Giá bất động sản tiếp tục tăng cao, chuyên gia lo khách hàng sẽ “quay lưng”

Tại Diễn đàn Phát triển bền vững thị trường bất động sản do VCCI và Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức mới đây, nhiều đại biểu cho rằng giá nhà ở tại các thành phố lớn, nhất là Hà Nội đang tăng một cách vô lý, đồng thời, mất cân bằng nguồn cung nhà ở đang là những yếu tố cản trở sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

3 nguyên nhân dẫn đến tình trạng tăng giá bất động sản nhà ở

Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, tình hình thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thông tin, về nguồn cung, nhìn chung có chuyển biến tích cực nhưng còn hạn chế; cơ cấu sản phẩm còn chưa hài hòa. Hiện nay, cả nước triển khai được 2.254 dự án với tổng số 1,2 triệu căn hộ, lô, đất nền. Về nhà ở xã hội có 622 dự án đã và đang triển khai với quy mô khoảng 565.177 căn.

Về giá giao dịch, một số địa phương có xu hướng tăng cục bộ tại một số vị trí, một số loại hình. Bộ Xây dựng đã làm việc cùng với Bộ Tài nguyên Môi trường, một số địa phương, hiện nay giá đã cải thiện tích cực hơn, cơ bản tăng 25%/năm.

Theo ông Hoàng Hải, mặc dù các Luật liên quan được ban hành và có hiệu lực thi hành song vẫn còn một số hạn chế do cần có thời gian để các cơ chế, chính sách, pháp luật mới được ban hành, được thực thi có kết quả, “đi vào cuộc sống”.

Ông Hoàng Hải phân tích, có 3 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tăng giá bất động sản nhà ở hiện nay. Thứ nhất, giá bán bất động sản tăng một phần do sự biến động trong chi phí liên quan đến đất đai, đặc biệt là việc áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới.

Tại một số địa phương, hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất với mức giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm đã làm gia tăng chi phí đầu vào. Đồng thời, công tác quản lý đấu giá chưa tốt đã dẫn đến tình trạng các nhà đầu tư lập hội nhóm để thao túng đấu giá, trả giá cao nhưng sau đó bỏ cọc, tạo mặt bằng giá ảo nhằm kiếm lời.

Thứ hai, hiện tượng "thổi giá", "tạo giá ảo" từ các đối tượng đầu cơ và môi giới bất động sản tự do là một nguyên nhân đáng lo ngại. Những cá nhân này thường lợi dụng sự thiếu hiểu biết và tâm lý đầu tư theo đám đông của người dân để trục lợi. Phần lớn họ hoạt động không có chứng chỉ hành nghề, thiếu chuyên môn, không hiểu rõ pháp luật, và thiếu đạo đức kinh doanh. Các hành vi thao túng giá này gây thiệt hại cho khách hàng, làm giảm tính minh bạch và gây rối loạn thị trường bất động sản.

Thứ ba, nguồn cung bất động sản, đặc biệt là nhà ở dành cho người có thu nhập thấp và trung bình, vẫn còn thiếu hụt nghiêm trọng tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn từ thủ tục pháp lý phức tạp đến việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng và huy động vốn qua phát hành trái phiếu. Những khó khăn này đã khiến nhiều dự án bị đình trệ, chậm tiến độ triển khai gây trầm trọng thêm tình trạng thiếu hụt nguồn cung.

Nghịch lý: Nguồn cung tăng nhưng giá bán cũng liên tục tăng cao

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, thời gian qua, nỗ lực gỡ khó cho thị trường bất động sản của Chính phủ đã có kết quả tích cực khi đã “bơm” thêm vào thị trường những nguồn cung mới, đặc biệt trong giai đoạn từ đầu năm tới nay, đã tạo ra khoảng 40.000 sản phẩm mới. Điều này cho thấy những nỗ lực cải cách, cởi trói về thể chế của Chính phủ cũng như các địa phương đã tạo ra những hiệu ứng tích cực cho thị trường.

Cán cân cung - cầu hiện nay cũng đang được điều chỉnh dần khi nguồn cung tăng thì giảm dần áp lực về cầu và theo đó giá bán bất động sản đã được điều chỉnh về mức phù hợp hơn.

Ông Đính phân tích, trong thời gian qua, các cấp Chính quyền từ Trung ương đến địa phương đã nỗ lực tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản. Từ đó, giúp nhiều dự án được triển khai trở lại, “bơm” thêm nguồn cung cho thị trường bất động sản, từ đầu năm đến nay, đã có khoảng 40.000 sản phẩm nhà ở được mở bán mới.

Theo quy luật thị trường thì khi cung tăng, giá bán sẽ giảm nhưng thị trường bất động sản gần đây lại tồn tại một nghịch lý là nguồn cung tăng nhưng giá bán cũng liên tục tăng cao. Bởi nguồn cung được cải thiện song chưa thực sự dồi dào, trong khi dòng tiền đầu tư lại bị dồn nén quá lâu, nên khi thị trường có nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ vẫn cao dù giá bán tăng mạnh.

Tuy nhiên, bên cạnh những điểm tích cực, theo ông Đính, trên thực tế, vẫn còn đó một số băn khoăn, khi các địa phương đang tiến hành công bố bảng giá đất, cũng như các quy hoạch mới có thể tạo ra những tác động trực tiếp vào giá bất động sản. 

Nguy cơ giá đất của một số địa phương sẽ bị đội lên cao, bởi thực tế hiện nay, các dự án ở Hà Nội, TP.HCM đang trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng giá rất cao, dẫn đến nguy cơ đẩy chi phí đầu tư, làm tăng đột biến giá sản phẩm.

“Do đó, chúng tôi dự báo giá bất động sản khó có thể điều chỉnh giảm và đang có dấu hiệu tăng cao. Đặc biệt, có một nghịch lý cung có thể được cải thiện, về nguyên lý thì giá bán sẽ phải giảm, tuy nhiên, ở đây cung được cải thiện nhưng mà giá lại đang cao. Nhìn chung nếu không có những cải thiện về giá, các giao dịch sẽ giảm đi và chững lại - đây là vấn đề khiến chúng tôi hết sức lo lắng”, ông Đính chia sẻ.

Cũng theo ông Đính, thời gian vừa qua, dòng tiền do bị dồn nén khá lâu và nguồn cung mới chưa thực sự dồi dào nên mặc dù tăng giá nhưng tỷ lệ hấp thụ tốt. Tuy nhiên, nếu giá bất động sản không có điều chỉnh giảm về mức phù hợp và dòng tiền vẫn chảy vào bất động sản thì thị trường sẽ chậm dần và yếu đi thì lúc đó rất có thể sẽ tồn tại trạng thái dư cung.

Ông chia sẻ thêm, thị trường bất động sản đang ở giai đoạn chuyển giao, vì vậy sẽ rất nhạy cảm trước các yếu tố ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực từ các chủ thể. Sự tăng trưởng nhẹ ở một số phân khúc có thể tạo nên đà hồi phục mạnh mẽ nếu các yếu tố hỗ trợ từ chính sách, hạ tầng và tài chính được đáp ứng. Tuy nhiên, câu chuyện tăng giá bất động sản nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và cho cả xã hội.

Để giải quyết được tình trạng này, Nhà nước cần sớm có các biện pháp hỗ trợ nhằm “thông” đường đi cho các dự án nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội và có thêm những chính sách phục hồi cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Song song với đó, rất cần sự tham gia, đồng hành của tất cả các chủ thể bao gồm: Cơ quan quản lý Nhà nước, các tổ chức xã hội nghề nghiệp, các doanh nghiệp bất động sản và môi giới bất động sản, ông Đính bày tỏ.

Giá bất động sản tiếp tục “leo thang”, các doanh nghiệp có thể phải đối mặt với nguy cơ sụp đổ

Bên cạnh đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest cho rằng, bài toán lớn nhất hiện nay đối với thị trường bất động sản là giá bán sản phẩm bất động sản. "Ngành bất động sản chiếm 17% GDP cả nước và liên quan đến hàng chục ngành nghề khác nhau, vì vậy, phát triển bất động sản là góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế. Do đó, đây cũng là lĩnh vực được Chính phủ, Quốc hội quan tâm tháo gỡ. Nhưng giá cao quá thì ai mua? Nhiều chung cư có giá lên tới 500 triệu đồng/m2 – mức giá rất phi lý.

Theo ông Hiệp, một trong những nguyên nhân chính khiến giá bất động sản tăng cao là do phương pháp định giá đất hiện nay. Có những dự án chỉ chênh 6 tháng về thời điểm định giá, giá đất đã cao gấp đôi. Trong khi đó, giá đất hiện đang chiếm tới 40% giá thành sản phẩm bất động sản. Bên cạnh đó, nhiều dự án đã hoàn thiện nhưng chưa được định giá đất, nên chưa được mở bán ra thị trường. Nhiều dự án do “tắc” định giá đất, khiến chậm trễ trong khâu đầu tư xây dựng.

“Nghiêm trọng hơn, định giá đất cao khiến giá thành bất động sản tại Việt Nam đang cao hơn so với khu vực. Nếu không có sự can thiệp kịp thời từ phía các cơ quan chức năng và hệ thống luật pháp, giá bất động sản có thể tiếp tục “leo thang” mà không có điểm dừng. Đến khi giá cả vượt quá mức chấp nhận của thị trường, không còn ai có khả năng mua, các doanh nghiệp bất động sản có thể phải đối mặt với nguy cơ sụp đổ", ông Hiệp cho biết./.