Nguy cơ "bong bóng" bất động sản từ những vụ đấu giá đất ở vùng ven Hà Nội

Phiên đấu giá xuyên đêm, sóng sau đè sóng trước

Sau 9 vòng đấu giá kéo dài hơn 19 tiếng đồng hồ, từ 9h sáng ngày 19/8 đến tận 4h30 sáng hôm sau, phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, Hà Nội đã thiết lập một kỷ lục mới cả về thời gian và giá bán, với mức giá chốt cao gấp hơn 18 lần giá khởi điểm. Với đông đảo nhà đầu tư, môi giới bất động sản tham gia, phiên đấu giá diễn ra trong bầu không khí căng thẳng, hồi hộp và mệt mỏi đối với cả đơn vị tổ chức và người đấu giá.

Theo đó, 19 thửa đất, với diện tích từ 74m²-118m², đã được đưa ra đấu giá với giá khởi điểm 7,3 triệu đồng/m² và tiền đặt cọc từ 109-172 triệu đồng mỗi lô. Theo kết quả sơ bộ, tất cả 19 thửa đất đã được bán thành công.

Trong đó, lô cao nhất trúng với giá 133 triệu đồng/m² , gấp hơn 18 lần giá khởi điểm. Lô đất này có kí hiệu LK03-12 nằm ở vị trí góc với 2 mặt thoáng, diện tích trên 113m². Như vậy, người trúng đấu giá sẽ phải bỏ ra gần 15,1 tỷ đồng.

Bên cạnh lô đất trên, 11 lô khác cũng được thiết lập mức giá trên 100 triệu đồng một m2. Ba lô kí hiệu LK03-6, LK03-7 (rộng 91,67m²) và LK04-6 (rộng 115,95m²) trúng giá 127,3 triệu đồng mỗi m². Giá trị của các lô đất lần lượt là hơn 15 tỷ, 11,6 tỷ và 14,7 tỷ đồng.

Hai lô đất có giá trúng thấp nhất tại phiên này là 91,3 triệu đồng mỗi m². Tuy nhiên, mức giá này vẫn cao gấp 12,5 lần giá khởi điểm.

Vào ngày 26/8 tới, huyện Hoài Đức sẽ tiếp tục tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cho 20 thửa đất (lô LK01 và LK02) thuộc dự án Hạ tầng kỹ thuật tại xã Tiền Yên - Xứ đồng Lòng Khúc. Diện tích mỗi thửa dao động từ 89-145m², với giá khởi điểm 7,3 triệu đồng/m².

Trước đó, vào ngày 10/8, phiên đấu giá 68 lô đất tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai đã thu hút hơn 1.000 người tham gia. Sự cạnh tranh gay gắt đã đẩy giá trúng thầu lên gấp 5-6 lần giá khởi điểm, với mức cao nhất vượt hơn 100 triệu đồng/m². Ngay sau phiên đấu giá, nhiều lô đất đã được nhà đầu tư rao bán lại với mức chênh lệch lên đến hàng trăm triệu đồng.

Tiềm ẩn nguy cơ tạo ra thị trường “bong bóng” không bền vững 

Các chuyên gia bất động sản cảnh báo rằng, mức giá "nhảy vọt" này có thể dẫn đến một làn sóng đầu cơ mạnh mẽ khi nhiều người đổ xô mua đất nhằm tìm kiếm lợi nhuận. Tuy nhiên, điều này cũng tiềm ẩn nguy cơ làm dòng tiền bị ứ đọng vào đất, tạo ra một "bong bóng" thị trường bất động sản đầy rủi ro và thiếu tính bền vững.

Bàn về việc các địa phương liên tục tổ chức đấu giá đất với những kỷ lục về giá liên tục được xác lập, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh rằng, việc đưa đất ra thị trường cần phải nhằm phục vụ cho quá trình đầu tư và phát triển, chứ không chỉ đơn thuần để thu tiền. Đấu giá đất phải dựa trên kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương.

GS. Võ cũng lưu ý, sau mỗi phiên đấu giá, các địa phương cần nhanh chóng tổng kết kết quả, bao gồm số tiền thu được, tỷ lệ đóng góp vào ngân sách địa phương và việc sử dụng số tiền này. Đồng thời, cần phải xem xét rõ ràng bao nhiêu lô đất đã được đấu giá nhưng chưa được đưa vào sử dụng.

Xem xét dưới góc độ các đối tượng tham gia đấu giá đất, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, hiện tại, đa số người tham gia và trúng đấu giá không phải là những người có nhu cầu thực sự về nhà ở. Thay vào đó, chủ yếu là các nhà đầu tư và đầu cơ, bao gồm cả những người từ các địa phương khác đến tham gia.

“Tình trạng này đang làm méo mó đi mục đích của việc đấu giá đất và gián tiếp tạo ra những khu đất bỏ hoang sau đấu giá khi các cơn sốt đất qua đi, trong khi bài toán gia tăng đất ở cho cư dân hiện hữu vẫn chưa được giải quyết,” GS. Võ nhận xét.

Chia sẻ với báo chí, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng, việc đấu giá đất với giá cao ở các huyện ngoại thành Hà Nội như Hoài Đức và Thanh Oai có thể làm tăng chi phí giải phóng mặt bằng cho các dự án mới.

Ông Tuấn giải thích,mức giá trúng đấu giá cao hơn từ 2-3 lần so với giá chung có thể khiến người dân ở khu vực lân cận cũng nâng giá đất của mình lên. Tuy nhiên, giá đất cao đột biến còn có thể dẫn đến đầu cơ, khi nhiều người mua đất với hy vọng giá tiếp tục tăng.

“Điều này có thể làm dòng tiền bị ứ đọng vào đất thay vì lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác”, ông Tuấn nhận định.

Chia sẻ quan điểm về vấn đề trên, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản nhận định đây là một hiện tượng kinh tế bình thường. Chuyên gia pháp lý cho biết: "Rõ ràng trong một nền kinh tế thị trường thì giá cả do thị trường quyết định. Việc có nhiều cá nhân cùng tham gia đấu giá (tỷ lệ “chọi” lên tới 20-30 lần) phản ánh nhu cầu của thị trường, hiện nay nhu cầu của người dân (gồm nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư, thậm chí đầu cơ) là rất lớn, trong khi các thống kê cho thấy số lượng tiền gửi ngân hàng và lượng tiền trong dân là rất dồi vào và đương nhiên người dân có nhu cầu đầu tư. Không thể phủ nhận bất động sản vẫn là lĩnh vực đầu tư ưa thích của đông đảo người dân.

Khi phân khúc chung cư đã đạt mức giá cao, đất nền với pháp lý “sạch” trở nên hấp dẫn. Bên cạnh đó, nỗi lo giá đất tăng cao sau khi Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan có hiệu lực từ ngày 01/8 khiến người dân đổ xô đi đấu giá. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng “siết” phương thức phân lô, bán nền, dẫn đến nguy cơ khan hiếm đất nền, nên giới đầu tư muốn nhanh chân tìm kiếm các lô đất nền để găm giữ."

Các chuyên gia bất động sản chung quan điểm, giá đất tăng mạnh hiện nay chủ yếu do một số huyện ven đô chuẩn bị lên quận và đang đầu tư mạnh vào hạ tầng xã hội. Nhiều tuyến đường liên huyện và liên xã được mở rộng, nâng cấp, đặc biệt là tuyến Vành đai 4 xung quanh Hà Nội, hứa hẹn tiềm năng phát triển lớn.

Thị trường địa ốc gần đây khan hiếm nguồn cung mới, giá chung cư tăng cao. Đồng thời, từ ngày 1/8/2024, các quy định mới về phân lô bán nền đã được áp dụng, làm giảm nguồn cung đất nền và tác động đến tâm lý nhà đầu tư, khiến họ tìm kiếm đất nền vùng ven với pháp lý rõ ràng và giá dưới 3 tỷ đồng/lô.

Ngoài ra, Nghị định 10/2023 quy định mức tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá là 20% giá trị thửa đất theo giá khởi điểm. Nếu không trúng, tiền cọc sẽ được hoàn trả ngay sau phiên đấu giá.

Với giá khởi điểm chỉ khoảng 10 triệu đồng/m², tương đương khoảng 1 tỷ đồng/lô, nhà đầu tư chỉ cần đặt cọc khoảng 200 triệu đồng/lô. Điều này không quá khó khăn đối với nhóm nhà đầu tư vừa và nhỏ. Nếu trúng, họ có thể bán lại ngay để kiếm lời hàng trăm triệu đồng.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy khi giá đấu quá cao mà không bán được, người trúng thường bỏ cọc nhanh chóng. Điều này không chỉ gây tác động xấu đến thị trường bất động sản mà còn dẫn đến hiện tượng đầu cơ, nhiễu loạn thị trường và người chịu rủi ro cuối cùng thường là người "ôm" hàng.

Chẳng hạn, tại phiên đấu giá ở huyện Thanh Oai, nhiều môi giới đã chào bán đất với giá chênh từ 200 triệu đến 1 tỷ đồng/lô, nhưng chỉ sau 3 ngày, giá chênh đã giảm mạnh xuống còn 90-200 triệu đồng/lô và các môi giới tiếp tục hạ giá nếu khách hàng thực sự quan tâm.

Theo chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh: "Cơ quan quản lý cần kiểm tra, rà soát, phát hiện các dấu hiệu bất thường trong đấu giá để kịp thời xử lý vi phạm, gồm cả truy cứu trách nhiệm hình sự. Để tạo tính răn đe, nhà quản lý cần xử lý nghiêm khắc một số trường hợp điển hình và công khai trước dư luận"./.