Giá nhà chưa “hạ nhiệt”: Chuyên gia chỉ ra 6 nguyên nhân gốc rễ khiến thị trường leo thang

Theo báo cáo quý III/2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), mặt bằng giá nhà ở tại các đô thị lớn vẫn duy trì ở mức rất cao. Giá bán biệt thự, nhà phố, liền kề dao động từ 50 đến 400 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng khoảng 5–10% so với các giai đoạn trước. Phân khúc căn hộ thương mại ghi nhận mức trung bình khoảng 78 triệu đồng mỗi mét vuông, trong đó hơn 30% nguồn cung mới có giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên.

Tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp trung bình hiện đã đạt 95 triệu đồng/m2, với 43% nguồn cung mới ở mức giá trên 120 triệu đồng/m2. Ở TP.HCM, mức giá trung bình khoảng 91 triệu đồng/m2, thấp hơn so với Hà Nội do ảnh hưởng từ nguồn cung ở khu vực ngoại thành.

Đà tăng giá liên tục của thị trường bất động sản đang khiến giấc mơ sở hữu nhà ở ngày càng xa vời đối với phần đông người dân, nhất là trong bối cảnh thu nhập không tăng kịp tốc độ leo thang của giá nhà.

Tại hội thảo chuyên đề "Thị trường bất động sản Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp" diễn ra ngày 16/10, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, đã chỉ ra sáu nguyên nhân cốt lõi dẫn đến hiện tượng giá nhà tăng cao kéo dài trong thời gian qua.

Nguyên nhân đầu tiên là các vướng mắc về pháp lý trong quá trình phê duyệt và triển khai dự án, cùng với tâm lý e ngại trách nhiệm của cơ quan quản lý, khiến nguồn cung mới ra thị trường bị hạn chế, dù tình hình đã phần nào được cải thiện.

Tiếp theo là sự gia tăng mạnh của các loại chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, lãi vay, giá vật liệu và chi phí xây dựng. Những yếu tố này khiến giá thành sản phẩm tăng cao và buộc chủ đầu tư phải đẩy giá bán lên để đảm bảo biên lợi nhuận.

Thứ ba, cung và cầu trên thị trường chưa được cân đối hợp lý. Việc cấp phép dự án còn hạn chế, khiến doanh nghiệp tập trung phát triển phân khúc cao cấp – nơi lợi nhuận cao hơn. Trong khi đó, phân khúc nhà ở trung cấp, bình dân và nhà ở xã hội lại thiếu hụt nghiêm trọng, kéo mặt bằng giá trung bình toàn thị trường tăng theo.

Nguyên nhân thứ tư là hiện tượng "làm giá", "thổi giá", "té nước theo mưa" vẫn tồn tại, khiến giá nhà bị đẩy lên vượt xa giá trị thực. Những vụ việc liên quan đến đấu giá đất, giao dịch nhà ở xã hội bị “cò” thao túng gần đây là một minh chứng rõ nét.

Thứ năm là tình trạng đầu cơ chưa được kiểm soát triệt để. Một khảo sát thực hiện vào năm 2024 bởi Batdongsan.com.vn cho thấy có tới 86% người mua bất động sản chỉ nắm giữ tài sản trong thời gian dưới một năm, phản ánh xu hướng đầu tư ngắn hạn và lướt sóng vẫn chiếm ưu thế.

Cuối cùng là việc chính sách thuế với bất động sản chưa đủ sức điều tiết thị trường. Việt Nam chưa áp dụng thuế tài sản như nhiều quốc gia khác, trong khi thuế chuyển nhượng và cho thuê bất động sản hiện ở mức khá thấp. Ngoài ra, còn tồn tại nhiều yếu tố khác ảnh hưởng như khó khăn trong tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, hoạt động M&A và đấu giá đất chưa minh bạch, chậm phát triển nhà ở xã hội.

Trước thực trạng đó, TS. Cấn Văn Lực cho rằng để thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững, cần một hệ thống giải pháp toàn diện. Ông nhấn mạnh việc hoàn thiện khung pháp lý là then chốt, trong đó cần sớm ban hành các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở 2023. Việc tổ chức thực thi phải kịp thời, minh bạch, đồng thời cần có các biện pháp can thiệp thị trường và xử lý nghiêm các vi phạm.

Bên cạnh đó, Nhà nước cần có giải pháp khả thi để bình ổn và từng bước kéo giảm mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở. Việc kiểm soát tín dụng bất động sản cũng cần được thực hiện linh hoạt, phù hợp với mục tiêu ổn định thị trường.

Ông Lực cũng đề xuất đẩy mạnh sử dụng trụ sở công dư thừa để phát triển nhà ở xã hội, đồng thời tăng tốc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở và bất động sản để minh bạch hóa thông tin, hỗ trợ quá trình chuyển đổi số trong quản lý.

Về phía doanh nghiệp, các chuyên gia khuyến nghị cần tái cấu trúc hoạt động, kiểm soát dòng tiền, quản lý rủi ro nợ vay đến hạn, đồng thời điều chỉnh chiến lược giá bán theo hướng hợp lý hơn. Việc ứng dụng công nghệ, chuyển đổi xanh, nâng cao quản trị và tuân thủ pháp luật cũng là yếu tố then chốt giúp doanh nghiệp thích ứng với môi trường kinh doanh mới.

Theo TS. Võ Trí Thành, thách thức lớn nhất hiện nay không nằm ở việc thiếu giải pháp, mà là ở khâu tổ chức thực hiện. Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước, doanh nghiệp và nhà đầu tư, với một tầm nhìn dài hạn, đảm bảo hài hòa giữa phát triển và kiểm soát rủi ro.