Kích hoạt thị trường bất động sản, đòn bẩy cho tăng trưởng kinh tế

Bất động sản tiếp tục giữ vai trò đầu kéo tăng trưởng

Bất động sản tiếp tục giữ vai trò đầu kéo tăng trưởng tại một diễn đàn mới đây, PGS.TS Trần Đình Thiên – nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam đặt câu hỏi: “Nếu nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng 2 con số liên tục trong 20 năm tới thì điều gì sẽ xảy ra với thị trường bất động sản?”. Câu hỏi mở ra góc nhìn về vai trò then chốt của bất động sản trong kỷ nguyên phát triển mới của nền kinh tế.

Thực tế, kinh tế Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn để phát triển mạnh mẽ trong kỷ nguyên mới và bất động sản tiếp tục đóng vai trò trụ cột trên hành trình đó, nên cần được giải phóng các động lực phát triển.

GS. Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội cho rằng giai đoạn 2025–2026 là thời điểm Việt Nam nên chấp nhận tăng trưởng "nóng" với bất động sản, tương tự như giai đoạn bùng nổ của thị trường Trung Quốc trong quá khứ. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh, khác biệt lớn nhất giữa thị trường Việt Nam và Trung Quốc nằm ở thị trường bất động sản Việt Nam đang thiếu nguồn cung trầm trọng, trong khi nhu cầu không ngừng tăng lên dẫn đến giá tăng cao, còn Trung Quốc đang rất cạn kiệt sức cầu mua nhà.

Chính vì vậy, nếu Việt Nam nới rộng dư địa cho phát triển bất động sản sẽ giúp gia tăng nguồn cung, mà không gây ra tình trạng dư thừa sản phẩm như Trung Quốc.

Thống kê từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tại Hà Nội, giai đoạn 2022–2025, nhu cầu lên tới 185.200 sản phẩm, trong đó có 166.600 căn hộ, thế nhưng nguồn cung đáp ứng chưa tới 1/6. Hệ quả là giá nhà tăng cao kỷ lục, với mức giá sơ cấp tại Hà Nội hiện đạt trung bình 72–79 triệu đồng/m² – tăng hơn 60% chỉ sau hai năm.

Thị trường đối mặt nhiều lực cản ngắn hạn

Dù tiềm năng còn lớn, nhiều chuyên gia dự báo bất động sản có thể phục hồi chậm trong giai đoạn 2025–2026. TS. Cấn Văn Lực – Ủy viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia cho rằng sự chậm trễ trong ban hành các văn bản hướng dẫn dẫn thi hành luật mới gây ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ triển khai các dự án.

Ngoài ra, vướng mắc trong công tác tính tiền sử dụng đất đang tạo ra những phản ứng trái chiều trong dư luận, đặc biệt tại các địa phương chưa công bố bảng giá đất mới và công tác truyền thông về vấn đề này còn hạn chế, dẫn tới vướng mắc khi giải quyết các khó khăn của doanh nghiệp.

Chưa kể, công tác giải phóng mặt bằng vẫn là một bài toán nan giải, nhất là đối với các nhà đầu tư phải tự thỏa thuận đền bù cho người dân ở các dự án quy mô vừa và nhỏ. Hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn do chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước đó.

TS. Lê Xuân Nghĩa – Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho biết, bất động sản có hệ số lan tỏa từ 1,3 đến 1,4 lần, tức 1% tăng trưởng của ngành này có thể kéo theo 1,3–1,4% tăng trưởng GDP. Ông Nghĩa ví ngành bất động sản như “đầu kéo” của một đoàn tàu, nếu di chuyển thì toàn bộ các toa tàu phía sau sẽ di chuyển theo và ngược lại, nếu đầu kéo dừng lại thì các toa tàu cũng không thể dịch chuyển.

Bộ Tài chính cho biết hiện có khoảng 2.200 dự án đang “treo” do vướng thủ tục pháp lý, với tổng vốn hơn 5,9 triệu tỷ đồng. tập trung ở những khu đất đã giải phóng mặt bằng, những dự án đã có quy hoạch, nhưng chưa thể khởi công do vướng thủ tục pháp lý, từ xác định giá đất, phê duyệt quy hoạch chi tiết, chuyển mục đích sử dụng đất… đến thẩm định năng lực tài chính.

Điều đáng nói là nhiều vướng mắc trong số này không nằm ở năng lực của doanh nghiệp, mà đến từ sự chậm trễ hoặc mâu thuẫn giữa các tầng nấc thủ tục hành chính

Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), thể chế hiện hành tạo thuận lợi cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, nhưng vẫn cần tiếp tục tháo gỡ những vướng mắc, tồn tại để giải phóng nguồn lực cho thị trường. Do đó, việc tháo gỡ nút thắt về định giá đất là ưu tiên hàng đầu hiện nay.

Ông Khôi cho biết, nhiều dự án bất động sản chưa thể triển khai do vướng mắc trong khâu định giá đất và tính tiền sử dụng đất. Việc xác định giá đất để tính nghĩa vụ tài chính cho doanh nghiệp chưa thống nhất, dẫn đến tình trạng chậm trễ trong phê duyệt và triển khai dự án.

Một số dự án dù đã hoàn thành các thủ tục đầu tư nhưng vẫn phải chờ hướng dẫn cụ thể về cách tính tiền sử dụng đất, doanh nghiệp mất thêm thời gian điều chỉnh kế hoạch tài chính.

“Vì vậy, ưu tiên hàng đầu hiện nay là tập trung tháo gỡ vướng mắc định giá đất để hỗ trợ doanh nghiệp sớm triển khai dự án, qua đó thúc đẩy nguồn cung bất động sản cũng như sự hồi phục của thị trường”, ông Khôi nhấn mạnh.

GS. Hoàng Văn Cường cho rằng, có thể xem xét mở rộng cơ chế tháo gỡ vướng mắc theo Nghị quyết 170/2024/QH15 (đang áp dụng tại TP.HCM, Khánh Hòa, Đà Nẵng) ra phạm vi toàn quốc, từ đó giải phóng hàng loạt nguồn lực đang bị “kẹt”.

Bên cạnh rào cản pháp lý, tiếp cận vốn cũng là thách thức không nhỏ. Các chuyên gia nhận định, hạn mức tín dụng đang là rào cản khiến nhiều doanh nghiệp không thể tiếp cận vốn cho dự án nhà ở xã hội dù nhu cầu xã hội rất lớn do đã sử dụng hạn mức vay vào các mảng kinh doanh khác.

Để thị trường bất động sản có thể thực sự trở thành cú huých lớn cho tăng trưởng GDP, các ý kiến đều thống nhất cần đồng bộ các giải pháp về chính sách đất đai, pháp lý, tín dụng và thủ tục đầu tư, thay vì xử lý riêng lẻ từng khâu.