Điểm tin BĐS - tài chính 1/11: Giao dịch chung cư, nhà riêng lẻ giảm trong quí 3

Novaland lỗ hơn 1.800 tỷ đồng trong 9 tháng 2025, tiếp tục đàm phán gia hạn nợ

Trong 9 tháng đầu năm 2025, Novaland (HoSE: NVL) ghi nhận doanh thu thuần hợp nhất 5.398 tỷ đồng, tăng 33%so với cùng kỳ năm trước nhờ bàn giao tại các dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City, Sunrise Riverside và Palm City. Tuy nhiên, do doanh thu tài chính giảm hơn 3.400 tỷ đồng và lỗ chênh lệch tỷ giá tăng 712 tỷ đồng, doanh nghiệp vẫn lỗ sau thuế 1.820 tỷ đồng.

Tính đến 30/9/2025, tổng tài sản của Novaland đạt gần 239.575 tỷ đồng, trong đó hàng tồn kho hơn 152.000 tỷ đồng, chủ yếu là quỹ đất và dự án đang xây dựng. Tổng dư nợ vay ở mức 64.000 tỷ đồng, với 32.000 tỷ đồng là nợ ngắn hạn, khiến dòng tiền hoạt động vẫn gặp nhiều áp lực. Tập đoàn cho biết đang tiếp tục đàm phán tái cơ cấu nợ và gia hạn thanh toán nhằm ổn định tài chính và đảm bảo quyền lợi nhà đầu tư.

Bất chấp khó khăn, Novaland vẫn đẩy nhanh tiến độ tại các dự án trọng điểm sau khi hoàn tất các bước pháp lý quan trọng. Nhiều dự án như NovaWorld Phan Thiet, Aqua City, The Grand Manhattan và Victoria Village được tăng tốc thi công, hướng đến mục tiêu bàn giao trong năm 2025. Đến nay, hơn 2.500 sản phẩm tại NovaWorld Phan Thiet và Aqua City đã được bàn giao cho khách hàng.

Bên cạnh đó, công tác cấp sổ hồng cũng có chuyển biến tích cực, với 1.935 giấy chứng nhận quyền sở hữu đã được cấp trong 9 tháng. Song song, Novaland đang xin ý kiến trái chủ về việc gia hạn thanh toán lãi gói trái phiếu chuyển đổi 335 triệu USD đến 16/11/2025, như một phần trong chiến lược tái cấu trúc nợ và bảo đảm thanh khoản trong giai đoạn phục hồi.

Giao dịch chung cư, nhà riêng lẻ giảm trong quí 3

Theo báo cáo mới của Bộ Xây dựng, trong quý III / 2025, tổng số giao dịch bất động sản toàn quốc đạt khoảng 136.681 giao dịch, bằng 87% so với quý trước và bằng 96,6% cùng kỳ năm trước. Trong đó, phân khúc gồm căn hộ chung cư và nhà riêng lẻ chỉ ghi nhận hơn 32.100 giao dịch, giảm hơn 16% so với cùng kỳ năm trước. 

Mặc dù giao dịch sụt giảm rõ rệt, phần lớn do nguồn cung tăng mạnh và mặt bằng giá nhà đất tiếp tục neo ở mức cao, thị trường vẫn đón nhận nguồn cung mới đáng kể. Báo cáo cho biết gần 9.500 sản phẩm hoàn thành trong quý, gấp đôi so với quý trước, nhưng tồn kho nhà chung cư và nhà riêng lẻ lại tăng lên. 

Nguyên nhân chính được chỉ ra là giá bán ngày càng tăng, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh khiến sức mua của người mua ở thực bị ảnh hưởng. Cùng với đó, tháng 7 âm lịch là thời điểm thấp điểm giao dịch cũng góp phần làm thanh khoản giảm. 

Trong khi đó, đất nền tại một số khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh vẫn ghi nhận giá tăng nhẹ từ 2% đến 4%, dù giao dịch tiếp tục giảm. Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng đề xuất cần điều chỉnh chính sách tiền sử dụng đất, thúc đẩy nhà ở giá phù hợp thu nhập và thành lập trung tâm giao dịch bất động sản để tăng minh bạch thị trường. 

TP HCM đề xuất 21 chính sách cho khu thương mại tự do Cái Mép Hạ 3.800 ha

Theo đề án của TP Hồ Chí Minh, khu thương mại tự do (FTZ) Cái Mép Hạ có quy mô hơn 3.800 ha được phân thành ba phân khu chức năng: cảng biển - ga đường sắt (1.779 ha), kho bãi logistics - công nghiệp (1.178,5 ha), và đô thị thương mại - dịch vụ - công nghệ cao (850,7 ha). 

Thành phố đã đề xuất 21 chính sách nhóm (thuộc 6 lĩnh vực: thủ tục thành lập, mô hình quản lý, đất đai, thủ tục hành chính - đầu tư, thuế - ưu đãi, hải quan - logistics) để hình thành và vận hành FTZ Cái Mép Hạ, và đang đưa vào sửa đổi bổ sung “Nghị quyết 98/2023/QH15”. 

Khu đất nằm tại phường Tân Phước và Tân Hải, với quy hoạch chi tiết 3.808,53 ha, trải dài từ cảng biển, ga đường sắt đến khu đô thị dịch vụ và tín chỉ carbon rừng, nhấn mạnh vai trò đa chức năng và hướng tới phát triển xanh, hiện đại. 

Việc xác định và thông qua các chính sách là bước then chốt để căn cứ về quản lý, ưu đãi đầu tư và thể chế cho FTZ Cái Mép Hạ, từ đó góp phần vào chiến lược phát triển logistics, công nghiệp và dịch vụ hỗ trợ của TP HCM nói riêng và vùng kinh tế phía Nam nói chung. 

Giá trung bình chung cư Hà Nội đã vượt mốc 100 triệu đồng/m2

Báo cáo quý III/2025 của Savills Việt Nam cho thấy giá trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội đã chính thức vượt mốc 101 triệu đồng/m², đánh dấu mặt bằng giá mới trên thị trường. 

Nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung “mới” chủ yếu hướng tới phân khúc hạng A, kéo giảm tỷ trọng căn hộ hạng B và đẩy giá toàn thị trường lên cao. 

Trong khi đó, mặc dù nhu cầu vẫn ổn định và tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt khoảng 81%, thị trường bán tiếp tục đối mặt với thách thức về khả năng chi trả cho đa số người mua. 

Đồng thời, theo dữ liệu từ Bộ Xây dựng Việt Nam và các nguồn phân tích thị trường, hơn 40% nguồn cung mới tại Hà Nội có giá chào trên 120 triệu đồng/m², cho thấy sự phân hóa rõ nét giữa phân khúc cao cấp và sản phẩm bình dân. 

Bảng giá đất mới có khiến giá nhà tiếp tục tăng mạnh?

Hà Nội đang đề xuất một bảng giá đất mới chia thành 17 khu vực, trong đó mức cao nhất tại vị trí mặt đường ở khu vực trung tâm có thể lên tới hơn 702 triệu đồng/m². Đối với các xã ngoại thành, giá đất được đề xuất tăng khoảng 20 - 26%. 

Bảng giá đất mới ảnh hưởng trực tiếp đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế và chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tất cả đều được tính lại theo giá đất mới. Vì vậy, các chuyên gia cảnh báo rằng việc tăng bảng giá đất có thể đẩy chi phí đầu vào của dự án bất động sản tăng mạnh, từ đó làm giá bán nhà ở tăng theo.

Theo phân tích từ chuyên gia và hiệp hội ngành bất động sản, dù bảng giá đất cần được điều chỉnh để sát với giá thị trường, nhưng nếu áp dụng quá nhanh, quá mức, sẽ làm gia tăng khó khăn cho người mua nhà có thu nhập trung bình và có thể gây ra lệch pha cung - cầu, khi nhà ở giá vừa túi tiền bị thế chỗ bởi sản phẩm cao cấp. 

Vì vậy, nhiều chuyên gia kiến nghị rằng việc điều chỉnh bảng giá đất nên được thực hiện có lộ trình, kết hợp với các chính sách hỗ trợ giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp và người dân như giảm thuế, giảm tiền sử dụng đất hoặc ưu đãi cho đất ở xã hội, nhằm đảm bảo vừa thu ngân sách hiệu quả vừa bảo vệ khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.