Nguồn cung chung cư Hà Nội "bùng nổ", tăng gấp 3 lần so với TP.HCM

Đây là thông tin ghi nhận tại sự kiện tổng quan thị trường bất động sản năm 2024 do CBRE tổ chức sáng 8/1, tại Hà Nội.

Giá chung cư Hà Nội đạt mức cao kỷ lục 72 triệu đồng/m2

Theo báo cáo triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam của CBRE mới công bố, tính đến quý IV/2024, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đã đạt 72 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì). Trong năm 2024, giá bán sơ cấp chung cư ghi nhận mức tăng mạnh, với mức tăng trưởng 36% theo năm và 12% so với quý trước. Đây là mức tăng cao nhất trong vòng 8 năm qua tại thị trường chung cư Hà Nội.

Nguồn cung trong quý này chủ yếu tập trung vào các dự án cao cấp có pháp lý đầy đủ, đặc biệt là các khu đô thị tại Nam Từ Liêm và Gia Lâm, những nơi đã đi vào hoạt động và có một lượng cư dân ổn định.

Tại TP.HCM, giá bán sơ cấp của căn hộ chung cư trung bình đạt 76 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng gần 24% theo năm. Mức tăng này chủ yếu do hơn 70% nguồn cung mới trong năm đến từ các dự án cao cấp và hạng sang, cùng với các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo điều chỉnh giá tăng từ 10-40% so với các giai đoạn trước đó. Một ví dụ điển hình là một dự án tại khu vực Thủ Thiêm với giá bán căn hộ lên tới 490 triệu đồng/m2 thông thủy trong giai đoạn cuối.

Mặc dù mức giá sơ cấp chào bán cao, các chủ đầu tư vẫn áp dụng nhiều chính sách ưu đãi như thanh toán giãn lên đến 5 năm, chiết khấu từ 5% đến 16% cho thanh toán tiêu chuẩn.

Điều này đã giúp tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt trung bình 70% trên tổng số căn mở bán trong quý 4 và cả năm 2024. Một số dự án cao cấp đến hạng sang, đặc biệt là các dự án có kết nối thuận tiện với trung tâm thành phố, đã thu hút được phần lớn nhà đầu tư và bán gần 100% chỉ trong ngày mở bán.

Về nguồn cung, năm 2024, số căn hộ mở bán mới tại Hà Nội tăng gấp 3 lần so với năm 2023, vượt 30.900 căn và là mức nguồn cung mở bán mới theo năm cao nhất kể từ năm 2020. Trong khi đó, TP.HCM chỉ có 5.050 căn hộ mở bán mới, mức thấp nhất kể từ năm 2013. Tuy nhiên, riêng trong quý cuối năm 2024, TP.HCM ghi nhận sự tăng mạnh về nguồn cung, với mức tăng gấp 26 lần so với quý III.

Tại thị trường thứ cấp, giá bán chung cư tại Hà Nội đã dần đuổi kịp TP.HCM, đạt mức trung bình 48-49 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì). Mức tăng giá bán thứ cấp tại Hà Nội duy trì đà tăng ổn định, với mức tăng 5% theo quý và 26% theo năm, đây là mức tăng cao nhất từ trước đến nay.

Cũng trong khi đó, giá bán thứ cấp tại TP.HCM tiếp tục tăng nhẹ, với mức tăng trung bình 1% theo quý và 7% theo năm. Đặc biệt, với sự đi vào vận hành thương mại của tuyến Metro số 1 từ cuối tháng 12/2024, các dự án dọc tuyến như ở quận 2 (cũ) và quận 9 (cũ) đã chứng kiến giá bán thứ cấp tăng 2-3% theo quý và gần 15% theo năm.

CBRE dự báo, trong năm 2025, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục dồi dào, ước đạt hơn 31.000 căn mở bán, cao hơn so với năm 2024, chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và các dự án hạng sang.

Bên cạnh đó, nguồn cung cũng sẽ mở rộng ra các khu vực phía Nam (quận Hoàng Mai), phía Đông (quận Long Biên) và phía Tây (huyện Đan Phượng), góp phần duy trì mức tăng trưởng ổn định với mức tăng giá bán sơ cấp dự kiến tăng từ 6-8% mỗi năm.

Nhà đất "nối sóng" chung cư

Nhìn lại năm 2024, phân khúc chung cư tại Hà Nội ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ và nổi bật trên thị trường bất động sản. Cùng với sự phát triển đó, thị trường nhà đất Hà Nội cũng đã có những bước tiến đáng chú ý.

Trong năm 2024, thị trường nhà phố, biệt thự tại Hà Nội có thêm hơn 6.300 căn được mở bán từ các dự án khu đô thị hiện hữu ở Đông Anh và Hà Đông, gấp đôi so với năm trước.

Mặc dù nguồn cung mới vẫn dồi dào, thị trường nhà phố biệt thự vẫn duy trì được sự ổn định. Tổng số căn bán được trong năm 2024 đạt hơn 6.100 căn, tăng hơn 43% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá bán sơ cấp trong quý cuối năm 2024 giữ mức ổn định ở mức 220 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 20% so với năm trước. Tại thị trường thứ cấp, giá bán tiếp tục tăng mạnh vào cuối năm, đạt 175 triệu đồng/m2 đất, tăng hơn 11% so với năm trước.

Ở TP.HCM, mặc dù nguồn cung nhà phố biệt thự năm 2023 hạn chế, nhưng trong năm 2024, TP.HCM đã mở bán hơn 230 căn, gấp 8 lần so với năm trước. Tuy nhiên, nguồn cung này chủ yếu không đến từ các dự án đại đô thị quy mô lớn, nên số căn mở bán mới chỉ bằng 10-20% so với giai đoạn từ 2016-2022.

Dự án lớn nhất mở bán trong năm nằm tại khu Tây (huyện Bình Chánh), với hơn 130 căn. Giá bán sơ cấp tại TP.HCM hiện đạt 310 triệu đồng/m2, tăng 13% so với năm trước, nhưng giảm 1% so với quý II/2024, khi có nguồn cung cao đến 680 - 900 triệu đồng/m2 tại khu vực Thủ Thiêm và Phú Mỹ Hưng.

Theo nhận định của CBRE, trong những năm tới, Hà Nội sẽ có thêm nguồn cung từ các dự án đô thị mới tại Đan Phượng, Long Biên và Tây Hồ, dự kiến sẽ vượt qua 7.000 căn vào năm 2025.

Còn tại TP.HCM, nguồn cung bất động sản gắn liền với đất sẽ cải thiện nhờ vào các dự án đô thị mới ở khu Đông và khu Nam, với dự báo đạt khoảng 2.000 căn vào năm 2025, gấp 8 lần so với năm 2024.

Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, bà Dương Thuỳ Dung, nhận định rằng năm 2025 sẽ là bước ngoặt cho một chu kỳ mới trên thị trường nhà ở, khi nguồn cung dồi dào và chất lượng sản phẩm được cải thiện.

"Thị trường được kỳ vọng sẽ phát triển ổn định và bền vững hơn, khi có thời gian thích nghi với các luật sửa đổi cùng với các thông tư và hướng dẫn thi hành mới.

Điều này sẽ tạo ra một môi trường pháp lý rõ ràng, khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển dự án, đồng thời mở ra cơ hội cho nhiều người dân có thể tiếp cận và mua nhà dễ dàng hơn", bà Dung thông tin./.