Dòng vốn ngoại chứng minh sức bền và tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản

Đây là một trong những nội dung nổi bật được nêu trong Báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam quý IV/2024 do Avison Young công bố, tóm tắt diễn biến các phân khúc chính và đưa ra dự báo cho năm 2025.

Theo báo cáo này, sự giảm bớt của lãi suất toàn cầu đã tạo động lực cho các nhà đầu tư tăng tốc tìm kiếm cơ hội đầu tư bất động sản, đồng thời tận dụng nền tảng kinh tế vững vàng của khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

Tại Việt Nam, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản đã có sự tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2024, chủ yếu tập trung vào các tài sản chiến lược như đất phát triển dự án, bất động sản công nghiệp và hậu cần, nhà ở và văn phòng.

Ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định: "Sự thâm nhập mạnh mẽ của dòng vốn ngoại vào lĩnh vực bất động sản chứng tỏ sức bền và dư địa phát triển của thị trường còn rất lớn. Những thay đổi về “khẩu vị” đầu tư trong quý cuối của năm 2024, dù là với mục đích phát triển, thuê hay mua bất động sản, phản ánh các xu hướng và triển vọng của một số thị trường, phân khúc và sản phẩm bất động sản trong thời gian tới".

Nhu cầu thuê văn phòng tiếp tục phân hóa

Trong quý IV/2024, thị trường văn phòng tại TP.HCM và Hà Nội duy trì sự ổn định, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy vẫn ở mức tích cực. Nguồn cung mới trong năm 2024 ít hơn so với năm trước, và các giao dịch cho thấy rõ xu hướng tối ưu hóa không gian làm việc và chi phí thuê.

Sự thâm nhập mạnh mẽ của dòng vốn ngoại vào lĩnh vực bất động sản chứng tỏ sức bền và dư địa phát triển của thị trường còn rất lớn. Những thay đổi về “khẩu vị” đầu tư trong quý cuối của năm 2024, dù là với mục đích phát triển, thuê hay mua bất động sản, phản ánh các xu hướng và triển vọng của một số thị trường, phân khúc và sản phẩm bất động sản trong thời gian tới.

Ông David Jackson - Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam

Tại TP.HCM, phần lớn giao dịch liên quan đến gia hạn hợp đồng, tái ký hợp đồng, mở rộng hoặc di chuyển văn phòng trong nội quận hoặc từ quận 1 đến khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Giá thuê hạng A và hạng B lần lượt đạt 54 USD/m2/tháng và 31 USD/m2/tháng, với tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 88%. Trong 2 năm tới, nguồn cung mới sẽ chủ yếu xuất hiện ở các khu vực rìa trung tâm như quận 3, 7, Tân Bình, Bình Thạnh và TP. Thủ Đức, với các dự án nổi bật như The Beacon, Yteco Tower và Daikin Tower.

Tại Hà Nội, quý IV/2024 ghi nhận sự ra mắt của tòa nhà hạng B Gems Empire Tower tại quận Thanh Xuân. Dự án này đã đạt chứng nhận EDGE và gần như lấp đầy 90% ngay từ khi ra mắt.

Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường giữ nguyên, với nhu cầu thuê văn phòng vẫn mạnh mẽ tại các khu vực có hạ tầng giao thông thuận tiện như quận Cầu Giấy, Thanh Xuân và Nam Từ Liêm.

Dự kiến, trong giai đoạn 2025-2027, nguồn cung mới sẽ đạt hơn 300.000m2, bao gồm các dự án đáng chú ý như Tiến Bộ Plaza và tòa B3CC1.

Nhìn lại các giao dịch thuê văn phòng trong năm 2024, có thể nhận thấy rằng nhu cầu về văn phòng sẽ tiếp tục phân hóa. Các văn phòng tại khu trung tâm vẫn thu hút các công ty công nghệ, tài chính và dịch vụ chuyên nghiệp quốc tế lớn, với giá thuê dự báo duy trì ổn định hoặc có thể tăng nhẹ.

Trong khi đó, các dự án mới ở khu vực rìa trung tâm đang đóng góp vào việc tăng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường. Cho dù doanh nghiệp quyết định di dời hay ở lại, điều này cho thấy sự chú trọng vào không gian làm việc chất lượng, hiện đại, với mức giá thuê hợp lý để hỗ trợ quản lý tài chính hiệu quả và cải thiện môi trường làm việc.

Mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại ghi nhận sự phát triển vượt bậc

Trong năm 2024, TP.HCM chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ nguồn cung mặt bằng bán lẻ hiện đại nhờ ba dự án mới: Vincom Mega Mall Grand Park, Parc Mall và Central Premium Mall.

Ngoài nguồn cung dồi dào, giá thuê hợp lý, quy mô dự án lớn, đáp ứng chuẩn quốc tế và vị trí cùng tiện ích đa dạng đã tạo động lực cho các nhãn hàng mở rộng và gia nhập thị trường. Hơn nữa, những dự án này còn có kết nối giao thông thuận lợi, thu hút lượng khách lớn.

Đơn cử, mặc dù Parc Mall và Central Premium Mall mới chỉ đi vào hoạt động, nhưng tỷ lệ lấp đầy của cả 2 dự án lần lượt đạt 100% và 60%, góp phần tăng tỷ lệ lấp đầy trung bình khu vực ngoài trung tâm lên 82%, tăng 7% trong quý IV/2024.

Ngày 10/1/2025, TP.HCM đón thêm dự án Central Mall Võ Văn Kiệt từ Satra, tăng cường không gian mua sắm và giải trí cho người dân khu vực Tây Nam thành phố.

Tại Hà Nội, Aeon Mall Xuân Thủy cũng được khai trương vào ngày 10/1/2025. Nguồn cung trung tâm thương mại tại Hà Nội trong năm 2024 chỉ đạt 20% so với năm 2023. Tuy nhiên, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy trung bình tại toàn thị trường tiếp tục tăng trong quý IV, đạt từ 37-140 USD/m2/tháng ở khu trung tâm (tăng 3%) và từ 20-88 USD/m2/tháng ở khu ngoài trung tâm (tăng 5% so với quý IV/2023).

Trong 2 năm tới, Hà Nội dự kiến sẽ đón hai dự án mới: Hanoi Centre (thuộc khu phức hợp Tiến Bộ Plaza) và Tonshin-Starlake của Takashimaya.

Dự báo phân khúc bất động sản bán lẻ sẽ tiếp tục sôi động và cạnh tranh mạnh mẽ hơn để thu hút nhãn hàng trong những năm tới.

Nguồn cung căn hộ trung và cao cấp tiếp tục mở rộng, hạ tầng giao thông thúc đẩy phát triển ngoại vi

Trong quý IV/2024, thị trường căn hộ tiếp tục sôi động với nhiều dự án mới ra mắt, bao gồm The Opus One, Kiều by Kita, King Crown Infinity tại TP.HCM và Imperia Cổ Loa, The Senique Hanoi, Luminere Springbay tại Hà Nội.

Tại TP.HCM, phân khúc căn hộ cao cấp ghi nhận mức tăng giá mạnh nhất trong năm 2024, với một số dự án như Lancaster Legacy, The Metropole, The River Thu Thiem có mức giá sơ cấp vượt trên 8.000 USD/m2. 

Mặc dù nguồn cung căn hộ đã được cải thiện, nhưng mức giá cao lại khiến nhu cầu gia tăng ở các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, nơi hạ tầng giao thông đang phát triển mạnh và giá bán hợp lý (từ 1.100-1.500 USD/m2 tại Thuận An và Dĩ An, Bình Dương).

Trong năm 2025, TP.HCM dự kiến sẽ cho ra mắt khoảng 50.000 căn hộ từ 17 dự án, nổi bật như The Global City, Diamond Valley Vạn Phúc và Eco Smart City, với 11 dự án tập trung tại TP. Thủ Đức.

Tại Hà Nội, giá sơ cấp tăng 5% so với quý trước, đạt mức trung bình 2.600-3.600 USD/m2. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng vào nửa đầu năm 2024, dự báo mức tăng giá sẽ có sự ổn định hơn trong thời gian tới.

Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ở Hà Nội đạt mức cao 80-85%, vượt trội hơn TP.HCM (70-75%). Năm 2025, thủ đô dự kiến sẽ đón nhận 10 dự án mới với hơn 13.500 căn hộ, nổi bật có các dự án như Central Residence, Vinhomes Cổ Loa, Bắc Hà Nội Smart City.

Với việc chi phí đầu vào (thuế đất, chi phí xây dựng, thiết kế) tăng cao và chiến lược định vị sản phẩm, giá bán căn hộ trung bình sẽ tiếp tục tăng ở các thành phố lớn. Đồng thời, xu hướng phát triển tại các khu vực ngoại vi sẽ càng trở nên rõ ràng nhờ sự thúc đẩy mạnh mẽ các tuyến đường sắt đô thị, tạo điều kiện hình thành các trung tâm đô thị vệ tinh với nhiều dự án chung cư.

Mới đây, TP.HCM đã đề xuất xây dựng đường trên cao 4 làn xe trên Quốc lộ 13 qua TP. Thủ Đức, làm đòn bẩy cho sự phát triển ra Bình Dương.

Tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử và dòng vốn FDI thúc đẩy nhu cầu nhà xưởng, kho bãi xây sẵn

Việc ông Donald Trump tái đắc cử Tổng thống Hoa Kỳ sẽ đẩy nhanh quá trình dịch chuyển sản xuất sang quốc gia khác mà Việt Nam tiếp tục được xem là điểm đến chiến lược nhờ nhiều lợi thế. Vì vậy, còn nhiều cơ hội cho các chủ đầu tư và đơn vị phát triển bất động sản công nghiệp. Loại hình nhà kho, nhà xưởng xây sẵn dự báo được phát triển dồi dào và đa dạng hơn nữa khi nhu cầu thị trường ngày càng tăng lên.

Ông Vũ Minh Chí - Quản lý cấp cao, Dịch vụ Công nghiệp tại Avison Young Việt Nam

Trong quý IV/2024, giá thuê đất công nghiệp và tỷ lệ lấp đầy tại Hà Nội và TP.HCM không có sự thay đổi lớn so với quý trước và cũng ổn định so với cùng kỳ năm 2023. Hai thị trường trọng điểm này vẫn giữ vai trò then chốt trong việc thúc đẩy sự phát triển của ngành công nghiệp tại các tỉnh lân cận.

Tại khu vực phía Nam, Bình Dương và Long An dẫn đầu về số lượng giao dịch bất động sản công nghiệp trong năm 2024. Hai tỉnh này chiếm gần 40% số khu công nghiệp đang hoạt động trong khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam.

Ở khu vực phía Bắc, Bắc Ninh và Quảng Ninh nổi bật với các giao dịch đáng chú ý, như thương vụ Weifang Goer Group mua lại dự án Goertek tại Bắc Ninh và tập đoàn Coremax mua lô đất tại KCN DeepC ở Quảng Ninh.

Hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp tiếp tục diễn ra mạnh mẽ trong năm 2024, với sự tham gia nổi bật của các nhà đầu tư quốc tế. Phân khúc này chiếm đến 78% tổng số giao dịch bất động sản tại Việt Nam, chủ yếu tập trung vào các thương vụ mua bán đất để phát triển dự án công nghiệp hoặc mua bán tài sản.

Sự phát triển nhanh chóng của thương mại điện tử cùng với dòng vốn FDI đổ vào ngành công nghiệp chế biến càng làm gia tăng nhu cầu đối với nhà xưởng và nhà kho xây sẵn.

Ông Vũ Minh Chí - Quản lý cấp cao, Dịch vụ Công nghiệp tại Avison Young Việt Nam nhấn mạnh: "Việc ông Donald Trump tái đắc cử Tổng thống Hoa Kỳ sẽ đẩy nhanh quá trình dịch chuyển sản xuất sang quốc gia khác mà Việt Nam tiếp tục được xem là điểm đến chiến lược nhờ nhiều lợi thế. Vì vậy, còn nhiều cơ hội cho các chủ đầu tư và đơn vị phát triển bất động sản công nghiệp. Loại hình nhà kho, nhà xưởng xây sẵn dự báo được phát triển dồi dào và đa dạng hơn nữa khi nhu cầu thị trường ngày càng tăng lên"./.