9 điểm mới đáng chú ý của Luật Nhà ở có hiệu lực từ 01/8/2024

1. Điểm mới về đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam

Luật Nhà ở 2023 có nhiều quy định mới, trong đó có quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Cụ thể, điểm b khoản 1 Điều 161 Luật Nhà ở 2023 quy định điều kiện để tham gia giao dịch về nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Bên cạnh đó, Điều 8 Luật Nhà ở 2023 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ theo quy định của pháp luật về quốc tịch. Và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam là phải được phép nhập cảnh Việt Nam.

Luật Nhà ở 2023 không quy định cụ thể cách thức để người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhà ở tại Việt Nam như Luật Nhà ở 2014 mà quy định theo hướng dẫn chiếu đến pháp luật đất đai. Cụ thể, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng

Điều 57 Luật Nhà ở 2023 quy định, cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 02 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 02 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng), được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, việc đầu tư chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành. Khu nhà phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật.

3. Không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Luật Nhà ở 2023 đã có những điều chỉnh quan trọng về thời hạn sử dụng nhà chung cư, không chỉ là vấn đề quy định mà còn là bảo vệ sự an toàn và giá trị cho người sử dụng. Khác với các quy định trước đây, Luật này không đưa ra thời hạn sở hữu cụ thể mà tập trung vào thời hạn sử dụng nhà chung cư, đảm bảo các tiêu chuẩn an toàn và bảo vệ môi trường.

Đây là quy định được nhiều người dân đồng tình ủng hộ và thấy yên tâm hơn về vấn đề nhà ở khi số người sử dụng nhà chung cư hiện nay ngày càng gia tăng.

Cụ thể, theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023 quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư như sau:

- Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2023 hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 Luật Nhà ở 2023.

4. Mở rộng đối tượng được hỗ trợ nhà ở xã hội

Luật Nhà ở 2023 đã đưa ra sự điều chỉnh và bổ sung quan trọng liên quan đến chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội đối với một nhóm đối tượng mới tại Điều 76, đó là các doanh nghiệp, hợp tác xã và liên hiệp hợp tác xã hoạt động trong khu công nghiệp.

Cụ thể, theo quy định mới này, các doanh nghiệp, hợp tác xã và liên hiệp hợp tác xã có thể thuê nhà lưu trú công nhân tại các khu công nghiệp để bố trí cho công nhân của mình. Những căn nhà này sẽ được các tổ chức này thuê lại và sử dụng cho công nhân theo quy định tại khoản 7 của Điều 77 của Luật Nhà ở.

5. Thay đổi nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, bên thuê mua hoặc bên mua nhà ở xã hội không được thực hiện việc bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, tính từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua hoặc tiền mua nhà ở. 

Theo Điều 89 của Luật Nhà ở 2023, trong khoảng thời gian 05 năm kể từ khi bên mua, bên thuê mua thanh toán hết tiền mua nhà, họ chỉ được phép bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội, với giá bán tối đa không được vượt quá giá bán đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng.

6. Quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trong dự án thương mại

Trong Luật Nhà ở 2014, không quy định cụ thể về việc yêu cầu bố trí đất nhà ở xã hội trong dự án thương mại.

Tuy nhiên, Điều 83 Luật Nhà ở 2023 đã quy định rõ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt.

Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

7. Ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội

Luật Nhà ở 2014 đã quy định rõ ràng về việc miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao cho chủ đầu tư để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Song trên thực tế, việc áp dụng luật này không trơn tru cho các chủ đầu tư khi họ cần phải chờ đợi thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trước khi được miễn.

Sự ra đời của Luật Nhà ở 2023, cụ thể là Điều 85 đã có những điều chỉnh quan trọng để giải quyết các vấn đề này một cách hiệu quả hơn. Theo quy định mới này, chủ đầu tư sẽ được miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất trong dự án nhà ở xã hội mà không cần phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn. Điều này giúp giảm bớt các thủ tục pháp lý, tăng cường tính minh bạch và tiết kiệm thời gian cho các chủ đầu tư, từ đó thúc đẩy quá trình đầu tư và phát triển dự án một cách hiệu quả.

8. Biên lợi nhuận cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội

Luật Nhà ở 2014 không quy định rõ về biên lợi nhuận cho dự án nhà ở xã hội nhưng hướng dẫn chi tiết hơn được nêu trong Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định:

Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư;

Không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định phần kinh doanh thương mại phải được hạch toán chung vào toàn bộ dự án nhà ở xã hội và bảo đảm nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa 10%.

Điểm mới ở Luật Nhà ở 2023 là chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội, được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.

Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này.

Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, chủ đầu tư có thể có thêm lợi nhuận từ việc phát triển nhà ở xã hội thông qua phần diện tích thương mại.

9. Quy định xây dựng nhà ở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp

So với Luật Nhà ở năm 2014, Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung thêm một số đối tượng nhà ở như nhà ở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở thuộc tài sản công./.