VARS cảnh báo chiêu trò tạo khan hiếm giả để thổi giá bất động sản, kích hoạt tâm lý FOMO trên thị trường

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cảnh báo hiện tượng một số chủ đầu tư kết hợp với các sàn phân phối cố tình kiểm soát nguồn cung bằng cách tung hàng nhỏ giọt, tạo cảm giác khan hiếm giả nhằm kích hoạt tâm lý FOMO (lo sợ bỏ lỡ cơ hội) của người mua, qua đó đẩy giá bán lên cao.

Trong báo cáo thị trường quý III/2025 được công bố tại hội thảo vừa diễn ra, VARS ghi nhận hoạt động mở bán dự án nhà ở mới diễn ra sôi động, đặc biệt tại các khu vực vùng ven Hà Nội và TP HCM cũ. Trong quý vừa qua, thị trường ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm nhà ở mới, tuy giảm nhẹ 5% so với quý II, nhưng vẫn đạt mức cao nhất trong các quý III giai đoạn 2021–2024, cao gấp 2,4 lần cùng kỳ năm ngoái.

Tính trong 9 tháng đầu năm 2025, tổng cung bất động sản nhà ở trên thị trường đạt hơn 100.000 sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm 2024. Trong số này, có trên 86.000 sản phẩm mới được tung ra thị trường – cao gấp 1,3 lần cả năm ngoái – phần còn lại là hàng tồn kho được tiếp tục chào bán.

Tuy nhiên, tình trạng lệch pha cung – cầu vẫn chưa được cải thiện, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM, nơi hầu hết các dự án mở bán mới đều có mức giá khởi điểm trên 100 triệu đồng mỗi mét vuông. Điều này khiến thị trường đang ngày càng trở nên xa vời với nhu cầu ở thực, đặc biệt là với người thu nhập trung bình và người trẻ.

Chung cư tiếp tục là phân khúc chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu nguồn cung nhà ở mới với gần 68% trong quý III. Đáng chú ý, số lượng căn hộ thuộc phân khúc sang trọng và siêu sang tăng mạnh, chiếm 42% tổng nguồn cung mở bán mới. Căn hộ trung cấp chiếm khoảng 34%, chủ yếu đến từ các tỉnh giáp ranh Hà Nội và TP HCM cũ, trong khi căn hộ cao cấp chiếm 21% và phân khúc căn hộ bình dân chỉ chiếm 3%, đều thuộc các dự án nhà ở xã hội.

Tính gộp cả 9 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận hơn 54.000 căn hộ mới, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, nhóm căn hộ cao cấp và siêu sang chiếm đến 63%, căn hộ trung cấp vào khoảng 17.000 căn tương đương 31%, và căn hộ bình dân khoảng 4.000 căn – chỉ chiếm 6%. Riêng tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM cũ, có đến 80% số căn hộ mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m2.

Giá căn hộ thương mại tại các dự án mở bán mới đang neo ở mức cao. Trung bình toàn thị trường đạt khoảng 78 triệu đồng/m2, trong đó có đến 30% sản phẩm có giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên. Tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, với hơn 43% sản phẩm có giá vượt ngưỡng 120 triệu đồng/m2. Trong khi đó, TP HCM cũ ghi nhận giá sơ cấp trung bình ở mức 91 triệu đồng/m2, phần nào được kiềm chế nhờ nguồn cung từ các khu vực ngoại thành có mặt bằng giá thấp hơn.

Việc giá sơ cấp tăng mạnh kéo theo mặt bằng giá toàn thị trường bị đẩy lên cao, trong bối cảnh nhiều người dân xem bất động sản như một giải pháp phòng ngừa lạm phát. Thị trường thứ cấp cũng ghi nhận sự tăng giá liên tục, đặc biệt tại Hà Nội, nơi nhiều dự án tăng giá vài trăm triệu đến cả tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn. Các dự án nằm trong các khu đô thị đồng bộ có tốc độ tăng giá mạnh nhất. Tại TP HCM, từ cuối quý III, dòng vốn từ nhà đầu tư khu vực phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội, đã kích hoạt đà tăng giá tại nhiều dự án, có nơi tăng 5% chỉ trong một tuần.

Đối với phân khúc thấp tầng và đất nền, quý III ghi nhận khoảng 11.000 sản phẩm mới được chào bán, chiếm 32% tổng cung nhà ở mới. Lũy kế 9 tháng, nguồn cung phân khúc này đạt khoảng 32.000 sản phẩm, chiếm 37% tổng cung nhà ở, tăng gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Giá biệt thự, nhà liền kề và nhà phố sơ cấp dao động từ 50 đến 400 triệu đồng/m2. Nhiều dự án ghi nhận mức tăng giá 5–10% so với giai đoạn trước. Trên thị trường thứ cấp, giá bán nhà thấp tầng tăng 10–15% so với cùng kỳ năm ngoái, do nguồn cung khan hiếm trong khi giá căn hộ cao tầng ngày càng tăng khiến dòng vốn đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang loại hình thấp tầng. Hà Nội là khu vực ghi nhận mức tăng mạnh nhất, đặc biệt tại các dự án có mặt bằng giá dưới 200 triệu đồng/m2.

Về thanh khoản, trong quý III/2025, thị trường ghi nhận khoảng 34.000 giao dịch bất động sản thành công. Tỷ lệ hấp thụ trên tổng nguồn cung mở bán mới đạt 77%, tương đương 27.000 giao dịch – tăng 23% so với quý II. Trong đó, phân khúc căn hộ chiếm 66% tổng giao dịch, còn lại là bất động sản thấp tầng và đất nền. Lũy kế 9 tháng đầu năm, thị trường có hơn 58.000 giao dịch thành công, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm 2024, với tỷ lệ hấp thụ đạt 68% trên tổng nguồn cung.

Các dự án mở bán mới có mức giá cao hơn cùng kỳ vẫn được hấp thụ tốt, thậm chí cháy hàng ngay trong ngày đầu tiên mở bán. VARS lý giải điều này là do nhu cầu đầu tư và ở thực đang tăng lên, trong bối cảnh dòng tiền rẻ và áp lực lạm phát khiến nhiều người có xu hướng tìm kiếm bất động sản như một tài sản trú ẩn an toàn. Phần lớn giao dịch hiện nay đến từ người mua sở hữu bất động sản thứ hai trở lên.

Nhu cầu đầu tư tăng vọt được cho là kết quả của chính sách nới lỏng dòng tiền. Nhà đầu tư chuyển hướng mạnh về khu vực phía Nam, nơi còn nhiều dư địa tăng giá. Trong khi đó, nhu cầu mua để ở vẫn duy trì ở mức cao, tuy nhiên sức mua thực tế bị ảnh hưởng nặng nề bởi mặt bằng giá quá cao. Rất nhiều người dân, đặc biệt là người trẻ, ngày càng mất động lực sở hữu nhà do khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà tiếp tục bị nới rộng.

Trước thực trạng giá bị đẩy lên quá cao so với năng lực chi trả, đại diện VARS cảnh báo một số chủ đầu tư đang cố tình tạo cảm giác khan hiếm nguồn cung bằng cách tung hàng theo kiểu nhỏ giọt, kết hợp với các sàn phân phối để kiểm soát thị trường. Thủ thuật này khiến người mua bị tác động tâm lý FOMO, nghĩ rằng nếu không mua sớm sẽ mất cơ hội, từ đó chấp nhận mua với giá cao.

Ngoài ra, VARS còn ghi nhận hiện tượng một số nhóm đầu cơ tiến hành gom hàng với số lượng lớn để tạo cảm giác cháy hàng, sau đó lướt cọc, bán chênh hưởng lợi. Chiêu trò này xuất hiện rõ nhất tại các tỉnh phía Nam, nơi tâm lý đầu tư đang lên cao.