Hà Nội và TP.HCM thuộc nhóm khó sở hữu nhà bậc nhất châu Á

Năm 2024, Sở Xây dựng TP.HCM đã thông báo xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai đối với 4 dự án gồm 1.611 căn nhà. Đáng chú ý, tất cả đều thuộc phân khúc căn hộ cao cấp.

Phân khúc trung cấp "thống trị" nguồn cung, nhà giá rẻ vẫn "vắng bóng"

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills Việt Nam, cho biết năm 2024 chứng kiến nguồn cung bất động sản thấp nhất trong 5 năm qua. Phần lớn các dự án mở bán đều thuộc phân khúc trung cấp, khiến giao dịch trên thị trường kém sôi động. Nguồn cung hạn chế đã giữ giá bất động sản ở mức cao, với các dự án mới có giá bán vượt trội so với các giai đoạn trước.

Trong năm 2025, nguồn cung dự kiến sẽ cải thiện nhưng quy mô vẫn khá khiêm tốn so với giai đoạn 2018-2019. Cơ cấu nguồn cung vẫn tập trung ở phân khúc trung cấp, trong khi nhà ở giá rẻ và vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm. Điều này đồng nghĩa với việc giá nhà khó giảm sâu, đặc biệt ở các khu vực trung tâm và đô thị mới có kết nối tốt với trung tâm thành phố.

Theo báo cáo từ CBRE, Hà Nội và TP.HCM - hai thành phố lớn nhất Việt Nam hiện thuộc nhóm dẫn đầu châu Á về chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập bình quân người lao động, thậm chí vượt qua cả Singapore.

Cụ thể, tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đạt 2.600 USD/m2 (khoảng 66 triệu đồng/m2), trong khi GDP bình quân đầu người ở mức 6.300 USD/năm. Còn tại TP.HCM, giá căn hộ trung bình là 2.800 USD/m2 (khoảng 71 triệu đồng/m2), với GDP bình quân đầu người đạt khoảng 7.500 USD/năm.

Tỷ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người và giá căn hộ theo m2 tại Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 2,4 và 2,7, cho thấy Hà Nội khó mua nhà hơn so với TP.HCM. Tỷ lệ càng thấp, khả năng sở hữu nhà của người dân càng khó khăn.

Ví dụ, Kuala Lumpur (Malaysia) có giá căn hộ trung bình tương đương Hà Nội (66 triệu đồng/m2), nhưng thu nhập bình quân đầu người ở đây đạt 28.000 USD/năm, cao gấp hơn 4 lần so với Hà Nội.

Trong bảng xếp hạng, Hong Kong (Trung Quốc) là thành phố khó sở hữu nhà nhất châu Á với tỷ lệ 1,7, tiếp theo là Manila (Philippines) và Seoul (Hàn Quốc) với tỷ lệ khoảng 2,3.

Giấc mơ sở hữu nhà xa tầm với cả những người có thu nhập cao

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), ngay cả nhóm dân số có thu nhập cao nhất, dao động từ 13-20 triệu đồng/tháng/người (theo phân loại của Tổng cục Thống kê), cũng gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà ở.

Giả sử một hộ gia đình có hai người trong độ tuổi lao động đều thuộc nhóm thu nhập cao nhất, tổng thu nhập của họ ước tính khoảng 30 triệu đồng/tháng, tương đương 360 triệu đồng/năm.

Năm 2024, giá bất động sản đã thiết lập mặt bằng mới, cao hơn từ 30% so với năm 2019. Nếu áp dụng quy tắc tài chính thông thường - chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập - nhóm này chỉ có khả năng trả khoảng 6,7 triệu đồng/tháng, tương đương 80 triệu đồng/năm cho chi phí nhà ở.

Tuy nhiên, giá mỗi căn hộ thương mại tại các đô thị lớn hiện dao động từ 40-70 triệu đồng/m2, tùy khu vực và phân khúc. Điều này đồng nghĩa, một căn hộ nhỏ khoảng 60 m2 sẽ có giá từ 2,5-3,5 tỷ đồng.

Nếu nhóm thu nhập này muốn sở hữu căn hộ giá 3,5 tỷ đồng và phải vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà, tương đương 2,45 tỷ đồng với lãi suất 8%/năm trong 20 năm, họ sẽ phải trả góp khoảng 25-27 triệu đồng/tháng, tương đương hơn 300 triệu đồng/năm, vượt xa khả năng tài chính của họ.

Ông Hoàng Kim Hoài, Tổng giám đốc Phúc Điền Land, nhận định rằng năm 2024, giá bất động sản đã thiết lập mặt bằng mới, cao hơn từ 30% so với năm 2019. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở vẫn khan hiếm và một số chủ đầu tư tận dụng điều này để tăng giá bán bất hợp lý, đẩy giá nhà lên cao.

Ông Hoài cũng cho rằng, tâm lý tích trữ tài sản và kỳ vọng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng trong bối cảnh các kênh đầu tư khác còn nhiều biến động đã khiến nhiều người mua nhà không phải để ở mà để chờ tăng giá, tình trạng này càng làm trầm trọng thêm sự mất cân đối cung cầu./.