Gần 400.000 tỷ đồng hàng tồn kho tại các “ông lớn” bất động sản chờ chu kỳ hồi phục

Thị trường bất động sản Việt Nam đang dần lấy lại nhịp sau thời gian trầm lắng, với nhiều tín hiệu phục hồi rõ nét trong 9 tháng đầu năm 2025. Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, tổng lượng giao dịch toàn quốc đạt hơn 430.000 giao dịch, tăng nhẹ 1% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 68%, gấp đôi năm 2024 và là mức cao nhất trong ba năm gần đây.

Tuy vậy, ẩn sau bức tranh khởi sắc là một nghịch lý đáng chú ý: hàng tồn kho của doanh nghiệp địa ốc tiếp tục phình to, đặc biệt trong quý III/2025. Báo cáo tài chính của 10 doanh nghiệp niêm yết cho thấy tổng giá trị hàng tồn kho đã vượt 395.000 tỷ đồng, tăng hơn 32% so với đầu năm.

Đằng sau con số này là chiến lược “ôm hàng chờ thời” mà nhiều ông lớn bất động sản đang áp dụng một “canh bạc” mang tính phòng thủ trong ngắn hạn nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro thanh khoản và áp lực tài chính nếu thị trường không hồi phục đúng kỳ vọng.

Dẫn đầu danh sách về hàng tồn kho là Novaland (NVL) với con số kỷ lục hơn 152.000 tỷ đồng tính đến ngày 30/9/2025, tăng 4% so với đầu năm và chiếm tới 63% tổng tài sản. Trong đó, hơn 95% giá trị đến từ các dự án đang triển khai như Aqua City (Đồng Nai), NovaWorld Phan Thiết (Bình Thuận) và NovaWorld Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu), nơi chi phí đất, tư vấn, thiết kế và xây dựng đã lên tới hơn 145.000 tỷ đồng.

Xếp ngay sau là Vinhomes (VHM) - “ông lớn” của Vingroup ghi nhận hàng tồn kho vượt 125.000 tỷ đồng, tăng tới 130% so với đầu năm. Phần lớn giá trị này đến từ siêu dự án Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ (TP HCM), được kỳ vọng trở thành động lực tăng trưởng chủ lực trong giai đoạn tới.

Phần lớn hàng tồn kho của Vinhomes là bất động sản để bán đang trong quá trình xây dựng, với giá trị hơn 122.500 tỷ đồng. Con số này tương ứng với doanh số bán hàng chưa ghi nhận của doanh nghiệp, tức các hợp đồng đã ký với khách hàng nhưng chưa đến thời điểm bàn giao, đạt 223.937 tỷ đồng tính đến cuối tháng 9, tăng 93% so với cùng kỳ năm 2024.

Đây là mức cao kỷ lục, phản ánh tốc độ tiêu thụ và khả năng thanh khoản mạnh của sản phẩm. Trong bối cảnh đó, lượng bất động sản đang xây dựng của Vinhomes được xem là nguồn tích lũy cho hoạt động bàn giao và ghi nhận doanh thu trong thời gian tới.

Ở nhóm doanh nghiệp quy mô trung bình, Kinh Bắc (KBC) ghi nhận hàng tồn kho tăng tới 80%, lên mức 25.000 tỷ đồng, chủ yếu đến từ hai dự án lớn: Khu đô thị Tràng Cát (Hải Phòng) và khu công nghiệp Lộc Giang (Long An) - những dự án then chốt trong chiến lược mở rộng hạ tầng công nghiệp và đô thị của tập đoàn.

Khang Điền (KDH) cũng ghi nhận mức tăng nhẹ 4%, đạt hơn 23.000 tỷ đồng, tập trung tại các khu dân cư trọng điểm như Khang Phúc - Tân Tạo (8.272 tỷ đồng). Trong khi đó, Phát Đạt (PDR) và Đất Xanh (DXG) đều nằm trong xu hướng tương tự, với lượng hàng tồn kho lần lượt 15.000 tỷ đồng (tăng 6%) và 14.600 tỷ đồng (tăng 9%).

Ở chiều ngược lại, một số doanh nghiệp đã kiểm soát tốt lượng tồn kho. Nam Long (NLG) giảm nhẹ 1%, còn 17.852 tỷ đồng, nhờ tiến độ bàn giao khả quan tại Izumi City (Đồng Nai) và Waterpoint (Long An). DIC Corp (DIG) cũng có mức giảm 6%, xuống còn 8.655 tỷ đồng.

Các chuyên gia nhận định, lượng hàng tồn kho hiện nay có thể là “nguồn lực tiềm ẩn” giúp doanh nghiệp bật dậy mạnh mẽ khi thị trường khởi sắc – thông qua việc ghi nhận doanh thu từ mở bán và bàn giao dự án. Tuy nhiên, với những doanh nghiệp chịu áp lực tài chính lớn, việc duy trì tồn kho khổng lồ sẽ làm gia tăng chi phí vốn, bó hẹp dòng tiền và kéo theo rủi ro thanh khoản, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng trả nợ và tái đầu tư trong giai đoạn tới.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, nguyên nhân chính khiến hàng tồn kho tăng là do thủ tục pháp lý chậm trễ, chi phí đất đai và vốn tăng cao. Cùng với đó, có hiện tượng một số doanh nghiệp dù có quỹ đất lớn nhưng chậm triển khai hoặc "găm hàng" chờ thời, dẫn đến cung không đáp ứng kịp nhu cầu.

Để hướng tới một thị trường cân bằng và bền vững, ông Đính đề xuất đa dạng hóa nguồn vốn, khuyến khích quỹ đầu tư và trái phiếu bất động sản, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng. Việc đẩy nhanh các dự án hạ tầng lớn như cao tốc, metro, vành đai sẽ mở rộng không gian đô thị, giúp người dân có thêm cơ hội sở hữu nhà ở với giá hợp lý hơn.

Cùng với đó là đẩy nhanh hoàn thiện các bộ luật trụ cột như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, ban hành hướng dẫn chi tiết để địa phương có thể triển khai thống nhất. Song song đó, cần thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản và thành lập trung tâm giao dịch do Nhà nước quản lý để tăng tính minh bạch.