Hàng trăm dự án BĐS có thể sống lại nhờ kiến nghị gỡ điểm nghẽn 75% diện tích đất

Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đang bước vào giai đoạn lấy ý kiến rộng rãi trước khi trình Quốc hội vào kỳ họp tháng 10/2025. Với vai trò là tổ chức xã hội nghề nghiệp và đơn vị nghiên cứu chuyên sâu trong lĩnh vực BĐS, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) và Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) vừa công bố những đề xuất góp ý quan trọng, tập trung vào các vấn đề đang được doanh nghiệp, nhà đầu tư và xã hội đặc biệt quan tâm.

Kiến nghị gỡ loạt vướng mắc quy hoạch, thu hồi đất và điều kiện làm nhà ở thương mại

Theo VARS IRE, Luật Đất đai sửa đổi là bộ luật có ảnh hưởng sâu rộng tới kinh tế - xã hội, hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như quyền lợi của người dân. Do đó, quá trình xây dựng luật cần được thực hiện thận trọng, vừa bảo đảm tính ổn định lâu dài, vừa tạo hành lang pháp lý linh hoạt để tháo gỡ những "nút thắt" tồn tại suốt nhiều năm.

Một nội dung VARS đặc biệt lưu ý là hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thực tế sau khi sáp nhập đơn vị hành chính, quy mô cấp xã được mở rộng trong khi năng lực của bộ máy cơ sở còn hạn chế. Nếu tiếp tục duy trì quy hoạch sử dụng đất ở cấp xã có thể gây chồng chéo với cấp tỉnh, dẫn tới thiếu đồng bộ và chậm tiến độ triển khai. Vì vậy, VARS IRE kiến nghị chỉ lập kế hoạch sử dụng đất ở cấp xã, còn việc quy hoạch nên gộp lên cấp tỉnh để bảo đảm tính tổng thể.

Liên quan đến thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, VARS IRE ủng hộ bổ sung các trường hợp đặc thù như dự án đầu tư công khẩn cấp, dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, khu logistics hay khu đô thị hỗn hợp.

Tuy nhiên, tổ chức này cũng cảnh báo các quy định hiện tại còn mang tính định tính, thiếu tiêu chí rõ ràng, dễ dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau ở từng địa phương. Vì vậy, cần sớm ban hành hướng dẫn cụ thể và tăng cường cơ chế giám sát minh bạch để hạn chế lạm dụng.

Một điểm nhấn đáng chú ý khác là đề xuất cho phép Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích hoặc với trên 75% số hộ dân (chiếm tối thiểu 50% diện tích dự án).

VARS IRE nhận định đây là bước tiến quan trọng, có thể gỡ vướng cho hàng trăm dự án bị đình trệ nhiều năm vì vướng vài hộ dân hoặc phần diện tích rất nhỏ. Đã từng có doanh nghiệp đạt tới 98% thỏa thuận nhưng vẫn phải dừng dự án, gây lãng phí nguồn lực. Với cơ chế mới, lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân sẽ hài hòa hơn, giảm tình trạng "mắc kẹt" kéo dài.

Ngoài ra, VARS IRE cũng đồng thuận với phương án cho phép thu hồi đất trước khi hoàn tất phê duyệt phương án bồi thường trong một số trường hợp đặc biệt như dự án trọng điểm quốc gia hoặc dự án đầu tư công khẩn cấp, với điều kiện có trên 75% người dân đồng ý. Tuy nhiên, để tránh lạm dụng, tổ chức này đề xuất phải bổ sung các quy định chặt chẽ về quy trình, tiêu chí nhận diện và tiến độ bàn giao đất sạch.

Bỏ thu bổ sung tiền đất, mở lối giảm giá nhà và gỡ ách tắc dự án

Vấn đề tài chính đất đai được VARS IRE phân tích kỹ lưỡng. Đơn vị tán thành chủ trương bỏ cơ chế xác định giá đất cụ thể khi tính tiền sử dụng đất, thay bằng áp dụng bảng giá đất cùng hệ số điều chỉnh.

Theo VARS IRE, cách làm này vừa giữ được vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân của Nhà nước, vừa giúp doanh nghiệp dự đoán chi phí minh bạch hơn. Tuy nhiên, để tránh tình trạng lạm quyền hoặc thiếu nhất quán, cần xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và bất động sản đồng bộ toàn quốc, đồng thời áp dụng cơ chế công khai - minh bạch trong định giá.

VARS IRE cũng đề nghị Nhà nước ban hành bộ chỉ tiêu kỹ thuật và quy trình định giá thống nhất, giao đơn vị tư vấn thực hiện phân tích, sau đó cơ quan Nhà nước sẽ là bên phê duyệt cuối cùng.

Đặc biệt, quy định thu bổ sung tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với những dự án được giao đất từ nhiều năm trước nhưng chậm xác định giá đất đang là nguyên nhân khiến nhiều dự án đình trệ.

VARS IRE kiến nghị bãi bỏ quy định này, bởi trong nhiều trường hợp, sự chậm trễ không xuất phát từ doanh nghiệp mà do yếu tố khách quan từ cơ quan quản lý. Việc yêu cầu nộp bổ sung những khoản tiền lớn làm tăng chi phí dự án, buộc chủ đầu tư phải nâng giá bán sản phẩm, đi ngược lại mục tiêu giảm giá nhà.

Một vấn đề quan trọng khác liên quan đến quy định chuyển mục đích sử dụng đất để làm dự án nhà ở thương mại. Quy định hiện nay yêu cầu phải có "đất ở" mới được triển khai khiến nhiều dự án bị treo. VARS IRE đồng tình với đề xuất bãi bỏ điều kiện này, coi đây là giải pháp then chốt, phù hợp với tinh thần Nghị quyết 171/2024/QH15. Nếu được thông qua, chính sách mới sẽ mở đường cho hàng loạt dự án triển khai, gia tăng nguồn cung, góp phần cân đối cung - cầu trên thị trường.

Bên cạnh đó, VARS IRE cũng nhấn mạnh cần xây dựng bảng giá đất linh hoạt, phản ánh cả mục đích sử dụng đất thay vì chỉ dựa vào vị trí và loại đất. Đồng thời, sớm thiết lập cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia thống nhất, liên thông với dữ liệu nhà ở và bất động sản, nhằm nâng cao tính minh bạch, hiện đại hóa công tác quản lý, tạo điều kiện thuận lợi cho Nhà nước, doanh nghiệp và người dân trong việc tiếp cận thông tin.

Tổng thể, VARS IRE đánh giá dự thảo luật đã thể hiện sự cập nhật, bám sát bối cảnh chính trị, kinh tế - xã hội mới, đặc biệt sau khi sáp nhập chính quyền hai cấp. Tuy nhiên, để đảm bảo tính khả thi và hiệu lực khi áp dụng, dự thảo cần bổ sung các quy định chi tiết, minh bạch, kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ. Quá trình xây dựng luật cũng nên tiếp tục lắng nghe, tiếp thu ý kiến từ giới chuyên gia, cộng đồng doanh nghiệp và người dân để hình thành hành lang pháp lý ổn định, lâu dài, vừa thúc đẩy phát triển kinh tế, vừa bảo đảm an sinh xã hội.