Vì sao nguồn cung căn hộ tại Hà Nội bứt phá, bỏ xa TP.HCM trong quý III?

Quý III/2025 đánh dấu một giai đoạn đáng chú ý của thị trường bất động sản khi nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP.HCM tăng mạnh trở lại.

Theo số liệu của CBRE Việt Nam, Hà Nội ghi nhận hơn 10.300 sản phẩm mở bán mới. Đây là quý thứ hai trong vòng 5 năm trở lại đây, Thủ đô có nguồn cung chung cư mới vượt mốc 10.000 căn.

Tại TP.HCM, nguồn cung mới trong quý III đạt khoảng 2.549 căn, bằng gần gấp đôi tổng nguồn cung nửa đầu năm, tăng 143% so với quý II và tăng 19 lần so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ ở cả 2 thị trường đều tốt, lần lượt đạt 108% và 88%, cho thấy nhu cầu đang dần hồi phục.

Báo cáo mới của CTCP Chứng khoán Quốc gia (NSI) cũng cho thấy bức tranh tương tự: Nguồn cung căn hộ tăng mạnh trong quý III, trong đó Hà Nội là tâm điểm. Tại TP.HCM, thị trường có dấu hiệu hồi sinh khi nhiều dự án căn hộ cao cấp và hạng sang xuất hiện. Ở Bình Dương, sau làn sóng sáp nhập, các chủ đầu tư đã đẩy mạnh mở bán vào thời điểm cuối năm.

NSI cho biết các chính sách mới trong quý III như Nghị quyết 155, Nghị định 192, Nghị định 144… tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý và mở khóa nguồn cung. Trong ngắn hạn, việc Chính phủ rút gọn thủ tục đầu tư, cho phép giao chủ đầu tư không qua đấu thầu và nới điều kiện chuyển nhượng dự án đã tháo gỡ nhiều điểm nghẽn, giúp các dự án mới triển khai nhanh hơn. Nhờ đó, nguồn cung căn hộ quay lại đà tăng, thanh khoản cải thiện và tâm lý nhà đầu tư ổn định hơn sau thời gian dài trầm lắng.

Về dài hạn, Chính phủ vừa thúc đẩy nguồn cung, vừa định hướng kiểm soát mặt bằng giá, hạn chế đầu cơ và thao túng thị trường.

Tại chương trình Data Talk | The Catalyst: Báo cáo quý III hé lộ điều gì về dòng tiền trở lại BĐS?, ông Đỗ Thạch Lam - Trưởng phòng cao cấp Trung tâm phân tích, Chứng khoán Rồng Việt đánh giá nguồn cung chung cư tại hai đô thị đặc biệt đã cải thiện trong quý vừa qua. Tuy nhiên, tại Hà Nội, phần lớn nguồn cung đến từ phân khúc cao cấp và cận cao cấp, giá 60 - 120 triệu đồng/m2, chủ yếu thuộc các dự án của những chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Masterise…

Ở TP.HCM, nguồn cung chính lại tập trung ở khu vực mới sáp nhập từ Bình Dương, mức giá dưới 60 triệu đồng/m2 phù hợp với sức mua. Kỳ vọng về việc hạ tầng giữa Bình Dương và TP.HCM được nâng cấp sau sáp nhập cũng giúp lượng mở bán và tỷ lệ hấp thụ tại đây đạt kết quả tốt.

Ông Nguyễn Khắc Minh Tâm - Phó phòng Nghiên cứu & Phân tích, Khối Khách hàng tổ chức Chứng khoán Yuanta Việt Nam – nhận xét rằng dù nguồn cung đều tăng, Hà Nội vẫn vượt trội hơn vì 3 nguyên nhân.

Thứ nhất, doanh nghiệp phía Bắc, đặc biệt tại Hà Nội, hiểu rõ thông điệp của các bộ luật và người làm luật, nên khi vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, các dự án triển khai thuận lợi hơn.

Thứ hai, Hà Nội sở hữu nhiều nguồn cung từ các đại đô thị như Vinhomes Smart City, Vinhomes Wonder City, Vinhomes Global Gate… giúp bổ sung sản phẩm ngay cả khi thị trường khó khăn. Ngược lại, tại TP.HCM, từ năm 2018 đến nay chỉ có một đại đô thị đáng kể là Vinhomes Grand Park.

Thứ ba, khả năng thực thi hành chính tại Hà Nội đang hiệu quả hơn TP.HCM. Với Nghị quyết số 171 về thí điểm triển khai dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, Hà Nội đã hoàn thành hai đợt thí điểm và đang tiến hành đợt ba, trong khi TP.HCM chỉ vừa hoàn tất đợt hai cách đây vài ngày. Tổng diện tích đất được thí điểm gần tương đương, nhưng khi TP.HCM tính thêm các khu vực mới sáp nhập thì diện tích đất mới chỉ ngang Hà Nội. Điều này phản ánh việc phát triển nguồn cung căn hộ tại TP.HCM đang gặp nhiều hạn chế về quy mô, pháp lý và thực thi.

Chuyên gia dự báo thời gian tới, nguồn cung chung cư tại TP.HCM sẽ phân bố rộng sang các khu vực mới, thay vì tập trung ở những nơi đã có hạ tầng hoàn chỉnh như Hà Nội.