Sự phân hóa rõ rệt của đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng

Mới đây, Bộ Xây dựng thống kê, năm 2024, tổng lượng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ vào khoảng 137.386 căn (bằng 102,2% so với năm 2023). Tổng lượng giao dịch đất nền vào khoảng 446.899 lô/nền (bằng 138,1% so với năm 2023).

"Lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công trong năm 2024 tăng cao nhất vào thời điểm quý III và thấp nhất vào thời điểm quý II; lượng giao dịch đất nền thành công trong năm 2024 thấp nhất vào quý I, các quý: II, III và IV có sự chênh lệch không đáng kể", Bộ cho biết.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn có sự phân hóa nhất định giữa các phân khúc và khu vực. Đất nền ngoài miền Bắc thì "sốt nóng", trong khi miền Trung và Nam vẫn còn khá trầm lắng. 

Cụ thể tại TP.HCM và vùng phụ cận (Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Tây Ninh), DKRA Group nhận thấy 2024 là năm "chạm đáy" của đất nền khi gần như không có dự án mới. Nguồn cung sơ cấp ghi nhận 7.814 sản phẩm, chỉ tăng 1% so với năm 2023. Số sản phẩm mở bán mới khan hiếm, giảm 34%. Qua đó, thanh khoản đất nền vẫn còn "nhỏ giọt" . 

Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thoát khỏi cảnh ảm đạm. Năm qua chỉ có 2.415 sản phẩm chào bán, nhưng chỉ có 293 sản phẩm được tiêu thụ, giảm 44% so với năm 2023. Trong đó, tỉnh Hoà Bình chiếm 16% số sản phẩm mở bán, Quảng Nam là 6%, Bình Thuận 21%, Bà Rịa - Vũng Tàu 28% và Kiên Giang 10%.

Năm 2025, không ít kỳ vọng nguồn cung sẽ được cải thiện thông qua tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) dự báo, thị trường nhà ở năm nay sẽ có khoảng 43.300 sản phẩm mới, trong đó miền Nam chiếm phần lớn với 36,2% tổng nguồn cung tương lai. Tiếp đó, miền Bắc và miền Trung chiếm lần lượt 31,5% và 20,7%. Cuối cùng là miền Tây có tỷ lệ khoảng 11,6%. Phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới.

Bên cạnh đó, sức mua mạnh dự kiến vẫn sẽ xuất hiện tại các đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM... kế đến là các đô thị vệ tinh. 

"Giá bán sơ cấp dự kiến tăng bình quân 10-15% trên toàn thị trường. Tại thị trường thứ cấp tình trạng cắt lỗ sẽ không còn và dần tăng trở lại 5-10% ở hầu hết các phân khúc", Datxanh Service - FERI nhận định.

Đáng chú ý, nhiều nhận định cho rằng, lực cầu năm 2025 vẫn sẽ có sự phân hóa về phân khúc và khu vực. Hai phân khúc được kỳ vọng mạnh mẽ nhất là chung cư và đất nền trong bối cảnh dòng tiền được cho sẽ tìm đến các khu vực xa trung tâm hơn với nhu cầu đầu tư. Ngược lại, bất động sản nghỉ dưỡng chưa cho thấy sự khởi sắc khi quá xa các trung tâm kinh tế. 

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com khu vực miền Nam, cho hay: Năm qua đất nền tại các tỉnh phía Bắc nóng lên chủ yếu nhờ ăn theo những phiên đấu giá và đà tăng của chung cư, nhà phố. Trong khi thị trường phía Nam gần như không có “con song” hạ tầng nào nổi bật để đất nền "đu" theo.

"Người mua ở thực không mặn mà, trong khi nhà đầu tư đánh giá thấp khả năng phục hồi và tăng trưởng trở lại. Ngoài ra, việc siết chặt tín dụng vào loại hình đầu tư, đầu cơ cũng khiến dòng tiền dành cho đất nền không còn dư địa", ông Tuấn nhận xét.

Năm nay, thị trường đất nền được dự báo có nhiều chuyển biến tích cực khi nguồn cung cải thiện hơn, với khoảng 3.000 - 3.500 sản phẩm mới chào bán, tập trung chủ yếu tại các tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Những khu vực khác như TP.HCM, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu được dự báo vẫn duy trì tình trạng khan hiếm.

Giá sơ cấp có thể tăng nhẹ do áp lực chi phí đầu vào, trong khi giao dịch thứ cấp được kỳ vọng duy trì đà hồi phục, tập trung ở nhóm sản phẩm minh bạch pháp lý và có câu chuyện hạ tầng.

"Đà phục hồi của đất nền sẽ diễn ra từ nửa cuối năm nay, khi thị trường tiến dần đến thời điểm khởi sắc, kéo theo nhu cầu gia tăng. Dù vậy khối ngân hàng vẫn sẽ thận trọng trong việc cho vay, nhất là ở các thị trường tỉnh từng nóng sốt cục bộ. Để đất nền có thể phục hồi, bên cạnh các yếu tố vĩ mô, hạ tầng và điều chỉnh luật, còn cần chờ room tín dụng dồi dào trở lại. Có thể là sang năm 2026 phân khúc này mới thực sự vào nhịp tăng trưởng trở lại", ông Tuấn dự báo.

Đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Công ty nghiên cứu DKRA cho rằng, nguồn cung condotel dự kiến tương đương năm 2024, với 2.500 - 3.000 căn được đưa ra thị trường, phân bổ chủ yếu tại bà Rịa - Vũng Tàu và Quảng Ninh. Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng dự kiến tăng nhẹ, với khoảng 1.000 - 1.500 căn, tập trung chủ yếu ở Hòa Bình và Ninh Thuận. Còn nguồn cung nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng dự kiến có khoảng 1.500 - 2.000 căn đưa ra thị trường trong năm 2025, tập trung phần lớn ở Khánh Hòa.

"Sức cầu thị trường có thể tăng nhẹ so với năm 2024 nhưng khó có nhiều đột biến trong những tháng đầu năm 2025. Thị trường sẽ chỉ rõ nét từ quý III/2025 khi có thêm dự án mới mở bán. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục tăng và neo ở mức cao do chi phí đầu vào cao. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất… sẽ tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong năm 2025", ông Thắng nói./.