4 phương pháp xác định giá đất tính từ ngày 1/8/2024

Căn cứ vào Nghị định 71/2024/NĐ-CP, tùy thuộc vào trường hợp cụ thể mà sẽ có những phương pháp xác định giá đất khác nhau. Cụ thể:

Cách xác định giá đất 1: Phương pháp so sánh

Theo quy định tại Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP thì đây là phương pháp thực hiện phân tích, so sánh những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

Theo đó, trình tự xác định giá đất theo phương pháp so sánh sẽ được thực hiện cụ thể như sau:

• Khảo sát, thu nhập thông tin mục đích sử dụng đất cùng các yếu tố ảnh hưởng đến giá của thửa đất, khu đất cần được định giá. 
• Khảo sát và thu thập thông tin đầu vào để định giá đất với thửa đất so sánh được xác định là giá đất đã chuyển nhượng ở trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
• Lựa chọn thông tin để thực hiện so sánh: Việc lựa chọn thông tin của thửa đất để so sánh sẽ được thực hiện theo thứ tự ưu tiên, cụ thể: 

+ Thông tin gần nhất ở thời điểm định giá đất. Trong trường hợp có nhiều nguồn thông tin khác nhau phát sinh tại thời điểm thì sẽ ưu tiên lựa chọn theo thứ tự như sau: Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá, Văn phòng đăng ký đất đai, Đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất/đấu giá tài sản, Sàn giao dịch bất động sản, Doanh nghiệp bất động sản, Qua các đợt điều tra, khảo sát.

+ Xét những điểm tương đồng nhất định có liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

+ Khoảng cách đến thửa đất và khu đất cần định giá: Xét khoảng cách gần nhất, không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của những đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh.

Lưu ý: Trong trường hợp mở rộng phạm vi thu thập thông tin ngoài địa bàn cấp tỉnh thì tổ chức thực hiện định giá đất cần phải giải trình lý do cụ thể ở trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định xem xét và quyết định.

Công thức tính giá đất theo phương pháp so sánh cụ thể như sau: 

Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh = Giá đất của thửa đất so sánh - Giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất/ Diện tích thửa đất so sánh

Cách xác định giá đất 2: Phương pháp thu nhập

Theo Điều 5 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, cách xác định giá đất theo phương pháp thu nhập được thực hiện như sau:

• Tiến hành khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất, khu đất cần định giá: 

• Đối với đất phi nông nghiệp: Khảo sát và thu thập thông tin từ việc cho thuê đất hoặc mặt bằng:

Trong thời gian 3 năm (tính từ 01/1 - 31/12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá thửa đất hoặc khu đất cần định giá.

Trong thời gian 01 năm (tính từ 01/1 - 31/12) liền kề trước thời điểm định giá của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất cho đến thửa đất hoặc khu đất cần định giá để so sánh.

Đối với trường hợp không thu thập được thông tin từ việc cho thuê đất, mặt bằng thì thu thập thông tin về thu nhập từ hoạt động sản xuất và kinh doanh được ghi trong báo cáo tài chính.

• Đối với đất nông nghiệp: Tiến hành khảo sát và thu thập thông tin về thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp ở cơ quan thống kê, cơ quan thuế/cơ quan NN&PTNT trong:

Khoảng thời gian 03 năm (tính từ 01/1 - 31/12) liên tục liền kề trước thời điểm tiến hành định giá đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác.

Tối thiểu là 03 vụ thu hoạch liên tục trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây lâu năm.

Trong một chu kỳ khai thác trước thời điểm định giá với đất trồng rừng sản xuất theo đúng quy định.

Trong trường hợp không có số liệu cụ thể thì thu thập thông tin về thu nhập thực tế phổ biến ở trên thị trường của 3 thửa đất sẽ có khoảng cách gần nhất đến thửa đất/khu đất cần được định giá.

• Tiến hành xác định thu nhập ròng bình quân hàng năm.

• Tiến hành xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần được định giá.

• Tiến hành xác định giá của thửa đất cần định giá.

Công thức xác định giá đất theo phương pháp thu nhập cụ thể như sau: 

Giá trị của thửa đất cần định giá = Thu nhập ròng bình quân năm/Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân

Cách xác định giá đất 3: Phương pháp thặng dư

Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP có nêu rõ, đây là phương pháp lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất đúng theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan thẩm quyền phê duyệt. 

Cụ thể, phương pháp thặng dư sẽ được thực hiện theo các trình tự:

• Tiến hành khảo sát, thu thập những thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá

• Tiến hành ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất/khu đất.

• Thực hiện ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất/khu đất.

Công thức xác định giá đất theo phương pháp thặng dư cụ thể như sau: 

Giá trị của thửa đất, khu đất cần định giá = Tổng doanh thu phát triển - Tổng chi phí phát triển

Cách xác định giá đất 4: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP nêu rõ, trình tự nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được quy định như sau:

• Khảo sát và thu thập thông tin về những thửa đất cần xác định giá theo vị trí đất, khu vực quy định ở trong bảng giá bao gồm: Vị trí, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng và thông tin giá đất trong bảng giá đất.

• Trong trường hợp thửa đất được lựa chọn để thu thập thông tin có tài sản gắn liền với đất thì sẽ chiết trừ trị giá tài sản gắn liền với đất để xác định giá đất.

• Xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất và khu vực:

• Thống kê giá đất thu thập được theo khu vực, vị trí: Trong trường hợp nhiều thửa đất có tính tương đồng về giá, nếu giá quá cao hoặc quá thấp so với mặt bằng chung sẽ loại bỏ thông tin giá đất này trước khi xác định giá đất thị trường.

• Giá đất thị trường của từng vị trí đất và khu vực cần được xác định bằng cách lấy bình quân số học của những mức giá đất tại vị trí đất và khu vực đó.

• Tiến hành xác định hệ số điều chỉnh giá đất đúng theo hệ số được xác định là tương ứng với từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng việc lấy giá đất thị trường chia cho giá đất ở trong bảng giá đất của khu vực đó.

Công thức xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cụ thể như sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần định giá x Hệ số điều chỉnh giá đất

Trên đây là 4 phương pháp xác định giá đất tính từ ngày 1/8/2024. Hy vọng những thông tin trên có thể giúp ích cho bạn khi có nhu cầu tìm hiểu thông tin về giá đất.