Giá đất tăng gấp 10 lần nhưng lợi nhuận cao từ phân khúc cao cấp sẽ giúp kiềm chế cơn "sốt" bất động sản

UBND tỉnh Vĩnh Phúc vừa công bố bảng giá đất điều chỉnh, áp dụng từ ngày 20/1 đến hết 31/12/2025. 

Theo đó, đa số các khu vực sẽ chứng kiến mức giá tăng từ 1-1,5 lần, chiếm hơn 84% tổng số vị trí; khoảng 10% vị trí tăng 1,5-3 lần. Một số ít khu vực ghi nhận mức tăng mạnh từ 1,5-8 lần ghi nhận tại 54 vị trí, chiếm hơn 1%. 

Mức giá đất cao nhất ghi nhận ở khu vực đường Ngô Quyền, TP. Vĩnh Yên, đạt 52,8 triệu đồng/m2, tăng 24% so với trước.

Không chỉ Vĩnh Phúc, các tỉnh thành khác trên cả nước cũng thực hiện điều chỉnh bảng giá đất vào cuối năm 2024, như tại Hà Nội và TP.HCM, với mức tăng phổ biến từ 4-38 lần ở một số khu vực. 

Cụ thể, vào cuối tháng 10/2024, TP.HCM đã công bố bảng giá đất mới có hiệu lực kể từ ngày 31/10/2024 đến hết ngày 31/12/2025. Đây là lần điều chỉnh đầu tiên kể từ năm 2020, với mức giá đất tăng mạnh, từ 4-38 lần tùy khu vực.

Còn tại Hà Nội, cuối tháng 12/2024, Chủ tịch UBND TP đã ký ban hành quyết định điều chỉnh bảng giá các loại đất trên địa bàn, áp dụng đến ngày 31/12/2025 với mức tăng phổ biến tại các quận từ 190-270% so với mức cũ. Mức tăng ở các huyện, xã thuộc thị xã khoảng 150-190%.

Theo đánh giá của các chuyên gia, việc điều chỉnh giá đất sẽ tạo sự công bằng và thúc đẩy nhanh chóng các dự án hạ tầng, giúp giảm thiểu tranh chấp trong giải phóng mặt bằng - một trong những nguyên nhân chính làm chậm tiến độ các dự án.

Tuy nhiên, bảng giá đất mới cũng sẽ mang lại nhiều tác động đến các nhóm đối tượng khác nhau trên thị trường, từ người dân, doanh nghiệp đến các nhà đầu tư nước ngoài.

Liên quan đến việc điều chỉnh bảng giá đất này, trong Báo cáo Triển vọng ngành bất động sản 2025 vừa phát hành, Công ty Cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) cho rằng, với bảng giá đất mới, các chủ đầu tư sẽ phải chịu chi phí tiền sử dụng đất cao hơn theo quy định mới. Giá đất mới tại nhiều vị trí đắc địa có nhiều dự án lớn đang được triển khai dự kiến tăng tới 10 lần so với trước đây.

Dù giá đất tăng, các dự án nhà ở cao cấp vẫn dự kiến ghi nhận biên lợi nhuận cao từ 45-50%, cao hơn nhiều so với phân khúc trung cấp (25-35%) và nhà ở xã hội (10%). Lợi nhuận này sẽ giúp các nhà đầu tư phần nào bù đắp được chi phí tiền đất gia tăng. 

Ngoài ra, nguồn cung nhà ở trong năm 2025 vẫn sẽ thiên về phân khúc cao cấp, do các dự án đang triển khai chủ yếu thuộc phân khúc này.

Với nhu cầu nhà ở gia tăng, đặc biệt ở TP.HCM và các thành phố vệ tinh, dự báo nguồn cung nhà ở tại đây sẽ tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2025, thúc đẩy doanh số bán hàng nhờ nhu cầu tích lũy tài sản. 

Tuy nhiên, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phục hồi chậm hơn do tình trạng dư cung và tâm lý thận trọng từ người mua.

“Giá nhà đã đạt đỉnh mới trong những tháng gần đây; giá căn hộ sơ cấp 2024 đã tăng 30% so với năm 2023, cao hơn mức tăng trung bình 12% giai đoạn 2021-2023 nhưng tâm lý thận trọng và nguồn cung cải thiện sẽ giúp kiềm chế đà tăng giá nóng.

Tuy nhiên, khác với phân khúc nhà ở được hỗ trợ bởi nhu cầu mua cao, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phục hồi chậm hơn do tình trạng dư cung và tâm lý thận trọng kéo dài của người mua”, Vis Rating dự đoán.

Theo bà Giang Đỗ - Giám đốc Bộ phận Tư vấn Savills Việt Nam, với bảng giá mới người dân có đất bị thu hồi được đảm bảo quyền lợi hơn hẳn trước đây và đây là nhóm tác động chính. Với mức giá tiệm cận giá trị thị trường, các khoản đền bù trở nên minh bạch và hợp lý hơn, giúp giảm thiểu tranh chấp đất đai.

Ngoài ra, môi trường đầu tư minh bạch hơn nhờ bảng giá đất mới cũng là một điểm cộng. Các nhà đầu tư nước ngoài có thể dễ dàng xác định chi phí và tính toán lợi nhuận hơn. Đây là bước tiến cần thiết để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường.

Tuy nhiên, bảng giá đất mới cũng sẽ tạo áp lực tài chính cho các chủ đầu tư. Chi phí sử dụng đất tăng cao khiến giá thành sản phẩm bất động sản leo thang, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

“Chúng tôi lo ngại rằng, chi phí sử dụng đất tăng sẽ gây áp lực lên giá thành sản phẩm, đặc biệt ở phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp. Đặc biệt, tại các khu vực ngoại thành, mức giá đất mới khiến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở trở nên khó khăn hơn, làm giảm cơ hội phát triển các dự án nhà ở giá rẻ”, Giám đốc Bộ phận Tư vấn Savills Việt Nam bày tỏ./.