“Sốt” giá nhà ở thấp tầng, căn hộ bứt phá “làm mưa làm gió” thị trường

Trong bối cảnh giá nhà ở thấp tầng ở mức cao, căn hộ trở thành sản phẩm đầu tư hấp dẫn 

Theo Savills, xuyên suốt năm 2024, thị trường nhà ở, đặc biệt phân khúc căn hộ để bán tại Hà Nội đã ghi nhận sức quan tâm mạnh mẽ từ phía người mua.

Cụ thể, Savills chỉ ra, kết thúc quý I/2024, trước thông tin Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai và Luật Nhà ở (sửa đổi) đều được thông qua, thị trường ghi nhận những phản ứng tích cực khi luật sửa đổi hướng đến nhiều điểm bảo vệ lợi ích của người mua cũng như minh bạch hóa các hoạt động thị trường. 

Việc này đã tạo đà thúc đẩy quá trình mở bán trở lại của các dự án căn hộ và biệt thự, liền kề với mức tăng nguồn cung trong quý lần lượt là 99% và 221% theo năm đối với hai phân khúc. Lượng giao dịch và giá bán tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. 

Bước sang đến quý II và quý III/2024, đà phục hồi tiếp tục được ghi nhận. Đặc biệt, đây cũng là thời điểm các bộ luật liên quan tới thị trường bất động sản như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực sớm, tiếp thêm niềm tin cho các nhà đầu tư hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.

Trong quý III/2024, thị trường tiếp tục được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ. Nguồn cung căn hộ tăng mạnh 95% theo quý và 178% theo năm. Lượng bán tăng 35% theo quý và 226% theo năm. Giá căn hộ cũng tăng mạnh, với giá sơ cấp đạt 69 triệu VNĐ/m2 và giá thứ cấp đạt 51 triệu VNĐ/m2, thiết lập mặt bằng giá mới tại thị trường thủ đô.

Trước sự ấm lên của thị trường, nhiều chủ đầu tư đã mở bán các dự án mới sớm hơn dự kiến trong quý IV/2024. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, nhận định rằng nhu cầu nhà ở lớn cùng với nguồn cung dồi dào sẽ tiếp tục thúc đẩy lượng giao dịch tại Hà Nội trong thời gian tới.

Ngoài ra, thị trường căn hộ đã bắt đầu được coi là một loại tài sản tích trữ. Trước đây, người mua chủ yếu mua căn hộ để ở hoặc đầu tư cho thuê, nhưng giờ đây, nhiều người còn kỳ vọng vào sự tăng giá của căn hộ. 

Bà Hằng cho biết, điều này hoàn toàn có cơ sở khi căn hộ không chỉ mang lại lợi suất từ việc cho thuê mà còn có thể tăng giá theo thời gian. Trong khi giá các sản phẩm nhà ở thấp tầng như biệt thự, liền kề và nhà phố đang ở mức cao, căn hộ trở thành lựa chọn đầu tư hấp dẫn, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

“Kỳ vọng này hoàn toàn có tính hiện thực khi nó có cả lợi suất đầu tư từ việc cho thuê cho tới lợi nhuận từ việc tăng giá. Trong bối cảnh giá nhà ở thấp tầng, bao gồm biệt thự liền kề và nhà phố đứng ở mức cao, căn hộ lại trở thành sản phẩm đầu tư hấp dẫn khiến các nhà đầu tư đã hướng nhiều sự quan tâm”, bà Hằng chia sẻ.

Nguồn cung nhà ở trong thời gian tới sẽ đến các đại đô thị vùng ven bên ngoài vành đai

Trước những diễn biến tích cực trong năm 2024, thị trường bất động sản Hà Nội và cả nước vào năm 2025 được kỳ vọng sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới. 

Bà Đỗ Thu Hằng cho rằng, sau mỗi chu kỳ, thị trường sẽ được nâng cấp và trở nên chuyên nghiệp, đồng bộ hơn. Chu kỳ lần này sẽ hướng đến sự phát triển bền vững nhờ vào những yếu tố mạnh mẽ từ việc hoàn thiện khung pháp lý và sự tăng trưởng vững chắc về kinh tế vĩ mô.

Theo Savills, sự hoàn thiện của khung pháp lý sẽ tạo ra một môi trường cạnh tranh mạnh mẽ hơn, dẫn đến cuộc thanh lọc mới về sản phẩm và các chủ đầu tư. Trước đây, các chủ đầu tư chỉ cần có vốn và dự án là có thể tham gia thị trường, nhưng hiện nay, để phát triển dự án, các chủ đầu tư cần xây dựng uy tín, kinh nghiệm và tiềm lực tài chính.

Một điểm khác biệt của thị trường lần này là sự tham gia mạnh mẽ của các nhà đầu tư nước ngoài. Trước kia, các nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu tìm hiểu thị trường, nhưng hiện nay, họ đã tham gia sâu hơn thông qua hợp tác đầu tư với các chủ đầu tư lớn trong nước. 

Việc này không chỉ giúp khắc phục điểm yếu trong huy động vốn nước ngoài mà còn giúp các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường sâu và rộng hơn, đồng thời đa dạng hóa phân khúc đầu tư. Tiềm lực tài chính từ các thương vụ hợp tác này sẽ nâng cấp thị trường hiện tại, khiến cơ hội tham gia thị trường của các nhà đầu tư nhỏ lẻ ngày càng thu hẹp.

Qua đó, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tham gia sâu và rộng hơn vào thị trường và đa dạng hóa phân khúc đầu tư. Hơn nữa, tiềm lực tài chính từ các thương vụ hợp tác này sẽ nâng cấp thị trường hiện hữu, khiến cánh cửa tham gia thị trường của các nhà đầu tư nhỏ lẻ thu hẹp hơn.

Về sản phẩm, bà Hằng đánh giá, trong chu kỳ mới, mỗi thị trường sẽ có những dòng sản phẩm khác biệt. Các chủ đầu tư còn cần đặt ra mục tiêu phải lấy việc làm hài lòng khách hàng làm tiêu chí phát triển sản phẩm, kể cả căn hộ hạng C hay nhà ở xã hội.

“Đơn cử, tại thị trường Hà Nội, Luật Thủ đô 2024, Quy hoạch Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021-2030 và tầm nhìn đến năm 2050 đã đặt ra quan điểm, tầm nhìn, mục tiêu phát triển, để phát triển Thủ đô “Văn hiến - Văn minh – Hiện đại”. Các dòng sản phẩm bất động sản trong thời gian tới ở thị trường Hà Nội cũng cần phải tính đến các quy định, nội dung trong các văn bản này từ đó góp phần, làm đẹp cảnh quan đô thị, nâng cao chất lượng cuộc sống. Đồng thời đảm bảo mục tiêu của chương trình phát triển nhà ở, diện tích nhà ở bình quân đầu người”, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội chia sẻ.

Cũng theo bà Hằng, nguồn cung căn hộ hạng B sẽ tiếp tục chiếm tỷ trọng chính trên thị trường Hà Nội vào năm 2025, phân khúc hạng C và nhà ở xã hội đều cải thiện hơn về nguồn cung.

Nguồn cung nhà ở trong thời gian tới sẽ đến từ những chủ đầu tư lớn tại các đại đô thị vùng ven bên ngoài vành đai, các dự án đảm bảo pháp lý, chất lượng, được trang bị đầy đủ tiện ích cũng như các tiêu chuẩn bền vững. 

Thậm chí, xu hướng nguồn cung mới với chi phí vừa túi tiền hơn có thể tập trung tại những khu vực lân cận Hà Nội khi bảng giá ở khu vực nội thành cũng như các khu vực lân cận vành đai ở ngưỡng cao./.