Đất đấu giá ở Hà Nội tăng vọt: Tín hiệu đáng mừng hay lời cảnh tỉnh cho giới đầu tư?

Sôi động các phiên đấu giá đất

Từ đầu năm đến nay, bên cạnh phân khúc căn hộ chung cư, đất nền đã trở thành một sản phẩm thu hút sự chú ý đặc biệt từ các nhà đầu tư tại Hà Nội.

Giá bán đất nền đã tăng ổn định từ 5-10%, với những khu vực gần các khu công nghiệp chứng kiến mức tăng từ 15 - 20%. Tại các khu vực ngoại thành, đặc biệt là các huyện có tốc độ đô thị hóa nhanh, số lượng nhà đầu tư "săn" đất nền đã gia tăng đáng kể.

Theo số liệu từ trang batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến đất nền tại TP. Hà Nội hiện đã tăng trung bình hơn 50% so với cùng kỳ năm 2023.

Một số khu vực như Đông Anh, Hoài Đức, Thạch Thất, Quốc Oai, Thanh Oai, Phúc Thọ... ghi nhận sự quan tâm đến đất nền vượt trên 100%. Tuy nhiên, khác với trước đây, các nhà đầu tư hiện không chỉ chú trọng vào các sản phẩm dựa trên thông tin quy hoạch mà chủ yếu tập trung vào những lô đất có pháp lý rõ ràng và các dự án đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ).

Thực hiện Quyết định số 2681/2024/QĐ-UBND về việc ủy quyền quyết định giá đất cụ thể trên địa bàn, nhằm quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi, tính thu tiền sử dụng khi giao đất tái định cư; quyết định giá khởi điểm đấu giá QSDĐ và quyết định giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao, cho thuê đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng... Trên cơ sở đó, thời gian gần đây công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn TP tiếp tục được đẩy mạnh, đặc biệt là ở các huyện ngoại thành để tạo nguồn thu cho ngân sách phục vụ đầu tư công phát triển kinh tế - xã hội.

Theo báo cáo từ các địa phương tổ chức đấu giá QSDĐ, tất cả các phiên đấu giá đều được thực hiện đúng quy định pháp luật, với sự công khai, minh bạch và đảm bảo an toàn tuyệt đối. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là nhiều lô đất đã nhận được mức giá trả cao ngất ngưởng, gấp 5-10 lần và có lô thậm chí được trả cao gấp 18 lần so với giá khởi điểm.

Cụ thể, ngày 28/7, 85 lô đất thuộc huyện Đan Phượng được đưa ra đấu giá với hơn 1.250 bộ hồ sơ tham gia, tỷ lệ chọi đạt 14,7 hồ sơ mỗi lô. Kết quả đấu giá gây bất ngờ khi mức giá trúng cao nhất lên đến 99,2 triệu đồng/m², gấp hơn 2 lần so với giá khởi điểm.

Tiếp đó, ngày 10/8, huyện Thanh Oai tổ chức đấu giá 68 lô đất tại thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, với giá khởi điểm từ 8,6-12,5 triệu đồng/m². Kết quả đấu giá cao nhất đạt 100,5 triệu đồng/m². Điều đáng lưu ý là dù giá đất tăng đột biến, hạ tầng và quy hoạch tại các khu vực này không có nhiều thay đổi.

Đáng chú ý, ngày 19-20/8, huyện Hoài Đức đã tổ chức một phiên đấu giá kéo dài gần 20 giờ, được coi là phiên đấu giá đất dài nhất trong lịch sử Hà Nội. Phiên đấu giá bắt đầu lúc 8h sáng ngày 19/8 và kết thúc vào rạng sáng ngày 20/8 sau 9 vòng đấu giá. Lô đất LK03-12, một lô góc 3 mặt tiền có diện tích hơn 113 m², được trả giá lên tới 133,3 triệu đồng/m², tương đương hơn 15 tỷ đồng. Trong khi giá khởi điểm chỉ là 7,3 triệu đồng/m², lô đất này đã được trả gấp hơn 18 lần giá khởi điểm. Mức đặt cọc của người tham gia dao động từ 109-173 triệu đồng/lô, tương đương khoảng 20% giá khởi điểm.

Trước đó, vào cuối năm 2023, tại phiên đấu giá đất khu Vườn Đào (xã Uy Nỗ, huyện Đông Anh), mức giá trúng đấu giá cũng đã lên tới 200 triệu đồng/m².

Chia sẻ với báo chí về việc tăng giá “đột biến” của bất động sản ở những khu đấu giá, TS. Vũ Đình Ánh, một trong những chuyên gia hàng đầu về lĩnh vực giá ở Việt Nam cho rằng: "Đây là điều hết sức bình thường và đáng mừng. Bởi trong năm 2023, nhiều phiên đấu giá ở ngoại thành Hà Nội được tổ chức nhưng không thu hút được người tham gia, nay thị trường đã “ấm” trở lại."

Chỉ ra 3 nguyên nhân tăng giá ở ngoại vi thành phố Hà Nội trong thời gian này, TS. Ánh cho biết: "Thời gian qua, nguồn cung của bất động sản đầy đủ pháp lý thông qua hoạt động đấu giá không nhiều nên khi đấu giá sẽ gây ra tình trạng mất cân đối cung - cầu. Phân khúc bất động sản không chỉ đất nền mà đất dự án, chung cư thời gian qua tăng đột biến. Cùng với đó, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành kể từ 1/8/2024 cũng tác động đến mặt bằng, đặc biệt liên quan đến bảng giá đất".

Nỗi lo "lợi bất cập hại"

Theo các chuyên gia, khi quỹ đất ở khu vực trung tâm Hà Nội ngày càng khan hiếm, việc nhà đầu tư chuyển hướng sang các huyện ngoại thành, nơi còn nhiều đất và giá cả vẫn hợp lý, là một xu hướng tất yếu.

Đặc biệt, ở những huyện đã được đầu tư hạ tầng đô thị để chuẩn bị nâng cấp từ huyện lên quận như Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức, hoặc những huyện đã được thành phố phê duyệt đầu tư các dự án đại đô thị như Mê Linh, Đan Phượng..., việc giá bất động sản tăng nhanh là điều dễ hiểu và không có gì bất thường.

“Đất đấu giá là sản phẩm được quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng, trong bối cảnh nguồn cung mới trên thị trường hạn hẹp thì kéo theo giá bán sẽ tăng. Đặc biệt, từ ngày 1/8 vừa qua, khi Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 chính thức có hiệu lực thi hành, với việc cấm phân lô bán nền tại các đô thị (trừ dự án đấu giá QSDĐ) được xem là nguyên nhân chính khiến cho các dự án đấu giá QSDĐ nhận được sự quan tâm đặc biệt từ nhà đầu tư, nên nhiều nhà đầu tư sẵn sàng bỏ mức giá cao ngất ngưởng để sở hữu được một mảnh đất nền đầy đủ pháp lý, lại nằm ở địa bàn Thủ đô là điều dễ hiểu”, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam -  TS. Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Tuy nhiên, TS. Nguyễn Văn Đính cũng nhấn mạnh rằng, việc giá đất tăng cao tại những khu vực đã được đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội hoàn chỉnh, cùng với kết nối đồng bộ với hệ thống hạ tầng chung, là điều hoàn toàn bình thường. Nhưng đối với những dự án đấu giá đất chỉ mới có hạ tầng cơ bản mà giá lại tăng vọt thì đây là hiện tượng bất thường, bởi nó không phản ánh đúng giá trị thực và có thể làm méo mó mặt bằng giá chung.

“Việc giá đất tăng cao sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với cả dự án đầu tư công và dự án của DN tư nhân. Bên cạnh đó, với quy định như hiện nay tiền đặt cọc không quá 20% giá trị sản phẩm đấu giá (tính theo giá khởi điểm), vẫn còn thấp nên người tham gia vẫn có thể bỏ cọc nếu như không đạt được mục đích của mình hoặc những đối tượng đầu cơ sau khi đạt được mục đích cũng sẵn sàng bỏ cọc. Điều đó sẽ tạo hệ lụy xấu cho thị trường bất động sản tại khu vực đó và Nhà nước cũng bị ảnh hưởng”, TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Ở khía cạnh khác, nhiều ý kiến cho rằng không thể loại trừ khả năng một số nhà đầu cơ chuyên nghiệp dùng chiêu trò đẩy giá đấu lên cao để giải phóng những quỹ đất mà họ đã gom từ trước tại các khu vực này hoặc để bán nhanh với giá chênh lệch ngay sau khi trúng đấu giá. Thực chất, đây là hành vi "thao túng" thị trường bất động sản ở phạm vi hẹp. Tuy nhiên, hiện tượng này chỉ diễn ra cục bộ và không phản ánh toàn bộ thị trường, vì vậy các nhà đầu tư nhỏ lẻ cần thận trọng. Việc đấu giá quá cao so với giá trị thực tế có thể dẫn đến nguy cơ "sốt đất ảo".

“Đầu cơ, thổi giá đất bằng hình thức nào đi chăng nữa cũng sẽ mang đến những tác động tiêu cực đến sự phát triển bền vững, lành mạnh của thị trường bất động sản, làm chậm quá trình phát triển kinh tế - xã hội tại địa bàn đó; đồng thời sẽ để lại những hệ lụy lâu dài cho quá trình đô thị hóa, thu hút đầu tư. Việc một số phiên đấu giá đất tại Hà Nội được bỏ mức giá cao ngất ngưởng thời gian gần đây có nhiều điểm tương đồng với nhiều địa phương khác, khi giới đầu tư bỏ giá cao - tạo “sốt ảo”. Vì vậy, Nhà nước cần phải nghiên cứu tăng chế tài đối với hành vi lũng đoạn giá đất hay trúng đấu giá rồi bỏ cọc...”, chuyên gia kinh tế PGS. TS Đinh Trọng Thịnh nói.

Chia sẻ thêm về quan điểm trên, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, với người dân cần xác định rõ mục tiêu của chúng ta khi tiếp cận bất động sản để làm gì, nếu ở thực thì bất động sản đó phải có đầy đủ các tiêu chí phục vụ nhu cầu ở, không phải yếu tố về giá. Với nhà đầu tư, đây là mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận trong trung và dài hạn, còn nhà đầu cơ thì mục tiêu là ngắn hạn.

“Mọi người cần phải xác định rõ mục tiêu của mình nhưng hãy tìm hiểu kỹ mọi khía cạnh khi giá đang ở mức 'đỉnh'”, ông Ánh nhấn mạnh./.