Giá nhà quá cao, công chức phải mất gần 26 năm mới mua nổi chung cư

Phát biểu tại Hội nghị Ban Chấp hành, Ban Thường vụ và gặp mặt hội viên thường niên của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ đã đưa ra bức tranh tổng thể về thị trường bất động sản năm 2024 và những tháng đầu năm 2025.

Theo ông Lực, dù thị trường đã ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực và đang từng bước phục hồi, song tốc độ còn chậm. Nguồn vốn tín dụng vào bất động sản đạt khoảng 3,2 triệu tỷ đồng vào cuối năm 2024, tương đương gần 21% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, với mức tăng trưởng 12% so với năm trước. Trong đó, tín dụng cho kinh doanh bất động sản tăng mạnh 18%, tín dụng cho nhà ở tăng 6,5%.

Năm 2024, thị trường chứng kiến sự gia tăng trở lại của các doanh nghiệp quay lại hoạt động (+42%), trong khi số doanh nghiệp thành lập mới giảm nhẹ và số doanh nghiệp tạm ngừng tăng. Tuy nhiên, 4 tháng đầu năm 2025 ghi nhận xu hướng đảo chiều: Doanh nghiệp mới tăng 15,1% và số tạm ngừng giảm 1%, cho thấy thị trường có dấu hiệu khởi sắc.

Vốn FDI tiếp tục đổ vào bất động sản với 6,3 tỷ USD trong năm 2024, chiếm 16,5% tổng vốn FDI vào Việt Nam. Riêng 4 tháng đầu năm 2025, vốn FDI đăng ký vào bất động sản đạt 1,5 tỷ USD - chiếm gần 27% tổng vốn FDI, phản ánh niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường.

GDP ngành bất động sản năm 2024 chỉ tăng 3,34% (so với 0,24% năm 2023), còn xây dựng tăng 7,87%. Sang quý I/2025, đà phục hồi tiếp tục duy trì nhưng vẫn yếu. Trong khi đó, giá nhà vẫn tiếp tục leo thang.

“Trong giai đoạn 2019-2024, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng tới 59%, vượt cả Mỹ (54%), Úc (49%), Nhật Bản (41%) và Singapore (37%). Với tốc độ này, một công chức bình thường phải mất gần 26 năm mới mua được căn hộ - một con số đáng báo động về khả năng tiếp cận nhà ở của người dân”, ông Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Chuyên gia này cảnh báo, Việt Nam đang tụt hạng về khả năng tiếp cận nhà ở trên toàn cầu. Ông chỉ ra 6 nguyên nhân chính khiến giá bất động sản tăng bất thường trong những năm gần đây:

Thứ nhất, vướng mắc pháp lý kéo dài và tâm lý e ngại trách nhiệm khiến tiến độ phê duyệt dự án chậm, làm khan hiếm nguồn cung.

Thứ hai, chi phí đầu vào tăng cao, từ giá đất, giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng đến lãi suất và chi phí tài chính.

Thứ ba, lệch pha cung - cầu, khi doanh nghiệp chỉ tập trung phân khúc cao cấp, bỏ quên nhà ở xã hội và trung cấp.

Thứ tư, tình trạng “thổi giá”, làm giá và hiện tượng “cò mồi”, đấu giá bất thường tiếp tục thao túng thị trường.

Thứ năm, đầu cơ chiếm tỷ lệ lớn, theo khảo sát, 86% người mua bất động sản năm 2024 chỉ giữ tài sản chưa đầy một năm.

Thứ sáu, thiếu sắc thuế điều tiết, khi Việt Nam chưa áp dụng thuế tài sản, dòng tiền đổ vào thị trường quá dễ dàng.

Về thị trường trái phiếu, năm 2024 ghi nhận 90.000 tỷ đồng trái phiếu do các doanh nghiệp bất động sản phát hành - chiếm hơn 20%. Tuy nhiên, bước sang quý I/2025, không có doanh nghiệp nào phát hành mới, phản ánh sự chững lại sau một năm khởi sắc.

Ngoài ra, lượng trái phiếu đáo hạn năm 2025 lên tới 173.000 tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản chiếm 59% với khoảng 93.500 tỷ đồng gây áp lực lớn về thanh khoản.

Giá cổ phiếu bất động sản dù tăng 17,7% trong quý I/2025 so với cuối năm 2024, nhưng lợi nhuận của doanh nghiệp vẫn bấp bênh. Dù tăng mạnh so với cùng kỳ (63%) nhờ một vài doanh nghiệp lớn, nhưng tổng lợi nhuận quý I/2025 lại giảm gần 59% so với quý trước.

Nguồn cung nhà ở thương mại quý I/2025 tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ 2024, song vẫn chỉ đạt 50% so với quý liền trước. Giao dịch chung cư, đất nền tăng gấp đôi so với cùng kỳ, nhưng quy mô chỉ bằng một nửa quý IV/2024. Tình trạng mất cân đối cung - cầu, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, vẫn chưa được cải thiện đáng kể.

Dù các khung pháp lý mới như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và đầu tư hạ tầng đang tạo động lực mới, nhưng theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường vẫn cần những chính sách thực chất hơn để giảm giá nhà, tăng khả năng tiếp cận của người dân và giúp thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.