Nguồn cung bùng nổ, bất động sản phía Nam chuẩn bị vào đợt nóng mới

Theo báo cáo triển vọng thị trường bất động sản quý II từ Viện Nghiên cứu Datxanh Services, cả nước dự kiến sẽ ghi nhận khoảng 14.000 sản phẩm nhà đất được mở bán lần đầu, gần gấp đôi so với quý I. Nhờ đó, tổng nguồn cung sơ cấp (bao gồm sản phẩm mới và hàng tồn kho) tích lũy trên toàn thị trường đạt gần 52.000 sản phẩm, tăng 4% so với quý trước.

Xét theo vùng miền, khu vực phía Nam đang lấy lại vị thế dẫn đầu với hơn 8.000 sản phẩm mở bán mới trong quý II, chiếm khoảng 54% tổng giỏ hàng toàn quốc. Con số này cao gấp 3 lần quý đầu năm (chỉ có 1.700 sản phẩm). Tính chung cả hàng tồn kho từ các quý trước, tổng lượng chào bán tại khu vực này lên đến hơn 23.000 sản phẩm. Nguồn cung mở bán mới phần lớn là căn hộ và đất nền, tập trung tại TP.HCM, Bình Dương, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu.

DKRA Group cũng đưa ra dự báo tương tự. Theo đơn vị này, riêng TP.HCM và các đô thị vệ tinh sẽ đón khoảng 5.200 sản phẩm mới trong quý II, nâng tổng cung sơ cấp trên thị trường lên hơn 24.000 sản phẩm. Trong đó, căn hộ chiếm hơn 60%, chủ yếu phân bố ở TP.HCM và Bình Dương; còn đất nền và nhà liền thổ tập trung tại Long An, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Sự bứt tốc của nguồn cung bất động sản phía Nam chủ yếu đến từ việc triển khai loạt dự án quy mô lớn tại Bình Dương, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu, do các chủ đầu tư như Vingroup, Eco Park, Đất Xanh… phát triển.

Trong khi đó, nguồn cung ở miền Bắc được dự báo tăng chậm hơn. Datxanh Services cho biết chỉ có khoảng 4.000 sản phẩm mở bán mới trong quý II, chiếm 29% tổng giỏ hàng cả nước và giảm gần 20% so với quý trước. Lũy kế nguồn cung sơ cấp khu vực này khoảng 19.000 sản phẩm, tương đương 37% tổng nguồn cung. Còn miền Trung tiếp tục ở mức khiêm tốn với khoảng 2.000 sản phẩm, chiếm 14%.

Dù nguồn hàng ra thị trường dồi dào, sức cầu vẫn được nhận định là khó tăng mạnh. Các đơn vị nghiên cứu đều đánh giá thanh khoản thị trường trong quý II sẽ tiếp tục chững lại do ảnh hưởng tiêu cực từ các chính sách thuế quan của Mỹ.

Ông Lưu Quang Tiến - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Datxanh Services nhận định, chính sách thuế quan hiện tại đã khiến nhiều nhà đầu tư thay vì quyết định rót vốn, lại chọn tâm thế quan sát. Theo ông Tiến, trong bối cảnh kinh tế còn nhiều bất định, nhà đầu tư đang có xu hướng thận trọng hơn. "Nhu cầu ở thực chịu ít tác động, còn kênh đầu tư và "lướt sóng" bất động sản chững lại rõ rệt để quan sát thêm diễn tiến của chính sách thuế quan", ông Tiến nói.

Cùng quan điểm, DKRA Group cũng dự báo sức mua sẽ suy giảm do tâm lý dè dặt của người mua trước các thông tin về thuế đối ứng từ Mỹ.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng giám đốc DKRA chia sẻ rằng hiện tại phần lớn doanh nghiệp đều đang trong giai đoạn quan sát, điều chỉnh kỳ vọng và mục tiêu tăng trưởng. Cũng giống như nhiều lĩnh vực sản xuất, thị trường bất động sản có thể sẽ trầm lắng trong thời gian Mỹ tạm hoãn áp thuế (90 ngày), để chờ đợi kết quả đàm phán và mức thuế cuối cùng.

Dựa trên tâm lý thận trọng của nhà đầu tư, Datxanh Services đưa ra ba kịch bản cho diễn biến thị trường:

• Kịch bản tích cực nhất, nếu Việt Nam đạt được thỏa thuận thương mại thuận lợi với Mỹ, nguồn cung mới có thể tăng 25-30%, lãi suất thả nổi duy trì trong khoảng 8-10%, tỷ lệ hấp thụ kỳ vọng ở mức 30-40%.

• Kịch bản kỳ vọng, thị trường tăng trưởng ở mức vừa phải với nguồn cung mới tăng 20-25%, lãi suất thả nổi tối đa 11%, tỷ lệ hấp thụ vào khoảng 25-30%. Đây được đánh giá là kịch bản có khả năng xảy ra cao nhất hiện nay.

• Kịch bản thách thức, nếu đàm phán không đạt kỳ vọng, nguồn cung chỉ tăng 15-20%, lãi suất thả nổi dao động từ 10-12%, tỷ lệ hấp thụ không vượt quá 25%. Đây là kịch bản mang tính thận trọng nhưng được cho là phù hợp với tình hình nhiều biến động hiện nay.

Mặc dù thanh khoản gặp khó, nhưng giá bất động sản vẫn được dự báo tiếp tục tăng. Nguyên nhân đến từ việc chi phí phát triển dự án tăng cao và những thay đổi liên quan đến quy hoạch hạ tầng. Trong quý II, giá bán căn hộ và nhà liền thổ tại phía Nam có thể tăng trung bình 3-5%, do nguồn cung chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá giao dịch thứ cấp cũng được dự báo tăng 10-15%, đặc biệt tại những địa phương có khả năng sáp nhập.