Đằng sau những phiên đấu giá đất "vô tiền khoáng hậu"

Thị trường bất động sản gần đây chứng kiến một chuỗi các cuộc đấu giá đất gây sốc, với mức giá trúng tăng cao kỷ lục so với giá khởi điểm. Đặc biệt, phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức diễn ra vào ngày hôm qua (19/8) kéo dài đến 4h30 sáng nay, đã lập kỷ lục mới về giá trúng.

Rạng sáng hôm nay (20/8), các lô đất đã được đấu giá với mức giá trúng cao ngất ngưởng lên tới 133,3 triệu đồng/m², trong khi giá trúng thấp nhất là 91,3 triệu đồng/m². Mức giá này tăng hơn 18 lần so với giá khởi điểm ban đầu chỉ 7,3 triệu đồng/m². Tổng số tiền thu được từ phiên đấu giá đạt gần 190 tỷ đồng, chênh 11 lần so với giá khởi điểm.

Để tránh tình trạng thông thầu, bỏ giá thấp gây thất thoát, huyện Hoài Đức cùng đơn vị tư vấn đấu giá đã áp dụng phương thức đấu thầu nhiều vòng. Khách hàng chỉ được xét giá trúng khi trải qua 6 vòng đấu bắt buộc với mỗi bước giá là 6 triệu đồng/m².

Sự kiện này đã thu hút 517 khách hàng, với 1.100 bộ hồ sơ đăng ký. Các lô đất có giá trúng cao nhất là các lô góc, như LK03-12 với giá 133,3 triệu đồng/m² và LK03-06 với giá 127,3 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, sự khốc liệt của cuộc đấu giá đã khiến nhiều người không thể theo kịp và phải ra về khi mức giá liên tục leo thang ngay cả khi cuộc đấu giá đã kéo dài đến nửa đêm. Tình trạng này không phải là hiếm gặp, mà là một phần của xu hướng đang xuất hiện ngày càng rõ rệt trong các phiên đấu giá đất gần đây.

Trước đó, vào ngày 10/8, phiên đấu giá tại Thanh Oai cũng đã ghi nhận mức giá trúng tăng gấp 6-8 lần so với giá khởi điểm, với giá trúng cao nhất là hơn 100 triệu đồng/m².

Những phiên đấu giá đất với mức giá tăng đột biến không chỉ xuất hiện tại Hoài Đức và Thanh Oai mà còn gợi nhớ đến phiên đấu giá "vô tiền khoáng hậu" tại Thủ Thiêm (TP.HCM) vào cuối năm 2021. 

Tại Thủ Thiêm cũng ghi nhận mức giá trúng cao, dẫn đến tình trạng một số doanh nghiệp phải bỏ cọc. Sự tương đồng trong mức giá tăng giữa các khu vực này cho thấy một mô hình chung của thị trường, nơi các chiến lược thao túng giá được áp dụng để tạo ra cơn sốt ảo.

Tháng 10/2023, tại Bắc Giang từng ghi nhận tới 90 trường hợp trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc. Năm 2021 Tại Hà Nội cũng xảy ra trường hợp 4 thửa đất tại phường Mai Dịch có mức trúng đấu giá lên tới 400 triệu đồng/m2 nhưng sau đó người tham gia cũng bỏ cọc.

Trở lại với "chảo lửa" đấu giá đất tại huyện Hoài Đức, TP. Hà Nội vừa diễn ra, mức giá trúng cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm không chỉ thể hiện sự thao túng giá mà còn cho thấy sự cạnh tranh gay gắt trong các phiên đấu giá.

Trước tình trạng hàng nghìn nhà đầu tư, người dân vất vả cả ngày đêm để tham gia đấu giá vài chục lô đất và đã "đẩy" giá trúng một số khu vực lên mức phi thực tế, các chuyên gia cho rằng, với giá khởi điểm thấp như hiện nay ở Hoài Đức hay Thanh Oai (chỉ tử hơn 7 triệu đồng đến 12,5 triệu đồng/1m2), trong khi tiền đặt cọc chỉ bằng 20% giá trị lô đất (tương ứng từ 100 triệu đến 200 triệu đồng) dẫn đến nhiều người trúng giá cao chấp nhận bỏ cọc nếu không bán được hàng sau khi trúng để hưởng chênh lệch.

Song, "bỏ con săn sắt, bắt con cá rô" có thể là cơ hội cho chính các đối tượng đầu cơ chuyên nghiệp, môi giới đất hưởng lợi khi tạo được mặt bằng giá đất mới để bán được những lô đất lớn đang sở hữu…

Đã có nhiều đề xuất nhằm siết chặt các quy định để ngăn chặn tình trạng người tham gia đấu giá đất đặt giá cao rồi bỏ cọc. Các giải pháp được đưa ra bao gồm việc tăng mức tiền đặt cọc, cấm tham gia các phiên đấu giá khác nếu vi phạm, và thậm chí là xử lý hình sự. Luật Đấu giá tài sản năm 2024, có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, sẽ đưa ra những quy định mới về xử lý vi phạm đối với người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cũng như các cá nhân và tổ chức liên quan. Theo đó, tùy theo tính chất và mức độ vi phạm, các bên có thể bị xử lý kỷ luật, phạt hành chính, hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; và nếu gây thiệt hại, phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Những quy định này nhấn mạnh rằng những cá nhân hoặc tổ chức có ý định lợi dụng đấu giá đất để trục lợi có nguy cơ đối mặt với các chế tài nghiêm khắc. Tuy nhiên, trong khoảng thời gian trước khi các quy định mới được áp dụng, không thể loại trừ khả năng các cuộc đấu giá đất vẫn có thể bị thao túng bởi một số nhóm người.

Để các cuộc đấu giá đất sắp tới diễn ra hiệu quả và hạn chế những tác động tiêu cực lên thị trường, cần phải tập trung vào việc sàng lọc kỹ lưỡng các tiêu chí chọn nhà đầu tư. Việc thực hiện một quy trình sàng lọc chặt chẽ ngay từ đầu sẽ giúp giảm thiểu tình trạng nhiễu loạn trên thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền, do các phiên đấu giá với mức giá không thực tế hoặc phải dừng, thậm chí hủy bỏ./.