Thị trường bất động sản quý I/2026: Nhà ở chững lại, BĐS công nghiệp và nghỉ dưỡng dẫn dắt đà tăng trưởng

Theo báo cáo vừa công bố, tính đến hết quý I/2026, tổng vốn FDI giải ngân vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt 389,5 triệu USD, chiếm 7,2% tổng vốn đầu tư. Dù nguồn cung nhà ở có dấu hiệu phục hồi, thanh khoản vẫn ở mức thấp trong bối cảnh lãi suất tăng và kinh tế vĩ mô còn biến động.

Ông David Jackson – Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam nhận định: “Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn mới, nơi dòng vốn toàn cầu chuyển từ trạng thái thăm dò sang triển khai thực tế. Trong thập kỷ qua, Việt Nam được xem là có cơ hội tăng trưởng cao. Tuy nhiên, chúng ta đang thấy các nhà đầu tư tiếp cận có chủ đích và mang tính chiến lược hơn. Dòng vốn không đơn thuần “thử nghiệm” thị trường nữa, mà được phân bổ với mục đích rõ hơn, nhắm đến quy mô, chất lượng và định vị dài hạn. Đây chính là bước chuyển quan trọng trong quá trình trưởng thành, là lúc vị thế Việt Nam dịch chuyển từ thị trường mới nổi sang một phần cốt lõi trong chiến lược đầu tư khu vực. Hay nói cách khác, nhà đầu tư đã thay đổi cách nhìn về Việt Nam – từ trạng thái đáng theo dõi sang không thể bỏ lỡ”.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn mới, nơi dòng vốn toàn cầu chuyển từ trạng thái thăm dò sang triển khai thực tế.

Ông David Jackson – Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam

Giá căn hộ lập mặt bằng mới, thanh khoản suy giảm

Trong quý đầu năm, giá căn hộ sơ cấp tại ba thị trường lớn tiếp tục tăng, thiết lập mặt bằng giá mới. Tại TP.HCM, giá đạt khoảng 3.900 USD/m² với 15.000 sản phẩm mở bán, trong đó 35% là dự án mới, tập trung nhiều tại khu vực Bình Dương. Sau mỗi đợt mở bán, giá tăng trung bình khoảng 3% so với quý trước, trong khi giao dịch thứ cấp có xu hướng chững lại.

Nguồn cung tại TP.HCM chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với sự tham gia của các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes và Sunshine Homes. Trong khi đó, Bình Dương bổ sung nguồn cung trung cấp, giúp cơ cấu sản phẩm cân bằng hơn, còn Bà Rịa – Vũng Tàu ghi nhận sức nóng từ các dự án ven biển.

Tại Hà Nội, giá sơ cấp đạt trung bình 3.950 USD/m², tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Dù có khoảng 10.000 căn được chào bán, thanh khoản cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều giảm, cho thấy giai đoạn tăng trưởng nóng đã qua và thị trường bước vào chu kỳ điều chỉnh.

Ở Đà Nẵng, giá căn hộ đạt khoảng 3.574 USD/m², tăng nhẹ so với cuối năm 2025, nhưng tốc độ hấp thụ chậm lại. Nguồn cung mới hạn chế, chủ yếu đến từ các dự án đã triển khai trước đó.

Nhà liền thổ phân hóa, giao dịch thận trọng

Phân khúc nhà liền thổ tại TP.HCM ghi nhận nguồn cung mới tăng mạnh trong những tháng đầu năm, nâng tổng lượng sản phẩm lên gần 6.000 căn. Tuy nhiên, thanh khoản chưa có đột biến, phản ánh xu hướng giao dịch thận trọng của nhà đầu tư.

Tại Hà Nội, thị trường không ghi nhận nguồn cung mới, giá bán tiếp tục duy trì ở mức cao, đặc biệt tại khu vực nội đô và các trục phát triển. Dự báo trong giai đoạn 2026–2027, thị trường có thể đi ngang hoặc tăng trưởng chậm lại.

Đà Nẵng ghi nhận mức giá dao động rộng tùy khu vực, với một số dự án thiết lập mặt bằng giá mới, trong khi một số khác điều chỉnh theo vị trí và pháp lý. Thanh khoản giảm mạnh nhưng không xuất hiện tình trạng bán tháo.

Bất động sản công nghiệp hưởng lợi từ hạ tầng

Trong quý I/2026, bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng khi được hưởng lợi từ các dự án hạ tầng trọng điểm. TP.HCM đẩy mạnh triển khai nhiều công trình như cầu Cần Giờ, cầu Phú Mỹ 2, cầu Cát Lái và Nhà máy điện khí LNG Hiệp Phước, tạo động lực thu hút đầu tư.

Giá thuê đất công nghiệp tại TP.HCM duy trì khoảng 270 USD/m²/kỳ hạn, với tỷ lệ lấp đầy đạt 93%. Thành phố hiện có 64 khu công nghiệp và khu chế xuất đang hoạt động, phần lớn đã đạt tỷ lệ lấp đầy cao. Xu hướng chuyển dịch sang công nghệ cao và hạ tầng số ngày càng rõ nét, với sự xuất hiện của các dự án trung tâm dữ liệu quy mô lớn.

Tại Hà Nội, giá thuê ổn định ở mức 225 USD/m², tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 88%, trong khi nguồn cung mới vẫn phụ thuộc vào tiến độ hạ tầng và giải phóng mặt bằng. Khu vực miền Trung cũng ghi nhận thêm các dự án khu công nghiệp mới, góp phần mở rộng quỹ đất cho sản xuất.

Văn phòng tái cấu trúc, ưu tiên chất lượng

Thị trường văn phòng trong quý đầu năm ghi nhận sự dịch chuyển rõ nét theo hướng nâng cao chất lượng. Tại TP.HCM, tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao, khoảng 92% với hạng A và 90% với hạng B, trong bối cảnh không có nguồn cung mới.

Hà Nội đón thêm một số dự án hạng A đi vào hoạt động, giúp nguồn cung đa dạng hơn nhưng đồng thời gia tăng áp lực cạnh tranh. Xu hướng chung cho thấy cả chủ đầu tư và khách thuê đều ưu tiên không gian chất lượng cao, tối ưu diện tích và tích hợp các yếu tố bền vững.

Phân khúc khách sạn – nghỉ dưỡng tăng trưởng nhờ du lịch

Sự phục hồi mạnh mẽ của du lịch trong dịp lễ Tết đã thúc đẩy phân khúc khách sạn – nghỉ dưỡng. Trong quý I, lượng khách lưu trú đạt 17,8 triệu lượt, tăng 15% so với cùng kỳ.

TP.HCM và Hà Nội ghi nhận thêm các khách sạn mới đi vào hoạt động, trong khi giá phòng phân khúc cao cấp tăng đáng kể. Tại Đà Nẵng, công suất phòng và doanh thu cải thiện rõ rệt, cho thấy thị trường đang chuyển dịch sang phân khúc nghỉ dưỡng cao cấp với sự tham gia của nhiều thương hiệu quốc tế.

Bất động sản bán lẻ giữ đà ổn định nhờ tiêu dùng nội địa

Bất động sản bán lẻ tiếp tục duy trì sức bền nhờ nền tảng tiêu dùng nội địa tăng trưởng. Trong quý I, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tăng 10,9% so với cùng kỳ.

Tại TP.HCM, các trung tâm thương mại có vị trí tốt và lưu lượng khách lớn tiếp tục thu hút khách thuê. Xu hướng tái cơ cấu ngành hàng theo hướng tăng tỷ trọng F&B, giải trí và bán lẻ trải nghiệm ngày càng rõ nét.

Hà Nội ghi nhận sự gia nhập của nhiều thương hiệu quốc tế, góp phần duy trì tỷ lệ lấp đầy cao tại khu vực trung tâm. Trong khi đó, Đà Nẵng kỳ vọng đón thêm nguồn cung mới từ các trung tâm thương mại quy mô lớn trong thời gian tới, khi tiêu dùng và du lịch tiếp tục phục hồi.