Căn hộ giá 50 triệu đồng/m2 dự báo dẫn đầu thị trường bất động sản năm 2025

Nguồn cung tăng trưởng nhưng giá nhà vẫn "neo cao"

Thị trường bất động sản Việt Nam đang từng bước vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, với nguồn cung tăng trưởng mạnh so với các năm trước. Các dự án nhà ở mở bán mới, đặc biệt là căn hộ chung cư, ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khả quan.

Tuy nhiên, theo nhận định của VARS, thị trường vẫn tồn tại nhiều thách thức. Cụ thể, sự phục hồi hiện nay có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm, thậm chí giữa các doanh nghiệp cung ứng.

Nguồn cung nhà ở, dù tăng, vẫn chưa đáp ứng đủ cả về số lượng lẫn chất lượng để giải quyết nhu cầu thực tế của người dân. Điều này khiến giá bất động sản tại một số địa phương tiếp tục leo thang, thiết lập mặt bằng giá mới.

Tình trạng này tạo lợi thế cho các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất sạch trong ngắn hạn nhưng đồng thời đặt ra bài toán khó cho thị trường dài hạn.

Mức giá nhà ở cao không chỉ làm tăng chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng và tính tiền sử dụng đất, mà còn đẩy giá thành phát triển các dự án mới lên mức khó giảm. Chi phí vốn gia tăng càng làm mặt bằng giá vượt xa khả năng chi trả của nhiều người dân.

Điều này dẫn đến nguy cơ các dự án mở bán nhưng khó thanh khoản, khi nguồn cung vượt quá số cầu có khả năng tài chính đáp ứng trong nhiều năm tới.

"Mặc dù vậy, với việc hoàn thiện và triển khai các quy định pháp luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, nhiều vướng mắc từng bước được tháo gỡ, kỳ vọng sẽ hỗ trợ thị trường phục và ổn định hơn trong thời gian tới", VARS nhận định.

Căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường

Trong ngắn hạn, VARS dự báo nguồn cung bất động sản nhà ở năm 2025 sẽ tăng khoảng 10% so với năm 2024. Tuy nhiên, nguồn cung này chủ yếu đến từ các đại đô thị tại miền Bắc, với Hà Nội và các đô thị vệ tinh ước đạt 37.000 sản phẩm, còn TP.HCM và vùng ven dự kiến chỉ đạt khoảng 18.000 sản phẩm.

Phân khúc căn hộ chung cư, đặc biệt là loại hình có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên, tiếp tục dẫn dắt thị trường nhờ sự gia tăng nguồn cung hạng sang. Trong khi đó, loại hình biệt thự, liền kề nhà phố cũng trở thành tâm điểm, với nguồn cung mới đến từ các dự án đại đô thị. Trái lại, nguồn cung đất nền được dự báo giảm do quy định "siết" phân lô bán nền.

Tuy nhiên, VARS nhận định rằng nguồn cung nhà ở vẫn khan hiếm, nhất là ở phân khúc bình dân. Dù các dự án nhà ở xã hội dự kiến tăng trưởng rõ rệt trong năm 2025, chúng vẫn chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong cơ cấu nguồn cung toàn thị trường.

"Nguồn cung tăng trưởng nhưng vẫn khan hiếm so với nhu cầu và chủ yếu đến từ các dự án đại đô thị của các chủ đầu tư lớn, sẽ tiếp tục giúp các dự án nhà ở mở bán mới duy trì mức giá bán neo cao. Trong khi mặt bằng giá thứ cấp sẽ tiếp tục tăng trưởng chậm lại", VARS phân tích.

Cụ thể, mặt bằng giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn được dự báo sẽ tiếp tục tăng, nhưng với tốc độ chậm hơn, dao động từ 7-10% so với năm 2024. Điều này xảy ra do mặt bằng giá hiện tại đã ở mức cao, đà tăng trưởng trên thị trường chững lại. Đặc biệt, nhiều sản phẩm chung cư cũ, thiếu hạ tầng và tiện ích đang có giá chuyển nhượng vượt xa giá trị thực tế.

Với phân khúc đất nền, mặt bằng giá sơ cấp được dự đoán tăng mạnh nhờ tiềm năng sinh lời cao. Trong khi đó, giá các sản phẩm biệt thự, liền kề nhà phố sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao. Nguyên nhân chủ yếu đến từ tình trạng khan hiếm quỹ đất cùng với chi phí đầu tư, đặc biệt là chi phí liên quan đến đất đai, ngày càng gia tăng.

Theo VARS, các dự án nhà ở mở bán trong năm 2025 vẫn thu hút sự quan tâm và giao dịch, nhưng tốc độ hấp thụ có khả năng giảm sút. Phân khúc căn hộ chung cư được dự báo tiếp tục giữ vai trò chi phối thanh khoản thị trường.

Tuy nhiên, giao dịch căn hộ chủ yếu sẽ tập trung tại các dự án đại đô thị lớn. Nhu cầu nhà ở, đặc biệt là đầu tư, có xu hướng chuyển dịch về vùng ven đô thị và các tỉnh thành cấp 2, cấp 3 - nơi sở hữu mức giá thấp hơn và còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Đối với phân khúc đất nền, những sản phẩm đã được tách thửa, có đầy đủ pháp lý, nằm ở các khu vực có hạ tầng phát triển và tiềm năng cao, vẫn là lựa chọn hàng đầu cho các nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền./.