Thị trường chung cư tháng 7/2025 ghi nhận giao dịch tăng vọt, nguồn cung có xu hướng chững lại

Cung giảm do thiếu dự án mới, cầu bật tăng nhờ giá hợp lý

Theo DKRA, trong Báo cáo Thị trường Bất động sản TP.HCM và các tỉnh vùng ven tháng 7/2025 vừa công bố, thị trường khu vực phía Nam gồm TP.HCM, Tây Ninh và Đồng Nai ghi nhận tổng cộng 11.391 căn hộ sơ cấp được chào bán từ 113 dự án, giảm 6% so với cùng kỳ năm 2024.

Nguyên nhân chính của đà giảm này là do thiếu vắng nguồn cung từ các dự án mở bán mới, khi thị trường chủ yếu vẫn tiêu thụ hàng tồn từ các đợt mở bán trước.

Mặc dù vậy, TP.HCM sau khi sáp nhập một số tỉnh lân cận vẫn duy trì vai trò là đầu mối cung cấp căn hộ lớn nhất, chiếm tới 99,1% tổng nguồn cung sơ cấp, phản ánh xu hướng tập trung phát triển dọc theo các trục đô thị đã hình thành.

Điểm đáng chú ý là dù nguồn cung có xu hướng chững lại, lực cầu lại gia tăng đáng kể. Trong tháng 7, đã có 1.913 căn hộ được tiêu thụ tại TP.HCM và các tỉnh vùng ven, tăng gấp 3,4 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng kể nhất là các giao dịch tập trung tại các dự án đã mở bán trước đó ở khu vực Bình Dương (cũ), nơi có mức giá dễ tiếp cận và vị trí thuận lợi di chuyển về trung tâm TP.HCM.

Giao dịch khởi sắc nhưng giá vẫn "đứng hình"

Theo DKRA, phân khúc căn hộ hạng A hiện chiếm 40% tổng nguồn cung sơ cấp, chủ yếu tập trung tại khu Đông TP.HCM (cũ) - nơi đang hút vốn đầu tư nhờ các dự án cao cấp với hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Ngược lại, các phân khúc hạng B và C lại chiếm tỷ trọng lớn tại Bình Dương (cũ) và các địa phương giáp ranh như Tây Ninh, Đồng Nai phù hợp với nhu cầu ở thực và khả năng tài chính của số đông người dân.

Về giá bán, mặt bằng giá sơ cấp và thứ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước. Dù vậy, thanh khoản trên thị trường thứ cấp lại ghi nhận sự cải thiện tại các dự án có pháp lý minh bạch, vị trí thuận lợi và đang được bàn giao hoặc xây dựng đúng tiến độ. Diễn biến này cho thấy người mua hiện ưu tiên sự an toàn và rõ ràng khi ra quyết định.

Cụ thể, giá căn hộ tại TP.HCM đang dao động từ 29 đến 493 triệu đồng/m² tùy vị trí và phân khúc; Tây Ninh từ 22 - 32 triệu đồng/m²; Đồng Nai từ 33 - 41 triệu đồng/m².

DKRA dự báo nguồn cung mới trong những tháng cuối quý III/2025 sẽ khởi sắc nhờ loạt dự án lớn đẩy mạnh truyền thông và chuẩn bị tung hàng. Điều này được kỳ vọng sẽ góp phần kích hoạt thị trường, tăng thêm lựa chọn cho người mua, đặc biệt sau thời gian dài trầm lắng.

Một điểm đáng chú ý là giao dịch căn hộ tháng 7 tăng mạnh trở lại, với 1.913 căn hộ được tiêu thụ tại TP.HCM và các tỉnh vùng ven, cao gấp 3,4 lần so với cùng kỳ 2024. Trong khi đó, tháng 6/2025, toàn thị trường chỉ tiêu thụ được 1.116 căn - giảm khoảng 7% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn các giao dịch gần đây vẫn tập trung tại các dự án đã mở bán trước tại TP.HCM, Bình Dương và một dự án mới ở Đồng Nai.

Riêng TP.HCM đang đối mặt với tình trạng mất cân đối sản phẩm. Báo cáo từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, toàn bộ 3.353 căn hộ đủ điều kiện huy động vốn trong nửa đầu năm 2025 đều thuộc phân khúc cao cấp, không có căn hộ trung cấp hoặc nhà ở giá phải chăng.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cảnh báo, từ năm 2021 đến nay, TP.HCM không còn nguồn cung nhà thương mại có giá dưới 30 triệu đồng/m², trong khi nguồn cung nhà ở xã hội cũng cực kỳ hạn chế. Khoảng 70% sản phẩm trên thị trường từ năm 2020 đến nay đều là căn hộ cao cấp.

"Thị trường phát triển không cân bằng, không bền vững như mô hình kim tự tháp bị lộn ngược đầu. Với giá căn hộ cao cấp trung bình khoảng 90 triệu đồng/m2, tương đương 9,7 tỷ đồng/căn, việc sở hữu nhà ở với đại đa số người dân TP.HCM ngày càng trở nên xa vời", ông Châu nhận định.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, từ nay đến cuối năm, TP.HCM dự kiến sẽ đón thêm 6.000-8.000 căn hộ mới, trong đó khoảng 70% đến từ các khu vực mới sáp nhập như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Theo bà Dung, giá nhà tại các khu vực ngoại thành thấp hơn trung tâm từ 50-80%, góp phần kéo giãn giá nhà và làm chậm lại đà tăng giá bất động sản. Việc mở rộng địa giới hành chính, quỹ đất và nguồn cung kỳ vọng sẽ tạo cơ hội giảm mặt bằng giá nhà tại TP.HCM trong tương lai gần.