Shophouse Hà Nội tăng giá đều nhưng khó tạo dòng tiền cho chủ nhà

Shophouse Hà Nội: Tăng giá mạnh nhưng vẫn 'ế khách thuê'

Shophouse – mô hình nhà phố kết hợp kinh doanh từng được kỳ vọng cao về khả năng sinh lời – hiện đang cho thấy nhiều dấu hiệu kém hiệu quả trong khai thác vận hành, bất chấp mức tăng giá ổn định trong thời gian qua.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, giá bán shophouse đã ghi nhận tăng trưởng trong những năm qua, song thực tế cho thấy sản phẩm vẫn chưa thực sự phát huy vai trò tạo dòng tiền kinh doanh cho chủ nhà - điều từng là lý do chính khiến giới đầu tư đổ dồn vào phân khúc này.   

Trong 5 năm trở lại đây, giá shophouse tại Hà Nội tăng trung bình 11-16% mỗi năm. Quý I/2025, giá sơ cấp đạt khoảng 278 triệu đồng/m², giảm 12% so với quý trước nhưng giữ mức ổn định so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, giá thứ cấp tăng 9% theo quý, lên mức 266 triệu đồng/m² cho thấy xu hướng nắm giữ dài hạn và kỳ vọng tăng giá vẫn tồn tại.

Tuy nhiên, đằng sau những con số tích cực về giá là bức tranh trái chiều về hiệu quả khai thác. Tỷ lệ lấp đầy tại nhiều dự án shophouse, đặc biệt ở khu vực ngoài trung tâm, vẫn ở mức thấp. Nguyên nhân được cho là đến từ sự thay đổi thói quen tiêu dùng, cùng với mô hình vận hành chưa tối ưu khiến shophouse kém hấp dẫn với các thương hiệu bán lẻ chuyên nghiệp, tỷ lệ lấp đầy thấp và mô hình vận hành thiếu ổn định. 

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận định, dù được thiết kế với mục tiêu không gian kép, vừa để ở, vừa để kinh doanh, song shophouse vẫn chưa thể phát huy hiệu quả khai thác. Một số dự án tại Hà Nội đã ghi nhận tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt ở khu vực ngoài trung tâm, nơi thiếu vắng hạ tầng đồng bộ.

Có ba nguyên nhân chính dẫn đến hiệu suất khai thác thấp. Thứ nhất, sự cạnh tranh từ các trung tâm thương mại (TTTM) quy mô lớn, vận hành chuyên nghiệp, có lưu lượng khách ổn định, đang khiến nhiều thương hiệu bán lẻ và F&B ưu tiên chọn TTTM thay vì shophouse. Bên cạnh truyền thông hỗ trợ, khách thuê TTTM còn được hưởng mức giá ổn định, có khung giá và thời hạn thuê rõ ràng, ít biến động, phù hợp cho kế hoạch kinh doanh dài hạn.     

Trong khi đó, shophouse vốn được vận hành tự phát và phụ thuộc vào cá nhân chủ sở hữu, khó đảm bảo tính ổn định trong dài hạn. Chưa kể, giá thuê shophouse bị chi phối bởi biến động giá bất động sản.  

Thứ hai, mô hình cho thuê shophouse kém linh hoạt. Phần lớn khách thuê buộc phải sử dụng toàn bộ căn nhà trong khi chỉ có nhu cầu sử dụng tầng dưới để kinh doanh. Điều này vô hình chung đã đẩy giá thuê cao hơn so với nhu cầu sử dụng. 

Thứ ba, yếu tố vận hành và pháp lý còn bất cập. Không giống các TTTM có bộ phận quản lý chuyên trách, việc vận hành shophouse phụ thuộc hoàn toàn vào người thuê hoặc chủ nhà, thiếu sự hỗ trợ chuyên nghiệp, gây khó khăn cho hoạt động kinh doanh, đặc biệt với doanh nghiệp chuỗi hoặc yêu cầu chuẩn hóa vận hành.  

Shophouse có còn hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư dài hạn?

Dù vậy, giới chuyên gia cho rằng phân khúc shophouse dù đối mặt với nhiều thách thức nhưng vẫn có tiềm năng dài hạn, nhất là tại các đô thị lớn, nơi dân số tăng nhanh, thu nhập ổn định và và nhu cầu tiêu dùng liên tục mở rộng. 

Để tối ưu hiệu quả đầu tư, bà Hằng khuyến nghị người mua cần xem xét kỹ các yếu tố cốt lõi như vị trí, mật độ dân cư, tính pháp lý, uy tín chủ đầu tư và thiết kế sản phẩm. Ngoài việc đặt ở đường lớn giúp tiếp cận thuận lợi, shophouse cần ở nơi có mật độ dân cư cao, lưu lượng giao thông ổn định và tiềm năng tiêu dùng. Sản phẩm gần các công trình công cộng, trường học, khu văn phòng sẽ có ưu thế hút khách thuê.

Một căn shophouse lý tưởng nên có mặt tiền rộng tối thiểu 5m, thiết kế linh hoạt cho nhiều mục đích, tách biệt lối đi giữa khu ở và khu kinh doanh, đồng thời đảm bảo các điều kiện Hệ thống thoát hiểm, thông gió, hút mùi cũng phải được tính toán kỹ nếu muốn thu hút nhóm ngành F&B. 

Với các sản phẩm hình thành trong tương lai, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ các giấy tờ pháp lý, từ quyết định giao đất, giấy phép xây dựng đến sổ đỏ. Những dự án được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín sẽ tăng tỷ lệ thành công khi đưa ra thị trường. Còn nếu dự án đến từ chủ đầu tư mới, cần rà soát kỹ các bên liên quan tham gia dự án để đảm bảo chất lượng và tính minh bạch. 

"Shophouse vẫn là phân khúc tiềm năng, nhất là tại các đô thị lớn - nơi dân số và sức mua đang gia tăng. Đầu tư vào shophouse hiện nay không chỉ là chọn sản phẩm, mà còn là chọn mô hình vận hành đúng. Nếu không, nhà đầu tư có thể rơi vào nỗi lo dài hạn khi mua sản phẩm chỉ vì kỳ vọng tăng giá mà bỏ qua bài toán khai thác thực tế", bà Hằng nói.