Bất động sản Hà Nội 2024: Giá tăng cao, sức mua giảm, dòng tiền đầu tư dịch chuyển mạnh

Đẩy giá phân khúc thứ cấp lên cao, sơ cấp cũng phải thiết lập mức giá mới khiến thị trường giao dịch chững lại

Tại tọa đàm "Đa điểm nhìn" do Batdongsan.com.vn tổ chức, ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản Thiên Khôi, đã chia sẻ quan điểm về tình hình giá bất động sản tại Hà Nội. 

Ông Dũng nhận định rằng, dù giá bất động sản đã tăng cao, nhưng trong trung hạn (3-5 năm), mức giá này vẫn sẽ ổn định và có tiềm năng phát triển, mặc dù mặt bằng giá hiện tại đã ở mức cao. Tuy nhiên, trong ngắn hạn (1-2 năm), giá khó có thể tăng mạnh.

Theo ông Nguyễn Thành Dũng, giá tăng cao là kết quả của nhiều yếu tố, trong đó có sự khan hiếm nguồn cung, nhu cầu đầu tư lớn và tâm lý kỳ vọng của thị trường.

Tuy nhiên, đi kèm với sự tăng giá là sự giảm sút đáng kể của sức mua. Ông Dũng cho rằng, giá cả đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân, đặc biệt là những người mua nhà ở thực. Điều này dẫn đến tình trạng giao dịch chậm lại, nhiều dự án ế ẩm.

Để thị trường phát triển bền vững, ông Dũng mong muốn có nhiều giao dịch tại phân khúc bất động sản giá thấp, nhằm tạo ra biên độ tăng trưởng ổn định. Ông cho rằng việc đẩy giá lên quá cao chỉ có lợi cho những nhà đầu tư đã có sẵn nguồn hàng để bán, trong khi phần lớn người tiêu dùng cuối lại gặp khó khăn khi tiếp cận thị trường.

“Sức mua đến từ dòng tiền, sự tích lũy tài chính của người dân, cũng như các nhà đầu tư trên thị trường. Kinh tế Việt Nam phát triển trong những năm qua không thực sự quá mạnh bởi chúng ta đang trong giai đoạn phục hồi sau dịch Covid-19, cũng như những khó khăn của thị trường bất động sản, tích lũy chưa thực sự cao. Bên cạnh đó, thị trường tài chính chưa có lượng tiền đủ tốt đổ vào thị trường bất động sản.

Do đó, giá lên cao như vậy, sức mua thị trường bị ảnh hưởng, cùng với việc lượng hàng của dự án nhà ở xã hội sắp tới hàng nhiều, trong khi giá bị đẩy lên quá cao so với sức mua thị trường. Như vậy, tiềm năng phát triển giá bất động sản 2025 ở Hà Nội khó thể tăng cao, thậm chí có xu hướng giảm nhẹ để đảm bảo tính cân bằng cung cầu”, ông Dũng nhận định.

Theo ông Dũng, mặc dù giá bất động sản đã tăng nhanh, nhưng giao dịch thực tế lại không nhiều. 

Ông dẫn chứng một ví dụ về thị trường thứ cấp tại các dự án như Royal City hay Times City, nơi có khoảng 200 căn hộ đang bán, nhưng chỉ cần giao dịch 100 căn, số tiền giao dịch đã lên tới hàng nghìn tỷ đồng.

Việc này đã đẩy giá bất động sản tại Hà Nội lên một mức mới, mặc dù lượng giao dịch không thực sự nhiều.

Ông Dũng cũng nhận định thêm, việc tăng giá ở thị trường thứ cấp đã ảnh hưởng đến thị trường sơ cấp, khiến giá bất động sản mới ra thị trường cũng phải thiết lập mức giá mới, cao hơn. 

Tuy nhiên, số lượng giao dịch ở phân khúc sơ cấp vẫn còn khá hạn chế, và thị trường bắt đầu có dấu hiệu chững lại, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM.

“Về khối lượng giao dịch sơ cấp, tôi đánh giá không thực sự nhiều so với thứ cấp. Và đến giai đoạn này, giao dịch đã chậm lại. Mặc dù hàng sơ cấp cũng chỉ có một số chủ đầu tư ra hàng với số lượng không nhiều. Như tại TP.HCM, số lượng hàng rất ít ỏi. Mỗi lần ra hàng gần như hết sạch, Hà Nội cũng đang có một số lượng nhất định, đang trông cậy vào thông tin quy hoạch”, ông Dũng nhấn mạnh.

Một yếu tố quan trọng khác mà ông Dũng đề cập liên quan đến phát triển thị trường một phần cũng là do yếu tố tâm lý, đặc biệt là kỳ vọng về các dự án quy hoạch và nguồn vốn đầu tư công.

Ông nhấn mạnh rằng mặc dù các dự án quy hoạch có thể ảnh hưởng đến giá bất động sản, nhưng nguồn tiền đầu tư công không thể thúc đẩy giá bất động sản tăng quá nhanh. Chính vì vậy, giá bất động sản tại Hà Nội trong năm qua đã tăng một cách bất ngờ.

Với những diễn biến phức tạp như hiện nay, nhiều người đặt câu hỏi liệu thị trường bất động sản Hà Nội có tiếp tục đà tăng trưởng trong thời gian tới hay không.

Ông Dũng đánh giá:“Với mặt bằng giá mới hiện nay, theo tôi về trung hạn 3-5 năm, mức giá vẫn sẽ tốt mặc dù mặt bằng giá đã đẩy lên mức cao. Tuy nhiên, trong ngắn hạn 1-2 năm, giá bất động sản ở Hà Nội thì không thể tích cực ngay được.

Ở TP.HCM, năm vừa rồi thậm chí có một số nơi đi xuống, trong khi Hà Nội tăng cao. Đó là sự khác biệt. Sự dịch chuyển của người đầu cơ, đầu tư, người tiêu dùng sẽ khác nhau về tốc độ, thời điểm. Dòng tiền của dân đầu tư sẽ có sự dịch chuyển và sẽ có sự biến động trong thời gian sắp tới tại 2 khu vực này và sẽ có dấu hiệu đảo chiều”.

Dịch chuyển xu hướng đầu tư giữa Hà Nội và TP.HCM: Mở cơ hội mới

Chia sẻ về xu hướng đầu tư, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, cũng đã có những chia sẻ về sự dịch chuyển dòng tiền đầu tư giữa hai thị trường Hà Nội và TP.HCM. 

Theo ông Tuấn, trong nửa đầu năm 2024, người dân TP.HCM bắt đầu tìm kiếm cơ hội đầu tư tại Hà Nội. Tuy nhiên, sau khoảng thời gian 3 năm, nhà đầu tư Hà Nội lại quay trở về tìm kiếm cơ hội ở thị trường Thủ đô, không còn mặn mà với thị trường TP.HCM. 

Nguyên nhân được chuyên gia chỉ ra đó là thời gian qua thị trường TP.HCM phát sinh nhiều vấn đề, như pháp lý, do đó bất động sản giảm sức hấp dẫn với nhà đầu tư Hà Nội. Thêm vào đó, tỷ lệ giải ngân vốn đầu tư công ở TP.HCM cũng thấp hơn so với mặt bằng chung của cả nước... 

Thế nhưng, vào cuối năm 2024, xu hướng này có dấu hiệu thay đổi khi người Hà Nội lại bắt đầu tìm kiếm cơ hội đầu tư tại TP.HCM và vùng ven.

Nhu cầu tìm kiếm tập trung chủ yếu ở loại hình nhà phố, chung cư, đất nền. Thị trường bắt đầu chuyển dịch về TP.HCM và khiến phân khúc chung cư tại đây bắt đầu sôi động trở lại.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 66% nhà đầu tư Hà Nội đang tìm kiếm cơ hội tại TP.HCM, điều này cho thấy thị trường bất động sản TP.HCM đang thu hút sự quan tâm trở lại.

Kết quả này cũng chỉ ra nhà đầu tư Hà Nội bắt đầu giảm quan tâm đến thị trường Thủ đô, mức giảm vào khoảng 47% so với cao điểm tháng 3/2024.

Thêm vào đó, ông Tuấn cũng cho biết thêm, không chỉ riêng nhà đầu tư Hà Nội, nhà đầu tư TP.HCM cũng đang tăng cường tìm kiếm bất động sản tại thị trường TP.HCM. Nhiều nhà đầu tư cho rằng thị trường TP.HCM đang nhiều tiềm năng và có giá hợp lý. Với 5 tỷ đồng, nhà đầu tư có rất nhiều lựa chọn ở cả vùng ven lẫn trung tâm. Tuy nhiên, phần lớn nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội nhưng chưa xuống tiền.

"Nhiều người đặt câu hỏi vì sao bất động sản TP.HCM lại có giá thấp vô lý như hiện tại, thị trường cũng có rất nhiều lựa chọn, do đó họ không cảm thấy an toàn và chưa thể quyết định xuống tiền", ông Tuấn nhận định.

Nhìn chung, sự dịch chuyển xu hướng đầu tư giữa thị trường Hà Nội và TP.HCM trong năm 2024 cũng sẽ tạo ra những cơ hội mới cho nhà đầu tư./.