dự kiến biểu quyết thông qua dự thảo nghị quyết này vào chiều 11/12.