Chuyên gia dự báo nguồn cung mới năm 2025 tại TP.HCM có thể gấp đôi năm 2024

Căn hộ giá rẻ biến mất, phân khúc cao cấp chiếm ưu thế tại TP.HCM

Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, tình trạng thiếu hụt nguồn cung chưa được cải thiện và các dự án trung cấp ngày càng trở nên khan hiếm đã thúc đẩy giá bán trung bình của toàn thị trường trong quý III/2024 tiếp tục tăng, đạt 80,2 triệu đồng/m2, tăng 5% so với quý trước.

Sự khan hiếm này càng trở nên rõ nét khi phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm đến 90% tổng nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM (có giá từ 60 triệu đồng/m2 trở lên, chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì). 

Đặc biệt khu Đông - nơi được coi là “điểm nóng” của thị trường với 65% nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm, đã thiết lập một mặt bằng giá mới hoàn toàn. 

Các dự án cũ tạm ngừng triển khai trước đây đã có dấu hiệu tái khởi động lại và đều có mức giá dự kiến tăng cao gấp 2-3 lần so với mức giá đã mở bán trước đây. Thêm vào đó, phần lớn các dự án chuẩn bị mở bán tại khu vực này cũng đều có mức giá dự kiến trên 100 triệu đồng/m2.

Sự dịch chuyển mạnh mẽ này đã khiến dòng căn hộ giá rẻ dần biến mất khỏi thị trường. Cụ thể, dòng căn hộ dưới 3 tỷ đồng đang dần biến mất, phân khúc căn hộ dưới 2 tỷ đồng đã hoàn toàn vắng bóng từ năm 2023, căn hộ dưới 1 tỷ đồng đã "biến mất" từ năm 2020. 

Lý giải vấn đề này, ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cho biết, tại các thành phố lớn như TP.HCM, quỹ đất “sạch” đầy đủ pháp lý để có thể phát triển dự án nhà ở thương mại ngày càng hạn chế khiến cho giá đất ngày càng tăng cao. 

“TP.HCM đã áp dụng bảng giá đất mới đến 31/12/2025 và bảng giá đất mới cập nhật hàng năm từ năm 2026, khiến cho việc đền bù giải phóng mặt bằng tốn nhiều chi phí hơn. Cùng với những biến động vĩ mô đã làm cho chi phí phát triển dự án tăng cao, khiến các dự án chung cư dưới 3 tỷ đồng dần biến mất và có xu hướng dịch chuyển sang các tỉnh lân cận, nơi có quỹ đất dồi dào hơn và chi phí phát triển thấp hơn”, ông Tiến nhận định.

Nguồn cung mới dự kiến trong năm 2025 có thể gấp đôi so với năm 2024

Dù giá neo cao nhưng thị trường bất động sản TP.HCM đang cho thấy dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ về cả nguồn cung và lượng tiêu thụ, với tâm điểm là khu Đông, đặc biệt là Quận 2 (cũ). 

Sự thành công của các dự án mới như Masteri Grand View (hơn 2.500 lượt đặt mua sớm) và Eaton Park (hơn 1.300 lượt đặt mua) đã tạo nên một cú hích đáng kể cho thị trường. 

Việc các dự án khác đồng loạt mở bán vào tháng 12 và các dự án đã tạm dừng trước đó được khởi động lại, cho thấy tác động tích cực của các bộ Luật sửa đổi được ban hành vào tháng 8/2024, từ đó củng cố niềm tin của người mua nhà và các nhà đầu tư. 

Ông Trần Minh Tiến cho biết, nguồn cung mới dự kiến trong năm 2025 có thể đạt gấp đôi so với năm 2024, khoảng 12.000 căn, đánh dấu sự hồi phục của thị trường căn hộ TP.HCM.

Vị chuyên gia nhận định, thị trường cao tầng TP.HCM trong giai đoạn 2024-2025 nhận được 3 động lực thúc đẩy tăng trưởng đến từ cơ sở hạ tầng được chú trọng phát triển đồng bộ; các bộ Luật sửa đổi “gỡ kẹt” pháp lý; và nhu cầu nhà ở đến từ tầng lớp trung lưu ngày càng gia tăng tại Việt Nam.

Cũng theo ông Tiến, thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay đang vô cùng sôi động với đa dạng các sản phẩm, từ căn hộ cao cấp đến nhà phố, biệt thự. Các chủ đầu tư không ngừng nâng cao chất lượng sản phẩm và dịch vụ, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. Bên cạnh đó, chính sách bán hàng linh hoạt cũng tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà. Tuy nhiên, để đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn, khách hàng cần tìm hiểu kỹ thông tin và lựa chọn sản phẩm phù hợp với mục đích sử dụng và khả năng tài chính./.