Doanh thu bất động sản dự báo tăng 25-50% năm nay

Doanh thu dự kiến tăng 25-50% trong năm 2025, nguồn cung thiên về phân khúc cao cấp

Trong báo cáo mới đây, VIS Rating (công ty xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam, thành viên của Moody’s - Tập đoàn xếp hạng tín nhiệm có trụ sở tại Mỹ) dự báo doanh thu bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản sẽ tăng từ 25-50% năm 2025. 

Theo VIS Rating, nguồn cung nhà mới sẽ cải thiện trong năm 2025 và vẫn thiên về phân khúc cao cấp.

Cụ thể, các chính sách mới nhằm tháo gỡ rào cản pháp lý và đẩy mạnh hoàn thiện quy hoạch sẽ tạo động lực phát triển dự án trong năm 2025. Mặc dù Chính phủ đang nỗ lực đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội, nhưng VIS Rating cho rằng, phần lớn nguồn cung mới sẽ thuộc phân khúc cao cấp, căn cứ trên các dự án đang triển khai. 

Khu vực TP.HCM và các thành phố vệ tinh sẽ ghi nhận tăng trưởng nguồn cung vượt trội so với Hà Nội, sau giai đoạn đình trệ kéo dài, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn trong nước và quốc tế như VHM, Masterise và Lotte.

Trong đó, đóng góp chính đến từ các dự án cao cấp với biên lợi nhuận cao, phát triển bởi các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Đất Xanh, Nam Long, Masterise, Gamuda Land, Capitalland... với kế hoạch mở bán tăng mạnh tại nhiều thành phố lớn.

Theo báo cáo từ SSI Research trước đó, thị trường bất động sản nhà ở dự báo sẽ có sự phát triển tích cực trong năm 2025 nhờ vào triển vọng kinh tế thuận lợi và nguồn cung mới gia tăng. 

Cụ thể, các doanh nghiệp lớn trong ngành như Vinhomes, Khang Điền và Nam Long đều dự kiến có mức tăng trưởng doanh thu ấn tượng, với Vinhomes tăng hơn 3,8%, Khang Điền tăng 72% và Nam Long tăng 35% so với cùng kỳ.

Tương tự, Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Đất Xanh Services cũng đưa ra dự báo lạc quan. Theo đó, tỷ lệ hấp thụ của thị trường có thể tăng từ 10-15% so với năm trước, kéo theo sự cải thiện đáng kể về doanh thu bất động sản trong 2 năm qua. Thị trường bất động sản đã vượt qua đáy và đang trên đà phục hồi, dự báo tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2025.

Thông thường, các dự án cao cấp ghi nhận biên lợi nhuận gộp từ 45-50%, cao hơn so với mức biên 25-35% của phân khúc trung cấp và 10% đối với các dự án nhà ở xã hội.

Ngoài ra, với tâm lý tích cực từ người mua nhà, doanh số bán hàng và dòng tiền của các chủ đầu tư dự kiến sẽ có sự cải thiện trong năm 2025. Sự gia tăng nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản sẽ thúc đẩy doanh số bán hàng. 

Cùng với đó, việc cải thiện hạ tầng giao thông kết nối sẽ tạo ra động lực mạnh mẽ, hỗ trợ nhu cầu đối với các dự án nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư như VHM, Masterise, DXG, KDH và NLG trong việc triển khai các dự án mới.

"Giá nhà đã đạt đỉnh mới trong những tháng gần đây; giá căn hộ sơ cấp năm 2024 đã tăng 30% so với năm 2023, cao hơn mức tăng trung bình 12% giai đoạn 2021-2023. Nhưng tâm lý thận trọng và nguồn cung cải thiện sẽ giúp kiềm chế đà tăng giá nóng. Bên cạnh đó, khác với phân khúc nhà ở được hỗ trợ bởi nhu cầu mua cao, chúng tôi kỳ vọng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phục hồi chậm hơn do tình trạng dư cung và tâm lý thận trọng kéo dài của người mua", VIS Rating cho biết.

Để thị trường bất động sản bước vào giai đoạn "tươi sáng", vẫn cần thêm 1-2 năm nữa

Lý giải yếu tố giúp thúc đẩy doanh số bán hàng và dòng tiền vào bất động sản năm 2025, VIS Rating cho biết có ba tác động chính. 

Đầu tiên là sự phục hồi của nguồn cung nhà ở, nhờ loạt chính sách mới tháo gỡ rào cản pháp lý, giúp đẩy nhanh việc triển khai dự án mới ra thị trường. Khu vực TP.HCM và các thành phố vệ tinh ghi nhận tăng trưởng nguồn cung vượt trội so với Hà Nội, sau giai đoạn đình trệ kéo dài, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn trong nước và quốc tế như Vinhomes, Masterise, Lotte…

Tiếp theo là xu hướng tăng giá bán nhà ở. Năm nay phần lớn nguồn cung mới triển khai vẫn sẽ thiên về phân khúc cao cấp, hạng sang với mức giá cao. Hiện tại, các chủ đầu tư sẽ phải chịu chi phí tiền sử dụng đất cao hơn theo quy định mới. Giá đất mới tại nhiều vị trí đắc địa đang có dự án triển khai dự kiến tăng tới 10 lần so với trước đây. Điều này thúc đẩy các chủ đầu tư ưu tiên quỹ đất đẹp để phát triển nhà ở cao cấp, hạng sang, siêu sang và thiết lập mặt bằng giá mới.

Biên lợi nhuận gộp các dự án nhà ở cao cấp thông thường là từ 45-50%, cao hơn so với mức biên 25-35% của phân khúc trung cấp và 10% với các dự án nhà ở xã hội. Mức lợi nhuận cao này sẽ phần nào bù đắp được chi phí tăng thêm trong phát triển dự án và mang về doanh thu khả quan cho chủ đầu tư.

Cuối cùng là nhờ tâm lý tích cực của người mua nhà sẽ thúc đẩy nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản. Hạ tầng giao thông kết nối cải thiện tạo động lực mạnh mẽ, hỗ trợ cho các dự án nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM, tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư đang có kế hoạch ra mắt dự án. Năng lực tín nhiệm của các chủ đầu tư bất động sản tại Việt Nam sẽ tiếp tục phục hồi sau giai đoạn suy thoái kéo dài, góp phần thúc đẩy hoạt động phát triển dự án mới và gia tăng lợi nhuận.

Bên cạnh mặt tích cực, chuyên gia VIS Rating cũng lo ngại dòng tiền yếu là điểm hạn chế trong hồ sơ tín nhiệm của các chủ đầu tư tại Việt Nam.

Hiện nay khoảng 70% doanh nghiệp có dòng tiền hoạt động để trả nợ đến hạn ở mức yếu. Ngoài ra các chủ đầu tư phải đối mặt với chi phí phát triển dự án gia tăng đáng kể và nhu cầu của người mua nhà phục hồi không đồng đều.

"Chúng tôi kỳ vọng chỉ số này sẽ cải thiện trong năm 2025 khi dòng tiền thu từ bán hàng được cải thiện, dẫn đầu bởi các chủ đầu tư lớn như VHM, KDH, DXG, NLG, với kế hoạch mở bán tăng mạnh tại các thành phố lớn. Chúng tôi kỳ vọng doanh thu bán hàng sẽ tăng từ 25-50% trong năm 2025, chủ yếu từ các dự án cao cấp với biên lợi nhuận cao", VIS Rating nhấn mạnh.

Thị trường bất động sản hiện có gần 110.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm nay - mức cao nhất trong ba năm qua. Những chủ đầu tư từng chậm trả gốc, lãi sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm nguồn tái cấp vốn để tránh bị chậm trả gốc, lãi trong những lần tới.

Tuy nhiên, VIS Rating kỳ vọng rủi ro tái cấp vốn sẽ thấp hơn so với các năm trước, nhờ các chủ đầu tư dần khôi phục khả năng tiếp cận nguồn tài chính mới từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong nước, được hỗ trợ bởi các cải cách pháp lý và quy định mới được ban hành.

Theo chuyên gia Đất Xanh Services, thị trường bất động sản năm sau sẽ cải thiện hơn dưới tác động từ Luật. Nhiều thông tư và nghị định hướng dẫn được ban hành sẽ đẩy nhanh thủ tục và thúc đẩy phát triển các dự án mới. Chính phủ đang đẩy phê duyệt pháp lý cho các dự án nổi bật, tăng cường cấp phép mới các dự án đủ điều kiện bán hàng. Khi những dự án này được triển khai ra thị trường sẽ giúp cải thiện doanh số bán hàng và thu về dòng tiền cho chủ đầu tư.

Tuy nhiên đơn vị này cũng khuyến cáo, vẫn có những rủi ro như lãi suất cao hơn, quy định luật pháp thắt chặt hơn... sẽ phần nào làm hạn chế nguồn cung và nguồn cầu trên thị trường, để bước vào giai đoạn "tươi sáng", vẫn cần thêm 1-2 năm nữa./.