Mua nhà ở xã hội có bán lại được không? Đóng thuế như thế nào?

Hỏi: 

“Tôi mua căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội tại một quận ven ở TP. Hồ Chí Minh được 7 năm. Vì việc học của con, tôi có nhu cầu mua một căn hộ khác gần trung tâm thành phố và bán căn hộ nhà ở xã hội đang ở. Xin hỏi các quy định liên quan việc này như thế nào” - Nguyệt Quế, TP. Hồ Chí Minh. 

Trả lời:

Với những thông tin nêu trên, bạn Nguyệt Quế cần nắm rõ việc mua nhà ở xã hội của mình đã thanh toán đủ tiền vào thời điểm nào (tùy thuộc thỏa thuận, thanh toán thực tế trong hợp đồng) để đảm bảo việc thanh toán đầy đủ đã thực hiện được 5 năm thì mới được phép chuyển nhượng cho bên ngoài theo cơ chế thị trường.

Trong trường hợp điểm thanh toán đủ tiền đến nay chưa đủ 5 năm thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho người thuộc diện được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng (điểm đ khoản 1, điều 89 Luật Nhà ở 2023).

Nếu như bán lại nhà ở xã hội cho chủ đầu tư dự án, người bán phải thực hiện thủ tục thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư. Việc bán lại sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai.

Đối với trường hợp bán lại nhà ở xã hội cho người khác thuộc diện được mua, thuê mua nhà ở xã hội thì người mua cần phải có các giấy tờ xác nhận đối tượng, điều kiện theo hướng dẫn của các cơ quan liên quan và nộp hồ sơ đến sở xây dựng địa phương - nơi có dự án để xác định đúng đối tượng, điều kiện theo quy định. Người bán lại cũng phải làm thủ tục thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư dự án (nếu có).

Việc bán lại được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai (điều 39, 40 nghị định 100/2024).

Đối với trường hợp bạn Nguyệt Quế đã trả tiền mua nhà ở xã hội sau 5 năm (tính từ ngày trả đủ tiền) thì được bán nhà ở xã hội cho người khác với giá thị trường. Điều kiện là bên bán đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Nếu như nhà ở chưa có giấy chứng nhận thì cần liên hệ với chủ đầu tư để được hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận (điều kiện bắt buộc) để có thể giao dịch dân sự thông thường đúng theo quy định của pháp luật.

Còn về nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng nhà ở xã hội thì cần phân biệt chuyển nhượng nhà ở xã hội là căn hộ chung cư hay là nhà ở riêng lẻ (nhà có gắn liền với quyền sử dụng đất) thì nghĩa vụ tài chính khi thực hiện việc chuyển nhượng sẽ khác nhau. 

Cụ thể, đối với căn hộ chung cư thì người chuyển nhượng sẽ được miễn tiền sử dụng đất, chỉ phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật (điểm e khoản 1 điều 89 Luật Nhà ở 2023).

Quy định này sẽ có lợi hơn nhiều so với quy định cũ trước đây là phải nộp 50% tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ khi tiến hành chuyển nhượng căn hộ chung cư. 

Còn đối với nhà ở xã hội riêng lẻ, khi bán lại người chuyển nhượng phải nộp 50% tiền sử dụng đất, phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định pháp luật (điều 42 nghị định 100/2024 và điều 6 nghị định 103/2024).

Đây chính là quy định có lợi hơn nhiều so với quy định cũ trước đây phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành vào thời điểm bán nhà ở.