Bất ngờ với thực trạng dòng tiền của nhiều chủ đầu tư bất động sản

Trong quý IV/2024, các chủ đầu tư ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu ấn tượng, tăng 183% so với cùng kỳ năm trước, giúp tổng doanh thu cả năm 2024 tăng 8%. Tuy nhiên, tổng lợi nhuận ròng vẫn giảm 7% do chi phí lãi vay cao hơn và khoản lỗ từ hoạt động của các chủ đầu tư gặp phải khó khăn pháp lý, như Công ty cổ phần Tập đoàn Danh Khôi (NRC), CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy (NBB) và CTCP Đầu tư LDG (LDG).

Ngược lại, các chủ đầu tư lớn như CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) – công ty mẹ của Hà An (BBB, ổn định), CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) và Công ty cổ phần Vinhomes (VHM) lại ghi nhận biên lợi nhuận cao hơn sau khi hoàn thành các dự án quan trọng, chủ yếu ở phân khúc nhà thấp tầng.

Trong năm 2024, tổng nợ của các chủ đầu tư tăng 20% so với cùng kỳ, đạt 208 nghìn tỷ đồng, chủ yếu để tài trợ chi phí phát triển dự án (như VHM, NLG, DXG) và bổ sung vốn lưu động hoặc tái cấu trúc nợ đến hạn (như NVL, NBB). Sự gia tăng này dẫn đến chi phí lãi vay tăng 41% so với cùng kỳ.

Nguồn tiền mặt của ngành bất động sản đã tăng 46% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức cao nhất trong vòng năm năm qua, nhờ vào dòng tiền mạnh mẽ từ hoạt động đầu tư và tài chính. Sự tăng trưởng này được thúc đẩy bởi việc mở rộng khả năng tiếp cận vốn qua nguồn vay ngân hàng và các hoạt động tái cấu trúc dự án như mua bán và sáp nhập, hợp đồng hợp tác kinh doanh, và chuyển nhượng cổ phần.

Tuy nhiên, dòng tiền hoạt động vẫn âm đối với hầu hết các chủ đầu tư trong năm 2024, khi nhiều đơn vị gia tăng giải ngân để đẩy nhanh tiến độ phát triển dự án sau khi nhận được phê duyệt pháp lý, dự kiến sẽ mở bán vào năm 2025, như VHM, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH), CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR). Trong khi đó, một số chủ đầu tư khác vẫn gặp khó khăn với việc chậm trả gốc, lãi trái phiếu và các vấn đề pháp lý liên quan đến dự án, như CTCP Tập đoàn Địa ốc No Va (NVL) và NBB.

“Mặc dù có sự cải thiện trong việc ghi nhận doanh thu và nguồn tiền mặt nhưng lợi nhuận và dòng tiền hoạt động của các chủ đầu tư tiếp tục suy yếu vào năm 2024. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng năm 2025 sẽ là một năm có hiệu quả hoạt động tốt hơn cho các chủ đầu tư. Nguồn cung nhà ở mới nhờ hoạt động phát triển dự án gia tăng từ nửa cuối năm 2024, được củng cố bởi tâm lý tích cực của người mua nhà, sẽ thúc đẩy doanh số bán hàng và nâng cao hiệu quả tài chính của các chủ đầu tư vào năm 2025", ông Dương Đức Hiếu - Giám đốc và Chuyên gia phân tích cao cấp của VIS Rating cho biết.

Trước đó, chuyên gia của VIS Rating nhận định rằng dòng tiền yếu là điểm yếu chính trong hồ sơ tín dụng của các chủ đầu tư tại Việt Nam, khi khoảng 70% các doanh nghiệp mà VIS Rating theo dõi có dòng tiền hoạt động yếu, không đủ để đáp ứng nghĩa vụ trả nợ đến hạn.

VIS Rating kỳ vọng chỉ số này sẽ cải thiện trong năm 2025, khi dòng tiền thu từ bán hàng dẫn đầu bởi các chủ đầu tư lớn như VHM, KDH, DXG, NLG, với kế hoạch mở bán mạnh mẽ tại các thành phố lớn.

Sự phân hóa tín nhiệm trong ngành sẽ tiếp tục nới rộng trong năm 2025. Các chủ đầu tư sẽ đối mặt với chi phí phát triển dự án gia tăng đáng kể, trong khi tỷ lệ đòn bẩy tài chính vẫn duy trì ở mức cao. Đặc biệt, những chủ đầu tư từng chậm trả nợ sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tái cấp vốn để tránh tình trạng chậm trả trong tương lai./.