Đấu giá đất tan nhanh như "bong bóng", nhà đầu tư vỡ mộng sau những cú "bỏ cọc"

Thị trường bất động sản Hà Nội thời gian qua liên tục chứng kiến những phiên đấu giá đất với mức giá trúng cao chót vót, vượt xa giá trị thực. Tuy nhiên, sau đó, không ít lô đất lại bị người trúng đấu giá bỏ cọc.

Thực trạng này không chỉ cho thấy sự bất ổn của các phiên đấu giá mà còn là lời cảnh báo đối với nhà đầu tư trước nguy cơ lao vào những cơn sốt đất ảo. Trong khi đó, các lựa chọn khác như đất trong khu đô thị lại mang đến giá trị thực tế và bền vững hơn.

Điển hình là phiên đấu giá 27 lô đất tại quận Hà Đông vào ngày 19/10/2024, nơi mức trúng cao nhất lên tới 262 triệu đồng/m2, gấp 8 lần giá khởi điểm. Tuy nhiên, chỉ sau vài tháng, 22/27 người trúng đấu giá đã từ bỏ quyền mua, không nộp tiền sử dụng đất như cam kết.

Tình trạng này cũng xuất hiện tại phiên đấu giá 19 lô đất ở xã Tiền Yên (huyện Hoài Đức) vào ngày 19/8/2024. Phiên đấu giá kéo dài kỷ lục gần 19 tiếng, thu hút hơn 1.000 hồ sơ tham gia. Kết quả, mức giá cao nhất lên tới 133,3 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần giá khởi điểm 7,3 triệu đồng/m2, nâng tổng giá trị các lô đất trúng đấu giá lên gần 190 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, đến nay vẫn còn 8/19 thửa đất chưa được nộp tiền, cho thấy dấu hiệu bỏ cọc rõ rệt.

Tình trạng tương tự cũng xảy ra tại phiên đấu giá 68 lô đất ở xã Thanh Cao (huyện Thanh Oai) vào ngày 10/8/2024. Với gần 7.000 hồ sơ tham gia, giá đất tại đây bị đẩy lên hơn 100 triệu đồng/m2, gấp 8 lần giá khởi điểm. Nhưng chỉ một tháng sau, các lô có giá trúng cao từ 80-100 triệu đồng/m2 đều bị bỏ cọc, chỉ 13 lô có giá thấp hơn là được thanh toán đầy đủ.

Việc hàng loạt nhà đầu tư trúng đấu giá nhưng không nộp tiền cho thấy dấu hiệu đầu cơ và thao túng giá, khiến thị trường bất động sản trở nên bất ổn. Nhìn chung, các phiên đấu giá như ở Hà Đông hay Hoài Đức có đặc điểm chung là mức trúng cao hơn nhiều so với giá trị thực tế của khu vực, trong khi hạ tầng và tiện ích vẫn chưa phát triển đồng bộ.

Chẳng hạn, lô đất 262 triệu đồng/m2 ở Hà Đông nằm tại phường Phú Lương, cách quốc lộ 21B khoảng 1,7 km. Dù có hạ tầng tương đối đồng bộ nhưng khu vực này không phải vị trí trung tâm hay có tiềm năng kinh doanh vượt trội. Tương tự, các lô đất ở Tiền Yên (Hoài Đức) lại nằm giữa vùng đồng ruộng, dân cư thưa thớt và hạ tầng chưa hoàn thiện. Dù được giới thiệu là "đất sạch" với pháp lý rõ ràng, nhưng thực chất vẫn chỉ là đất trống, chưa có công trình xây dựng hay giá trị khai thác ngay.

Hậu quả nhãn tiền của các phiên đấu giá ảo là nhiều nhà đầu tư vội vàng rao bán lô đất với mức chênh từ 150 - 600 triệu đồng/lô, nhưng thị trường nhanh chóng "hạ nhiệt", không ai mua. Một số người thậm chí buộc phải cắt lỗ để thoát hàng, còn môi giới trước đây tấp nập mời chào giờ cũng biến mất. Điều này cho thấy, mức giá trúng kỷ lục không phản ánh nhu cầu thực mà chỉ là kết quả của tâm lý đám đông và chiêu trò đẩy giá.

Trên thực tế, với số tiền từ 133-262 triệu đồng/m2, nhà đầu tư hoàn toàn có thể sở hữu đất trong các khu đô thị được quy hoạch bài bản với hạ tầng hoàn chỉnh, tiện ích đầy đủ và tiềm năng sinh lời thực sự.

Ví dụ, tại Hoài Đức, Đan Phượng, Gia Lâm, Đông Anh hay Long Biên, giá đất dao động từ 100-200 triệu đồng/m2 nhưng đi kèm với hệ thống giao thông thuận lợi, trường học, bệnh viện và trung tâm thương mại sẵn có. Những bất động sản này không chỉ đáp ứng nhu cầu ở thực mà còn có giá trị gia tăng bền vững hơn hẳn so với những lô đất đấu giá chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá ảo.

Hệ lụy của việc chạy theo những cơn sốt đấu giá không chỉ dừng lại ở việc mất tiền cọc. Nhà đầu tư có nguy cơ chôn vốn nếu không thể bán lại đất với mức giá mong muốn, thậm chí phải chấp nhận lỗ nếu thị trường điều chỉnh. Mặt khác, giá đất bị đẩy lên cao vô lý khiến người mua thực sự gặp khó khăn, làm méo mó thị trường và khiến giấc mơ sở hữu nhà ở của nhiều người dân ngày càng xa vời. Bên cạnh đó, việc giá đấu trúng quá cao nhưng bị bỏ cọc liên tục còn ảnh hưởng đến công tác quản lý, định giá đất và nguồn thu ngân sách của Nhà nước.

Đây là lời cảnh tỉnh cho các nhà đầu tư trước khi lao vào những cơn sốt đất không có giá trị thực. Giá trị thực sự của bất động sản không nằm ở những con số kỷ lục trong các phiên đấu giá, mà nằm ở tiềm năng sử dụng lâu dài và khả năng sinh lời bền vững. Khi thị trường còn nhiều biến động, việc chạy theo những làn sóng đầu cơ không chỉ gây thiệt hại tài chính mà còn khiến thị trường bất động sản mất cân bằng.

Các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư nên tỉnh táo và thận trọng với các phiên đấu giá đất. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, mức giá trúng cao bất thường chủ yếu do đầu cơ, đẩy giá để tạo sóng chứ không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản. Ông Đính khuyến nghị nhà đầu tư cần đánh giá kỹ vị trí, hạ tầng và nhu cầu thực tế của khu vực trước khi xuống tiền, thay vì chỉ chạy theo hiệu ứng đám đông.

Thay vì mạo hiểm với các lô đất đấu giá trống, nhà đầu tư có thể cân nhắc bất động sản tại các khu đô thị đã hoàn thiện. Những khu vực này không chỉ có mức giá hợp lý hơn mà còn mang lại giá trị khai thác ngay, từ ở thực đến kinh doanh, cho thuê. Trong bối cảnh thị trường đang tiềm ẩn nhiều rủi ro, việc bỏ ra hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông để mua một lô đất trống với hy vọng "lướt sóng" là một canh bạc không dành cho những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm.