Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn mở rộng sau tái cấu trúc

Năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam vận động trong bối cảnh nhiều yếu tố vĩ mô đan xen, từ biến động kinh tế toàn cầu, cải cách pháp lý trong nước đến quá trình sáp nhập địa giới hành chính tại một số địa phương. Những thay đổi này vừa mở ra cơ hội mới, vừa tạo thêm áp lực cho một ngành vừa trải qua giai đoạn khó khăn kéo dài từ năm 2022 đến 2024.

Thực tế cho thấy, các nút thắt lớn của thị trường trong giai đoạn trước đến từ sự đình trệ của nhiều kênh vốn, tiến độ quy hoạch – pháp lý chậm và áp lực tài chính gia tăng đối với doanh nghiệp. Tuy nhiên, từ cuối năm 2024 đến nay, cùng với các chính sách hỗ trợ của Chính phủ và việc đẩy nhanh phê duyệt quy hoạch tại nhiều địa phương, thị trường bắt đầu xuất hiện những tín hiệu phục hồi ban đầu.

Hạ tầng và pháp lý tạo nền cho chu kỳ mới

Trong báo cáo triển vọng ngành bất động sản dân cư mới công bố, Chứng khoán MBS nhận định giai đoạn 2026–2027 nhiều khả năng sẽ là giai đoạn mở rộng của thị trường. Động lực chính đến từ việc hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ hơn, khung pháp lý từng bước hoàn thiện và nguồn cung mới dự kiến quay trở lại.

Theo MBS, trong giai đoạn 2025–2030, hàng loạt dự án hạ tầng lớn như cao tốc, sân bay, đường sắt đang và sẽ được triển khai, góp phần tăng cường kết nối liên vùng. Khi hạ tầng hoàn thiện, giá trị sử dụng thực tế của bất động sản được cải thiện, từ đó tạo dư địa tăng giá tại các khu vực hưởng lợi.

Cùng với đó, việc sửa đổi các luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được kỳ vọng giúp thị trường vận hành minh bạch hơn, tập trung vào nhu cầu ở thực và hạn chế tình trạng đầu cơ ngắn hạn – yếu tố từng khiến thị trường biến động mạnh trong các chu kỳ trước.

Nguồn vốn và nguồn cung dần cải thiện

Về dòng tiền, tín dụng cho bất động sản vẫn tăng trưởng nhưng có xu hướng chậm lại, khó đáp ứng toàn bộ nhu cầu vốn trong giai đoạn thị trường mở rộng. Tuy nhiên, kênh trái phiếu và chứng khoán đang từng bước phục hồi, mở thêm dư địa huy động vốn cho doanh nghiệp phát triển dự án.

Ở góc độ nguồn cung, khu vực phía Bắc được dự báo tiếp tục ghi nhận lượng sản phẩm mới tương đối dồi dào, trong khi phía Nam, đặc biệt là TP.HCM sau sáp nhập, được kỳ vọng trở thành một trong những siêu đô thị của khu vực Đông Nam Á. Hạ tầng hoàn thiện và quy mô đô thị mở rộng tạo nền tảng cho tiềm năng tăng giá và khai thác cho thuê trong trung và dài hạn.

Bên cạnh phát triển dự án mới, hoạt động hợp tác, mua bán – sáp nhập giữa các doanh nghiệp bất động sản trong nước và đối tác nước ngoài được dự báo tiếp tục sôi động trong giai đoạn 2025–2027, trở thành một kênh tiếp vốn quan trọng cho thị trường.

Những thách thức song hành

Dù triển vọng được đánh giá tích cực hơn, giai đoạn mở rộng cũng đi kèm không ít thách thức. Đáng chú ý là chi phí tiền sử dụng đất có thể tăng mạnh khi bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 chính thức áp dụng từ đầu năm 2026. Điều này tạo áp lực lên chi phí đầu tư dự án và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Ngoài ra, giá nguyên vật liệu xây dựng, chi phí tài chính và rủi ro hấp thụ chậm ở một số phân khúc cũng là những yếu tố doanh nghiệp cần tính đến, đặc biệt trong bối cảnh mặt bằng giá bán mới có xu hướng cao hơn.

Thị trường bước sang trạng thái chọn lọc

Theo đánh giá của MBS, giai đoạn tới sẽ là thời điểm thị trường bất động sản vận hành theo hướng chọn lọc rõ nét hơn. Những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, năng lực tài chính ổn định và chiến lược phát triển phù hợp với nhu cầu thực sẽ có lợi thế triển khai dự án sớm và tận dụng được chu kỳ mới.

Ở chiều ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính hoặc chậm thích ứng với khung pháp lý mới có thể đối mặt với áp lực lớn hơn khi chi phí đầu vào gia tăng.

Tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam đang rời dần giai đoạn “phòng thủ” để bước sang trạng thái chuẩn bị cho một chu kỳ mở rộng mới, với nhịp đi thận trọng hơn và nền tảng bền vững hơn so với các chu kỳ trước./.