Giá nhiều căn hộ mới sắp tiệm cận biệt thự, liền kề

Trong vài tuần gần đây, một dự án căn hộ gồm 5 tòa tháp tọa lạc trên mặt đường Võ Chí Công, quận Tây Hồ đã chính thức mở bán để khách hàng có thể giữ chỗ (booking).

Giá rumor - mức giá tham khảo chưa chính thức và để thăm dò phản ứng của thị trường - dao động từ 6.800-10.700 USD/m², tương đương khoảng 170-268 triệu đồng/m², chưa bao gồm VAT. Các căn hộ trong đợt mở bán đầu tiên có diện tích từ 76-284 m², với các lựa chọn từ 1-4 phòng ngủ.

Cụ thể, với mức rumor gần 200 triệu đồng/m², căn hộ một phòng ngủ nhỏ nhất của dự án được "chào giá" khoảng 13 tỷ đồng. Trong khi đó, căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích trên 170 m² có giá lên đến 39 tỷ đồng, tương đương khoảng 229 triệu đồng/m².

Dòng sản phẩm chủ yếu tại dự án là sky villa thông tầng, với diện tích từ 105-284 m², giá bán dao động từ 25-85 tỷ đồng (khoảng 238 triệu đồng/m²).

Ngay gần đó là 2 tòa căn hộ của một chủ đầu tư Singapore vừa được bàn giao vào tháng 8, nằm ngay trên mặt đường Lạc Long Quân. Dự án cung cấp hơn 170 căn hộ có diện tích từ 94-330 m². Được ra mắt vào năm 2022, các căn hộ này ban đầu được chào bán với giá từ 120 triệu đồng/m². Hiện nay, một số căn hộ đang được chuyển nhượng với giá từ 150-180 triệu đồng/m². Ví dụ, một căn hộ 3 phòng ngủ có diện tích 180 m² tại đây đang được rao bán với mức giá 28 tỷ đồng.

Theo giám đốc một sàn giao dịch chuyên phân phối căn hộ tại khu vực Tây Hồ Tây, giá căn hộ chung cư vượt 200 triệu đồng/m² đang có xu hướng "rượt đuổi" cùng biệt thự và liền kề trong khu vực. Đơn cử, một số căn biệt thự tại Khu đô thị Ciputra đang được chuyển nhượng với giá từ 290-350 triệu đồng/m², tùy vào vị trí. Trong khi đó, các căn liền kề diện tích 95 m² bàn giao thô tại đây cũng đang được rao bán với mức giá 30 tỷ đồng, tạo sự cạnh tranh trực tiếp với các căn hộ 4 phòng ngủ tại 2 dự án kể trên.

Báo cáo quý II của Avison Young cho biét, giá biệt thự và nhà phố thương mại tại khu Ngoại giao đoàn trên thị trường thứ cấp dao động từ 10.200-14.700 USD/m² (khoảng 255-368 triệu đồng/m²), tùy thuộc vào vị trí. Tại Khu đô thị Ciputra, các căn biệt thự và liền kề hiện đang được rao bán với mức giá chuyển nhượng từ 11.000-15.900 USD/m².

Thị trường bất động sản Hà Nội chỉ bắt đầu ghi nhận mức giá trên 100 triệu đồng/m² từ năm 2021. Trước đó, chưa có dự án sơ cấp nào đạt mức này. Từ đầu năm 2024, phân khúc này bất ngờ xuất hiện nhiều hơn.

Tại quận Ba Đình, một dự án căn hộ trên đường Láng Hạ, do Indochina Capital tư vấn, sẽ ra mắt vào tháng 9/2024 và được dự báo có giá không dưới 100 triệu đồng/m². Khu vực dọc Vành đai 3 cũng có mức giá tương tự, với các tòa tháp trên Đại lộ Thăng Long mở bán giai đoạn 3 từ 80-90 triệu đồng/m²; riêng penthouse "chào bán" từ 100 triệu đồng/m².

Bên cạnh việc phân tích về xu hướng và hướng đi của thị trường bất động sản trong bối cảnh hiện tại, các chuyên gia cũng cảnh báo các chủ đầu tư về việc ồ ạt phát triển phân khúc cao cấp, hạng sang.

Sự tập trung quá mức vào phân khúc này có thể dẫn đến mất cân bằng nguồn cung, gây ra tình trạng lệch pha đáng kể.

Chỉ trong 9 tháng đầu năm, phân khúc chung cư cao cấp đã "chiếm lĩnh" thị trường, trong khi nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân gần như "vắng bóng."

Theo dữ liệu từ Savills, trong quý II/2024, không có thêm nguồn cung mới nào dưới mức giá 45 triệu đồng/m²; giá sơ cấp đã tăng liên tục 18% mỗi năm kể từ năm 2020.

Giá chung cư tăng vọt cũng đẩy mặt bằng thuê nhà lên cao, làm tăng gánh nặng tài chính cho người mua và thuê nhà./.