Thị trường bất động sản quý II/2025: Khởi sắc nguồn cung, triển vọng ổn định nhiều phân khúc

Avison Young vừa công bố Báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam quý II/2025. Báo cáo phân tích tình hình hoạt động trong các phân khúc bất động sản (BĐS) chính trong quý II và dự báo cho nửa sau năm 2025.

Sáu tháng đầu năm, vốn FDI đăng ký vào kinh doanh BĐS đạt hơn 4,8 tỷ USD, tăng 2,4 lần so với cùng kỳ năm 2024. Nhiều thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) BĐS cũng được ghi nhận với sự tham gia của nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Bất chấp biến động vĩ mô, cuộc tái cấu trúc bộ máy nhà nước và đơn vị hành chính vừa hoàn thành, hứa hẹn mở ra những không gian và triển vọng phát triển dài hạn của thị trường BĐS Việt Nam.

Ông David Jackson – Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam nhận định: “Cùng với việc ba bộ luật liên quan đến BĐS có hiệu lực từ tháng 8/2024, những thay đổi quan trọng từ đầu năm đến nay đang định hình hướng đi mới cho thị trường BĐS Việt Nam. Thị trường đang trải qua giai đoạn tái định giá, với các tài sản ngoại vi có liên kết hạ tầng tốt tăng giá tốt hơn. Đây không chỉ là xu hướng ngắn hạn diễn ra ở đô thị lớn mà còn phản ánh sự dịch chuyển trung hạn theo nhân khẩu học và phát triển giao thông công cộng. Nhà đầu tư cần bám sát quy hoạch sử dụng đất, chiến lược hạ tầng và nguồn vốn đầu tư để nắm bắt các cơ hội mới từ việc phân vùng lại”.

Phân khúc căn hộ ở ba thị trường lớn tiếp tục hồi phục

Trong quý II, ba thị trường trọng điểm đều ghi nhận dự án mới, mặt bằng giá tiếp tục tăng. Dù nguồn cung cải thiện, tỷ trọng các phân khúc vẫn chênh lệch lớn, dự án phổ thông và tầm trung gần như vắng bóng, làm tăng thách thức cho người mua nhà ở thực. Xu hướng phát triển dự án tăng tốc mở rộng ra các thị trường vệ tinh.

Tại Hà Nội, nguồn cung mới phân bổ khắp thành phố, tập trung nhiều ở phía Tây như Vinhomes SkyLake, The Zei Mỹ Đình, Imperia Signature, Lumiere Evergreen và Masteri Grand Avenue. Các dự án cao cấp đang hướng về vùng ven phía Tây (Mỹ Đình, Tây Mỗ) và phía Đông (Đông Anh) với mức giá tiệm cận khu trung tâm, đạt 79,9-100,5 triệu đồng/m2, nâng mặt bằng giá sơ cấp trung bình đạt 80,9-130,5 triệu đồng/m2. Cân nhắc giá đất, chi phí xây dựng và nhân công ngày càng tăng, khả năng giá sơ cấp đổi chiều giảm và thay đổi chiến lược phát triển tại Hà Nội rất hạn chế nếu không có chính sách hỗ trợ và khuyến khích cấp thiết hơn.

Đà Nẵng ghi nhận dự án Masteri Rivera ra mắt với 1.112 căn hộ. Phân khúc cao cấp và hạng sang sôi động trở lại với các dự án như Capital Square, The Filmore hay The Royal. Nguồn cung tương lai dự báo khá đa dạng, từ phân khúc cao cấp Sun Solar, trung-cận cao cấp Newtown Diamond đến Mia Center Point thuộc trung cấp. Các sản phẩm căn hộ Đà Nẵng vì vậy kỳ vọng đáp ứng nhu cầu cho nhiều tệp khách hàng. 

TP.HCM cũng đón nhận nhiều sản phẩm mới trong quý II. Cụ thể, Lumière Midtown tại The Global City mở bán 808 căn, Celadon City, CitiGrand, Alta Height giới thiệu giai đoạn tiếp theo. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục tăng, 4-6% với dự án mới và 2-4% với dự án hiện hữu. Giáp ranh TP.HCM, thị trường Bình Dương sôi động với loạt dự án mới: TT Avio, Fresia Riverside, The Infinity và The Gió Riverside, mức giá sơ cấp phổ biến trong khoảng 40-50 triệu đồng/m2. Giá bán sơ cấp trung bình tại Bình Dương đã tăng đáng kể so với giai đoạn 2018-2020 và đang có xu hướng tăng nhanh.

Ba thị trường văn phòng phân hóa rõ nhưng bổ trợ lẫn nhau

Trong quý II, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy duy trì tích cực ở ba thị trường trọng điểm. Nhu cầu về không gian làm việc bền vững, linh hoạt và tích hợp đa chức năng trở thành động lực chính để các nhà phát triển điều chỉnh giá thuê và nâng cấp dịch vụ.  

TP.HCM đón dự án mới Betrimex Tower và Yteco Office Tower đi vào vận hành, bổ sung 15.200 m2 vào thị trường. Trong trung tâm, các dự án hạng B có chất lượng tốt tăng sức hút, đẩy giá thuê tăng 5% so với quý trước, đạt 29,5 USD/m2/tháng. Trong khi đó, nhu cầu với không gian cao cấp vẫn giữ vững. Sự thay đổi trong mô hình làm việc và nguồn cung dự báo tăng từ nửa sau năm 2025 sẽ tác động thị trường trong thời gian tới.

Thị trường Đà Nẵng có tiềm năng thu hút khách thuê trong lĩnh vực công nghệ và dịch vụ sáng tạo theo định hướng phát triển của thành phố. Sự xuất hiện của dự án văn phòng kết hợp nghỉ dưỡng và phong cách sống như The One Tower, Nobu Đà Nẵng hình thành xu hướng mới – “workcation” – mô hình làm việc kết hợp du lịch nghỉ dưỡng, phù hợp với chuyên gia quốc tế và du mục kỹ thuật số.

Tại Hà Nội, văn phòng hạng A trong trung tâm như quận Hoàn Kiếm và Ba Đình ghi nhận nhu cầu ổn định, phản ánh qua giá thuê cạnh tranh và tỷ lệ lấp đầy cao. Trong khi đó, văn phòng hạng B tại Cầu Giấy và Nam Từ Liêm trở nên hấp dẫn với doanh nghiệp vừa và nhỏ trong các ngành công nghệ, thương mại dịch vụ và logistics. Thị trường đang mở rộng dần về phía Cầu Giấy, Tây Hồ với các dự án quy mô lớn sắp ra mắt như Oriental Square, Maslight Tower, Parc Hà Nội. Trong quý tới, một số dự án hạng A dự kiến đi vào hoạt động, nổi bật như Gelex Tower với khoảng 8.500 m² diện tích sàn cho thuê đạt tiêu chuẩn LEED Gold.

Ông Phạm Minh Tuấn – Giám đốc chi nhánh Hà Nội, Avison Young Việt Nam nhận định: “Thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận tốc độ phát triển tại khu vực ngoài trung tâm đang gia tăng. Điều này phản ánh xu hướng tái cấu trúc mô hình làm việc, kết hợp tiết kiệm chi phí vận hành với tiêu chuẩn không gian hiện đại, thân thiện môi trường. Hà Nội cũng ghi nhận sự quan tâm mạnh từ doanh nghiệp trong lĩnh vực tài chính, bảo hiểm, công nghệ thông tin và R&D”.

Yếu tố xanh và công nghệ cao thể hiện rõ hơn trong phân khúc khu công nghiệp (KCN)

Thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam quý II ghi nhận hoạt động đàm phán và xúc tiến thủ tục đầu tư diễn ra ổn định bất chấp biến động thương mại toàn cầu, được thúc đẩy nhờ định hướng tập trung vào chất lượng và các chính sách ưu đãi đặc biệt của chính phủ. Sự kiện Hoa Kỳ cắt giảm đáng kể thuế đối ứng cho nhiều hàng hóa của Việt Nam vào đầu tháng Bảy kỳ vọng cải thiện tâm lý nhà đầu tư, củng cố các giao dịch thuê từ nay đến cuối năm.

TP.HCM tiếp tục thu hút FDI vào các lĩnh vực công nghệ cao nhằm nâng cao giá trị công nghiệp. Trong quý 2, nhà máy Avery Dennison Worldon tại KCN Đông Nam (Củ Chi) khánh thành, nhấn mạnh xu hướng chọn lọc ngành nghề và thu hút đầu tư chất lượng cao. Trong hai năm tới, TP.HCM tập trung phát triển bốn KCN mới với tổng diện tích hơn 1.000 ha, trong đó KCN Phạm Văn Hai I và II dự kiến khởi công trong quý tới. Các KCN hiện hữu cũng sẽ được chuyển đổi thành khu công nghệ cao, sinh thái, tích hợp dịch vụ và logistics.

Tại Đà Nẵng, một số KCN tại vị trí đắc địa như KCN Hòa Khánh, KCN Đà Nẵng hay KCN Dịch vụ Thủy sản Đà Nẵng đã khai thác hết quỹ đất, phản ánh nhu cầu thuê tiếp tục tăng nhưng nguồn cung hạn chế. Trong tháng Sáu, thành phố công bố quy hoạch Khu Thương mại Tự do và phê duyệt nhà đầu tư hạ tầng cho cụm công nghiệp Hòa Nhơn (24,75 ha), cho thấy định hướng vừa mở rộng nguồn cung tương lai vừa thu hút đầu tư vào các ngành công nghiệp công nghệ cao, tự động hóa và sản xuất xanh.

Nhu cầu thuê tại Hà Nội vượt xa quỹ đất có sẵn, nhất là phân khúc cao cấp, đạt tiêu chuẩn ESG và gần sân bay quốc tế, tạo ra áp lực cung ứng và gia tăng giá thuê. Trong quý 2, thành phố phê duyệt cụm công nghiệp công nghệ cao Mai Đình (66,54 ha) và khởi công cụm công nghiệp CN2 (50,6 ha), phản ánh nỗ lực duy trì sức cạnh tranh so với các tỉnh công nghiệp trọng điểm phía Bắc.

Ông Vũ Minh Chí – Quản lý cấp cao, Dịch vụ Công nghiệp tại Avison Young Việt Nam phân tích: “Nhiều chính sách và quy định pháp lý liên quan đến BĐS công nghiệp đang được cập nhật liên tục, như quy trình cấp phép đặc biệt cho dự án công nghệ cao, điều chỉnh thuế Thu nhập Doanh nghiệp và quy định mới về thẩm quyền chấp thuận đầu tư. Những thay đổi này nhằm nâng cao minh bạch, rút ngắn thủ tục, khuyến khích doanh nghiệp áp dụng công nghệ xanh và hiện đại. Mặt tích cực, các biện pháp cải cách hành chính giúp Việt Nam tăng sức cạnh tranh khu vực và thu hút FDI chất lượng cao. Mặt khác, môi trường pháp lý biến động cũng đặt ra thách thức về tuân thủ. Các đơn vị phát triển và tư vấn cần liên tục cập nhật chính sách, đẩy mạnh dịch vụ tư vấn và hỗ trợ thủ tục đầu tư để kịp thời đồng hành cùng doanh nghiệp thuê đất trong giai đoạn này”.

Bất động sản bán lẻ điều chỉnh cấu trúc và định vị hướng đến thế hệ người tiêu dùng mới

Tại ba thị trường trọng điểm, áp lực cạnh tranh thúc đẩy các dự án trung tâm thương mại (TTTM) linh hoạt hơn trong thiết kế, phương thức vận hành và chính sách cho thuê. Về phía khách thuê, các thương hiệu nhanh nhạy nắm bắt thị hiếu tiêu dùng của người mua sắm trẻ có cơ hội mở rộng hiện diện tại các mặt bằng bán lẻ có vị trí kết nối tốt và lưu lượng khách cao.

Tại TP.HCM, tỷ lệ lấp đầy của các TTTM hiện hữu vẫn ở mức cao, dự báo tình hình hoạt động ổn định trong những quý tới. Dù không ghi nhận nguồn cung mới, các thương hiệu lớn tiếp tục tìm kiếm mặt bằng phù hợp, tiêu biểu như thương vụ thuê thành công tại Diamond Plaza của Starbucks ngay sau khi khai trương cửa hàng mới tại Bitexco Financial Tower, hay Uniqlo tiếp tục tiến về khu Đông với cửa hàng tiếp theo tại Vincom Lê Văn Việt. Các dự án cao cấp trong trung tâm như Saigon Centre và Vincom Center Đồng Khởi dẫn đầu về giá thuê, với giá chào thuê tại các tầng thấp dao động 200-250 USD/m2/tháng.

Đà Nẵng ghi nhận các TTTM như Vincom, Lotte Mart và GO! Mall, cũng như khối đế thương mại như HAGL Lake View, Indochina Riverside Towers đều hoạt động ổn định. Điều này phản ánh sức hút bền vững của các mô hình bán lẻ đáp ứng nhu cầu cộng đồng. Nguồn cung tương lai nổi bật là khu TTTM cao cấp nằm trong khu phức hợp nghỉ dưỡng Làng Vân (Vingroup) tại phía Tây Bắc, vừa khởi công vào cuối tháng Sáu.

Tại Hà Nội, khu vực ngoài trung tâm như Long Biên, Gia Lâm, Hà Đông và Nam Từ Liêm là điểm sáng của BĐS bán lẻ nhờ hạ tầng đô thị phát triển, mật độ dân cư tăng nhanh và mặt bằng linh hoạt. Chuỗi TTTM Vincom duy trì công suất thuê cao, tỷ lệ lấp đầy từ 80% trở lên nhờ mạng lưới phủ rộng và sức hút thương hiệu. Ngoài ra, thị trường cũng ghi nhận nhu cầu thuê tăng từ nhóm ngành nhóm ngành F&B, thời trang và chăm sóc sức khỏe.

Phân khúc khách sạn và nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung mới và công suất thuê tích cực

Trong nửa đầu năm 2025, thị trường BĐS nghỉ dưỡng ghi nhận các thương vụ hợp tác và mở rộng đáng chú ý. Marriott công bố dự án Legacy Mekong Cần Thơ vào tháng 1/2025, Accor giới thiệu Pullman Hải Phòng Grand Hotel vào tháng 3/2025. Đà Nẵng đón thêm nguồn cung từ khách sạn 5 sao Courtyard by Marriott Danang Han River với 300 phòng, đánh dấu sự trở lại của thương hiệu quốc tế tại trung tâm thành phố. Trong quý 4 sắp tới, dự án 6 sao Fairmont Hanoi dự kiến đi vào hoạt động, bổ sung 241 phòng.

Cơ cấu khách hàng tiếp tục phân hóa rõ nét theo vùng. Tại TP.HCM, tệp khách thuê chủ yếu là doanh nhân, khách quốc tế và khách MICE. Hà Nội tập trung vào khách công vụ và khách quốc tế, trong khi Đà Nẵng ghi nhận tỷ trọng lớn từ đoàn khách Hàn Quốc và Trung Quốc. Diễn biến này sẽ tác động trực tiếp đến chiến lược phát triển sản phẩm, định giá phòng và kế hoạch mở rộng của các thương hiệu vận hành trong giai đoạn tới.