Cửa sáng cho BĐS công nghiệp: Khu công nghiệp TP.HCM trước cơ hội “lột xác”

Cơ sở hạ tầng xuống cấp và thời hạn thuê đất sắp hết hạn là điểm nghẽn nhiều năm của thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp TP.Hồ Chí Minh (TP.HCM) trước sáp nhập. Trong 20 khu công nghiệp và khu chế xuất (KCN/KCX) đang hoạt động, hơn một nửa đã cho thuê toàn bộ và sẽ hết hạn thuê đất trước năm 2050. Trong khi đó, nhu cầu thuê từ khối sản xuất xuất khẩu và công nghệ cao ngày càng tăng.  Do đó, việc chuyển đổi sang KCN xanh và bền vững vừa là yêu cầu cấp bách để giải quyết sự mất cân bằng cung – cầu kéo dài, vừa là đòn bẩy để Việt Nam leo lên nấc thang cao hơn trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Chuyển đổi xanh KCN tại TP.HCM

Nhằm tối ưu quỹ đất và nâng cao hiệu quả kinh tế, từ năm 2023 đến nay, TP.HCM chuẩn bị từng bước để thí điểm chuyển đổi năm KCN/KCX còn tối thiểu 15 năm hoặc một nửa thời hạn hoạt động (Bảng 1).

Thực tế, Thành phố đã bắt đầu dịch chuyển cơ cấu ngành sang hướng ưu tiên công nghệ cao, ít thâm dụng đất đai và lao động từ hơn 5 năm trước. Tính riêng giai đoạn 2021-2023, 11 nhà máy dệt may-da giày hết hạn thuê đất đã được di dời khỏi các KCN trong TP.HCM về các tỉnh giáp ranh.

Chuyển đổi không chỉ là việc gia hạn thuê đất, mà là tái cấu trúc toàn diện về quy hoạch – chức năng – nhà đầu tư để tạo ra không gian công nghiệp đạt tiêu chuẩn cao hơn về kinh tế, công nghệ và môi trường

Ông Vũ Minh Chí, Giám đốc bộ phận Dịch vụ KCN tại Avison Young Việt Nam

Đây là tiền lệ tích cực, nhưng kịch bản lần này phức tạp hơn nhiều. “Chuyển đổi không chỉ là việc gia hạn thuê đất, mà là tái cấu trúc toàn diện về quy hoạch – chức năng – nhà đầu tư để tạo ra không gian công nghiệp đạt tiêu chuẩn cao hơn về kinh tế, công nghệ và môi trường”, ông Vũ Minh Chí, Giám đốc bộ phận Dịch vụ KCN tại Avison Young Việt Nam giải thích. Tuy nhiên đến nay, lộ trình này vẫn chưa hoàn thành.

Áp lực còn đến từ phía cầu, thời hạn thuê còn lại quá ngắn cản trở việc kêu gọi đầu tư. “Trước đây doanh nghiệp tìm quỹ đất sạch, thời hạn thuê từ 25 đến 30 năm, nhưng giờ đây các nhà đầu tư FDI yêu cầu thuê ít nhất 35 năm kèm nhiều điều kiện khác để tính dòng tiền đầu tư”, ông Chí cho biết.

Chọn địa điểm đặt nhà máy

Ngoài thời hạn, vì sao hạ tầng trong các KCN/KCX truyền thống không còn đủ sức thu hút nhà đầu tư chọn TP.HCM? – “Tìm đất rẻ, nhiều ưu đãi rồi xây càng nhanh càng tốt không còn là công thức thành công của BĐS công nghiệp”, ông Chí trả lời. Những lĩnh vực mới về năng lượng, công nghệ và hạ tầng số đòi hỏi khả năng đáp ứng điều kiện kỹ thuật đặc thù của từng ngành để đảm bảo chi phí vận hành và hệ sinh thái công nghiệp (Phụ lục 1).

Tại Avison Young, “Mô hình ra quyết định tích hợp” được áp dụng để tư vấn cho nhà đầu tư. Mô hình này đánh giá 12 yếu tố, chia thành hai nhóm (Bảng 2), có tính quyết định đối với hiệu quả của khoản đầu tư trong dài hạn.

12 yếu tố trên được phân tích theo bốn bước:

• Bước 1: Xác định cơ hội – nơi tiềm năng là nơi có các động lực khách quan.
• Bước 2: Kiểm tra tính khả thi – nơi đó phải đáp ứng năm điều kiện tiên quyết.
• Bước 3: Tổng hợp và lựa chọn phương án – tích hợp năng lực, động lực và thời điểm.
• Bước 4: Dự báo vòng đời chi phí đầu tư tại từng địa điểm khả thi.

Tại bước cuối cùng, nhà đầu tư có thể tính toán sức bền của một KCN xuyên suốt vòng đời đầu tư của tài sản bằng cách phân tích động lực cung–cầu, với các chỉ số đo lường quan trọng như: chi phí vận hành, chi phí và lợi nhuận trên từng tấn hàng/km, tốc độ và khả năng cung ứng sản phẩm ra thị trường, mật độ khách hàng hay mức độ hưởng ưu đãi từ chính sách.

Tại TP.HCM, thực tế thị trường đã đi trước một bước. Ví dụ, kho lạnh âm sâu của VNVC tại TP.HCM được đặt trên đường Hoàng Văn Thụ - gần các bệnh viện lớn và điểm tiêm chủng vệ tinh để đảm bảo cung ứng vaccine nội đô đủ nhanh, tối ưu việc đầu tư hệ thống dây chuyền bảo quản lạnh (vốn rất tốn kém). Các kho phân loại của các sàn thương mại điện tử Shopee và Lazada được đặt ở vành đai logistics của TP.HCM cũ (Củ Chi, Bình Chánh, Bình Dương) để tăng tốc giao hàng chặng cuối.

Dẫn chứng trên cho thấy, mỗi ngành nghề có logic vị trí khác nhau, và tiền thuê hay chính sách ưu đãi là những chi tiết nhỏ trong bức tranh lớn về chiến lược địa điểm của nhà đầu tư. Giá thuê rẻ cũng vô nghĩa nếu không tìm được nhân lực có tay nghề và kinh nghiệm phù hợp, hay chuỗi cung ứng và logistics tại khu vực không đủ đáp ứng nhu cầu sản xuất. Tương tự, việc miễn giảm thuế phí sẽ kém hấp dẫn đi nhiều nếu hạ tầng năng lượng chưa đủ tin cậy, hay quy trình cấp phép kéo dài làm tăng chi phí tuân thủ pháp lý.

Nhiều nhà phát triển sơ cấp và thứ cấp nhắm đến các điểm nóng công nghiệp dù giá đất và giá thuê cao vì ở đó có nguồn lực, hạ tầng và chuỗi cung ứng hoàn thiện, nên khả năng cho thuê cao hơn. TP.HCM, với lịch sử công thương lâu đời, nguồn lực dồi dào và hạ tầng liên vùng ngày càng kết nối, hoàn toàn có thể thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao nếu chuyển đổi các KCN/KCX theo hướng đáp ứng những gì nhà đầu tư đang tìm kiếm khi tham khảo theo “Mô hình ra quyết định tích hợp”.

Cơ hội để Việt Nam vươn lên trên nấc thang giá trị

Nhìn rộng hơn, chuyển đổi KCN tại TP.HCM không chỉ là bài toán BĐS mà còn là đòn bẩy để Việt Nam thoát khỏi bẫy gia công truyền thống.

Việt Nam đã vượt Trung Quốc trở thành nhà cung cấp hàng đầu cho Hoa Kỳ trong một số danh mục điện tử then chốt. Tuy nhiên, phần lớn vẫn dừng lại ở khâu lắp ráp cuối, phụ thuộc chip và màn hình nhập khẩu. Trong ngành điện–điện tử, hàm lượng giá trị gia tăng nội địa chỉ đạt 26,9%, thấp hơn đáng kể so với Thái Lan, Indonesia, Ấn Độ, Trung Quốc và Hàn Quốc.

Trong lĩnh vực bán dẫn, nâng cao chất lượng hạ tầng KCN tại TP.HCM sẽ giúp Việt Nam tăng khả năng và cơ hội thu hút các tập đoàn công nghệ (như Intel, Samsung Electronics và Qualcomm) đưa công đoạn Nghiên cứu & phát triển (R&D) và Thiết kế vào trong nước.

Ngoài ra, quá trình này cũng thúc đẩy nội địa hóa mạng lưới nhà cung ứng. Các nhà sản xuất OEM (nhà sản xuất thiết bị gốc như Foxconn, Luxshare và Goertek) và nhà cung ứng linh kiện Tier 1, Tier 2 từ Trung Quốc đang đẩy mạnh đầu tư nhà máy tại Việt Nam vừa giúp đáp ứng quy tắc xuất xứ để hưởng thuế suất ưu đãi, vừa tạo cơ hội cho doanh nghiệp trong nước nâng cấp năng lực để tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu.

Hiện TP.HCM có mười dự án trung tâm dữ liệu đang và sắp triển khai nhưng chỉ ba dự án đi vào vận hành (Phụ lục 2). Cạnh tranh bằng ưu đãi thuế, tiền thuê đất hay nhân công giá rẻ đã không còn phù hợp. Cơ hội tái định nghĩa năng lực đang nằm ở năm KCN/KCX đang được chuyển đổi tại TP.HCM. Nắm bắt đúng tín hiệu thị trường và triển khai nhanh ngay thời điểm này có thể giúp Việt Nam chuyển mình thành một trung tâm sản xuất hiện đại và bền vững hơn./.