Giá chung cư mới ở Hà Nội bất ngờ vượt TP.HCM trong quý III

Phân khúc trung cấp chiếm lĩnh thị trường căn hộ Hà Nội

Báo cáo quý III của Savills Việt Nam hé lộ bức tranh đầy sôi động của thị trường căn hộ Hà Nội, khi giá chung cư mới tăng lên mức 69 triệu đồng/m2, nhảy vọt 6% theo quý và tới 28% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Sức nóng của các dự án sơ cấp cũng kéo theo sự tăng giá mạnh của chung cư cũ, với mức tăng 10% theo quý và 41% theo năm, đạt 51 triệu đồng/m2.

Trong cùng kỳ, hơn 6.840 căn hộ đã được giao dịch, tăng 35% so với quý trước và 226% so với năm trước, với phân khúc trung cấp chiếm tới 98% tổng giao dịch, nhờ lợi thế pháp lý minh bạch và uy tín của các chủ đầu tư.

Tại TP.HCM, thị trường lại có xu hướng đi ngược khi giá chung cư mới giảm khoảng 12% so với quý trước, xuống còn 68 triệu đồng/m2, do các chủ đầu tư điều chỉnh phân khúc nguồn cung sơ cấp, giảm trọng số ở phân khúc trung và cao cấp.

Lượng giao dịch tại đây giảm 16% theo quý và 4% theo năm, với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 39%, trong khi lượng hàng tồn kho chỉ có 35% được hấp thụ.

Savills dự báo, từ nay đến cuối năm 2024, TP.HCM có khả năng sẽ chào đón khoảng 6.700 căn hộ mở bán mới. Đến năm 2027, hơn 50.000 căn từ 76 dự án sẽ tiếp tục ra mắt thị trường, với Thủ Đức chiếm gần 50% nguồn cung.

Ngược lại, Hà Nội dự kiến sẽ có 9.700 căn hộ mở bán trong quý IV/2024, với 88% từ các đại dự án lớn. Các khu vực như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm và Hoàng Mai sẽ đóng góp 62% thị phần và căn hộ trung cấp vẫn sẽ là phân khúc chủ đạo trong tương lai.

Điều gì khiến giá chung cư Hà Nội tăng phi mã?

Tại cuộc họp báo tổng kết năm 2023, các chuyên gia từ CBRE Việt Nam đã chỉ ra rằng khoảng cách giữa thị trường chung cư Hà Nội và TP.HCM đã thu hẹp đáng kể, từ 3-5 năm xuống còn 1-2 năm và dự báo rằng "có thể tương đương trong thời gian tới".

Sang quý I/2024, cuộc đua giá cả giữa 2 thị trường này càng trở nên quyết liệt hơn khi giá căn hộ Hà Nội bắt đầu tiệm cận mức giá của TP.HCM. Theo báo cáo quý I từ Batdongsan, giá trung bình căn hộ tại Hà Nội đạt 46 triệu đồng/m2, chỉ thấp hơn TP.HCM 2 triệu đồng.

Tháng 5, giá rao bán chung cư tại Hà Nội đã ngang ngửa với TP.HCM, chạm mức 50 triệu đồng/m2. Đến quý II/2024, giá bán trung bình căn hộ ở Hà Nội đã vươn lên xấp xỉ 60 triệu đồng/m2, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì.

Giá sơ cấp trong quý II ghi nhận mức tăng 6,5% so với quý I và gần 25% so với năm trước. Trong khi đó, TP.HCM có giá trung bình khoảng 63 triệu đồng/m2, với mức tăng khoảng 3% so với quý trước và 6% theo năm.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở của CBRE Việt Nam lý giải rằng, trong 5 năm qua, thị trường căn hộ tại TP.HCM đã tăng mạnh nhất vào các năm 2018-2019, khi nguồn cung mới đạt khoảng 30.000 căn mỗi năm, chủ yếu ở phân khúc cao cấp, làm đẩy giá lên cao.

Trái lại, từ đầu năm 2023 đến nay, thị trường căn hộ Hà Nội mới bắt đầu chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ do sự khan hiếm nguồn cung. Tổng số căn hộ mở bán trong năm ngoái đạt gần 10.300 căn, mức thấp nhất trong 10 năm qua, với nhiều chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp.

Trong khi đó nguồn cầu vẫn rất lớn. Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, căn hộ ở Hà Nội vẫn thu hút nhờ tổng giá trị phù hợp hơn, tính đa dụng và tiềm năng sinh lời so với các kênh đầu tư khác.

Bên cạnh đó, thị trường căn hộ Hà Nội cũng đón nhận nhiều nhà đầu tư nước ngoài, cũng như các đơn vị từ phía Nam đẩy mạnh Bắc tiến, góp phần định hình lại giá bán.

Phần lớn các chủ đầu tư này đã thành công trong việc phát triển dự án tại TP.HCM, nơi mà quỹ đất ngày càng trở nên khan hiếm, đẩy giá lên cao so với khả năng chi trả của người dân.

Theo nhận định của ông Kiệt, thị trường Hà Nội được các chủ đầu tư đánh giá còn nhiều dư địa tăng trưởng nên họ đã "tích cực thu hẹp khoảng cách" bằng việc đẩy mạnh phát triển những dự án cao cấp tại Thủ đô./.