Siết phân lô đô thị, đất nông thôn có trở thành "mỏ vàng" của giới đầu cơ?

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định: "Không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở theo hình thức phân lô bán nền trong khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III".

"Cú đấm mạnh" vào thị trường đất nền

Theo quy định mới, tất cả các đô thị, trừ những nơi nằm ngoài danh sách, phải lập dự án và xin phê duyệt theo quy hoạch của địa phương. Điều này nhằm chấm dứt tình trạng tự phát mua bán đất nền, vốn diễn ra phổ biến trong những năm gần đây.

Các chuyên gia đánh giá rằng những quy định chặt chẽ từ Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ tạo nên cuộc thanh lọc lớn trong thị trường, đặc biệt là phân khúc đất nền tại hơn 100 thành phố, thị xã trên cả nước - nơi trước đây việc phân lô bán nền chưa bị siết.

Những điều chỉnh về bảng giá đất sát với giá thị trường cũng được xem như "cú đấm bồi" vào tham vọng "ăn chênh" của các nhà đầu tư đất nền. Bảng giá mới sẽ khiến tiền sử dụng đất tăng cao, làm giảm cơ hội kiếm lời từ các dự án đất nền.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, cho rằng với luật mới, phân khúc đất nền tại các đô thị lớn sẽ gặp khó khăn khi quy định phân lô bị siết chặt. Tuy nhiên, những dự án đất phân lô có pháp lý rõ ràng và sạch sẽ trở nên hấp dẫn, hút dòng tiền mạnh và có tiềm năng tăng giá.

Vị chuyên gia cũng khuyến nghị, nhà đầu tư đất nền cần cân nhắc kỹ khi đầu tư vào các khu vực đang chuyển giao theo quy định mới, đặc biệt là những nơi cấm phân lô bán nền. Việc đảm bảo pháp lý minh bạch cho các lô đất đầu tư là vô cùng quan trọng trong giai đoạn này.

Giới đầu cơ chuyển hướng đổ xô gom đất nông thôn

Khi bảng giá đất nhà nước sát với giá thị trường được áp dụng, giá đất tại đô thị sẽ tăng cao, trong khi đó, giá đất nông thôn vẫn còn thấp hơn, tạo cơ hội cho các "tay to" chuyên đầu cơ đổ về các khu vực này khi thị trường bắt đầu ấm dần lên.

Thực tế cho thấy, thời gian qua, nhiều nhà đầu tư với dòng tiền trung và dài hạn đã tích cực quay lại các tỉnh vùng ven để săn lùng đất nông nghiệp, đất vườn và đất phân lô.

Chẳng hạn, chia sẻ trên Tạp chí điện tử Kinh doanh, anh Lê Đức Đồng - một nhà đầu tư đất nền, cùng nhóm của mình đã liên tục theo chân môi giới về các tỉnh ven TP.HCM trong 2 tháng qua, nhằm "mục sở thị" các lô đất cần bán gấp.

Mới đây, anh được giới thiệu một khu đất rộng 1.200 m2 tại huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh, có giá 5,8 tỷ đồng. Với vị trí gần cao tốc TP.HCM - Mộc Bài và cửa khẩu Mộc Bài, khu đất này được đánh giá có tiềm năng lớn. Sau khi thương lượng, chủ đất đồng ý giảm thêm 150 triệu đồng và anh Đồng đã nhanh chóng ký hợp đồng mua bán.

Tương tự, ông Đặng Quốc Trung - một nhà đầu tư chuyên nghiệp, đã đi qua nhiều tỉnh thành như Long An, Bình Dương, Đồng Nai kể từ cuối tháng 3/2024 để tìm hiểu thị trường đất nông nghiệp.

Ông quyết định mua 2 khu đất rộng gần 6 sào tại Trảng Bom, Đồng Nai với tổng giá trị 1,5 tỷ đồng. Ông Trung cho biết: "Với bảng giá đất mới, giá bán đất phân lô cũng đang rục rịch tăng. Chúng tôi ưu tiên chọn những khu đất gần tỉnh lộ, khu dân cư và khu công nghiệp để đảm bảo thanh khoản tốt và tiềm năng tăng giá cao".

Thị trường đất nông thôn hiện đang bước vào chu kỳ mới với tiềm năng tăng giá mạnh, nhưng các quy định pháp lý cũng siết chặt hơn, đòi hỏi nhà đầu tư phải tính toán kỹ trước khi xuống tiền.

Một chuyên gia khuyến cáo: "Ưu tiên hiện nay là các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, phục vụ nhu cầu ở thực, và nên đầu tư với tầm nhìn trung và dài hạn, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính để giảm rủi ro"./.