M&A bất động sản tăng tốc năm 2025 nhờ tái cơ cấu và luật mới

Trong năm 2025, bối cảnh thắt chặt tài chính buộc nhiều doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại danh mục, cắt giảm dự án kém hiệu quả và chuyển hướng sang M&A để mở rộng quỹ đất mà không phải đầu tư từ đầu. Sau quá trình tái cơ cấu, các tập đoàn lớn như Novaland và Phát Đạt trở thành nhóm dẫn dắt thị trường, tạo ra làn sóng giao dịch mới.

FDI tiếp tục giữ vai trò quan trọng. Tính đến tháng 10, bất động sản thu hút 2,75 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài, chiếm gần 20% tổng vốn FDI, trong đó 1,5 tỷ USD đã giải ngân. Dòng vốn ngoại chủ yếu tìm đến các dự án có pháp lý minh bạch, quỹ đất sạch, giấy tờ quyền sử dụng đất đầy đủ và tiến độ triển khai rõ ràng, cho thấy tính “sạch” của tài sản ngày càng là tiêu chí trọng yếu trong quyết định đầu tư.

Thị trường cũng ghi nhận sự phân tầng rõ nét. Doanh nghiệp trong nước chiếm ưu thế ở các giao dịch vừa và nhỏ nhờ am hiểu thị trường và linh hoạt đàm phán, trong khi nhà đầu tư ngoại tập trung vào các thương vụ lớn, đặc biệt ở phân khúc nhà ở cao cấp, đô thị tích hợp và bất động sản công nghiệp – những lĩnh vực mang tính chiến lược dài hạn.

Theo JLL, tổng khối lượng M&A công bố 11 tháng đạt 2,4 tỷ USD, song con số thực tế được ước tính cao hơn nhiều khi tính cả giao dịch không công bố. Nhà ở tiếp tục dẫn đầu với hơn 70% tổng giá trị giao dịch; thương mại chiếm 17,7%; nghỉ dưỡng 5,3%; và trung tâm dữ liệu – phân khúc mới nổi – chiếm 3,3%.

Khoảng cách lớn giữa giao dịch công bố và thực tế phản ánh nhu cầu mở rộng quỹ đất trong bối cảnh đất sạch khan hiếm, thủ tục pháp lý siết chặt và chi phí phát triển dự án mới tăng cao. Đáng chú ý, quy định cho phép thỏa thuận quyền sử dụng đất không phải đất ở để phát triển dự án nhà ở thương mại, áp dụng từ tháng 4/2025, đã tạo cú hích lớn. Doanh nghiệp có thể chuyển đổi đất công nghiệp, nông nghiệp vị trí thuận lợi sang đất ở, bổ sung nguồn cung cho phân khúc khan hiếm nhất hiện nay.

Ở các phân khúc khác, thị trường cũng xuất hiện xu hướng đáng chú ý. Tại TP HCM, nguồn cung văn phòng khan hiếm, tỷ lệ lấp đầy cao, giá thuê tiếp tục tăng, trong khi Hà Nội hưởng lợi từ dòng vốn FDI của các tập đoàn quốc tế. Phân khúc khách sạn ghi nhận lợi suất kỳ vọng 8–9%, với tổng giá trị M&A khoảng 125 triệu USD. Bất động sản công nghiệp có 74 triệu USD giao dịch, chủ yếu tập trung vào việc mua lại các khu công nghiệp đã hoàn thiện hạ tầng nhằm rút ngắn thời gian triển khai và giảm rủi ro pháp lý.

JLL đánh giá M&A năm 2025 được thúc đẩy bởi ba động lực chính. Thứ nhất là cải cách pháp lý, nổi bật là Nghị quyết 171/2024/QH15 và Nghị quyết 68, tạo sự linh hoạt khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất và mở rộng không gian phát triển cho khu vực tư nhân. Đây được coi là “bộ khung” cho thị trường M&A bứt tốc khi dự án pháp lý hoàn chỉnh luôn là ưu tiên của nhà đầu tư ngoại.

Động lực thứ hai đến từ nhu cầu tái cấu trúc doanh nghiệp sau giai đoạn tăng trưởng nóng 2020–2022 dẫn đến áp lực nợ lớn. Khi thanh khoản suy giảm, M&A trở thành giải pháp giảm gánh tài chính, phục hồi dòng tiền và hoàn thiện pháp lý. Điều này đồng thời giúp thanh lọc tài sản kém hiệu quả, tạo cơ hội cho các chủ đầu tư mạnh vốn tham gia.

Động lực thứ ba là môi trường tín dụng ổn định, với lãi suất cho vay 7–9% – mức thấp nhất nhiều năm – giúp cải thiện khả năng tiếp cận vốn. Khi chi phí vốn giảm, bất động sản trở nên hấp dẫn hơn, đặc biệt đối với các thương vụ dài hạn và quy mô lớn.

Nhà đầu tư quốc tế từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản và Mỹ ưu tiên hai yếu tố: Pháp lý rõ ràng và phát triển bền vững. Các quỹ từ châu Âu và Bắc Mỹ còn yêu cầu dự án đáp ứng tiêu chuẩn ESG, tiết kiệm năng lượng và thân thiện môi trường trong bối cảnh Việt Nam cam kết Net Zero.

Để thu hút dòng vốn này, JLL khuyến nghị doanh nghiệp Việt cần tập trung vào bốn yếu tố: Hoàn thiện pháp lý; định giá theo chuẩn quốc tế; linh hoạt trong cấu trúc giao dịch; và minh bạch tài chính. Báo cáo kiểm toán quốc tế và quản trị nội bộ rõ ràng được xem là điều kiện tiên quyết để thành công trong M&A.

Với nền tảng pháp lý cải thiện, nhu cầu tái cơ cấu lớn và sự quan tâm mạnh mẽ của nhà đầu tư ngoại, JLL dự báo hoạt động M&A bất động sản sẽ tiếp tục tăng tốc trong năm 2026, đặc biệt ở phân khúc nhà ở, khu công nghiệp và trung tâm dữ liệu – những lĩnh vực có tiềm năng phát triển dài hạn.