Loạt chung cư không có sổ hồng ở Hà Nội được rao bán với giá cao "ngất ngưởng", chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m2

Tương lai "mờ mịt" của những căn hộ chưa có sổ hồng

Mới đây, UBND TP. Hà Nội đã phản hồi về kiến nghị của cử tri liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng) cho các căn hộ tại một số dự án chung cư. Các dự án này bao gồm: The Legacy, Golden West, Starcity Center và Sông Đà - Việt Đức.

Mặc dù chưa hoàn thiện pháp lý, giá bán các căn hộ tại những dự án này hiện nay đã cao không kém các dự án mới có đầy đủ giấy tờ pháp lý.

Tại dự án Golden West (phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân), giá bán ban đầu khi mở bán chỉ từ 23,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau khi bàn giao vào năm 2016, căn hộ tại đây vẫn chưa được cấp sổ hồng. Hiện nay, giá các căn hộ tại đây đã vọt lên 50-55 triệu đồng/m2.

Nguyên nhân không có sổ hồng là do chủ đầu tư vi phạm trong việc xây dựng sai quy hoạch, cụ thể là đã nâng số tầng từ 6,5 lên 25 tầng mà không tuân thủ các quy định pháp lý. Theo kết luận thanh tra của Bộ Xây dựng năm 2022, chủ đầu tư đã không hoàn thiện hồ sơ pháp lý theo yêu cầu.

Tương tự, với dự án The Legacy (phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân) do Công ty CP Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội số 41 làm chủ đầu tư, khi mở bán vào năm 2020, giá bán dao động từ 32-36 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay đã tăng lên 60-65 triệu đồng/m2. Mặc dù vậy, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) vẫn chưa cấp sổ hồng vì chủ đầu tư của dự án này vẫn chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.

Ngoài vấn đề pháp lý, dự án cũng gặp phải nhiều tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư, đặc biệt là khi cư dân từ chối đóng phí vận hành và phí gửi xe do các tiện ích quảng cáo không được thực hiện. Các vấn đề này chưa được giải quyết triệt để, khiến tình hình trở nên căng thẳng.

Bên cạnh đó, dự án chung cư Starcity Center tại ô đất ký hiệu HH (Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy), Hà Nội do Công ty TNHH Bất động sản Ngôi Sao Việt Làm chủ đầu tư: Dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt các công trình có ký hiệu: A, B, C, D, G, H.

Hiện nay, Sở TN-MT đã và đang thực hiện việc cấp sổ hồng cho người mua nhà đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư tại các công trình có ký hiệu A, B, D, H. Công trình có ký hiệu C và G chưa thực hiện việc cấp sổ hồng cho các căn hộ trên do Chủ đầu tư chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý dự án gửi về Sở để kiểm tra hồ sơ pháp lý phục vụ công tác đăng ký, cấp sổ.

Dự án Việt - Đức Complex (phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân) hiện có giá bán dao động từ 50 triệu đồng/m2 cho các căn lớn hơn 100m2 và 60 triệu đồng/m2 cho các căn nhỏ hơn. Đây là mức giá gấp 2-2,5 lần so với giá bán năm 2017. Nguyên nhân chưa có sổ hồng là do sai phạm của chủ đầu tư trong việc sử dụng tầng kỹ thuật vào mục đích kinh doanh và tự ý xây dựng vách ngăn tại tầng này. Bên cạnh đó, dự án chưa được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy.

Tuy nhiên, khác với các dự án trên, Việt - Đức Complex đã hoàn tất hồ sơ pháp lý và đang chờ cơ quan chức năng kiểm tra để cấp sổ hồng.

Trong năm 2025, UBND TP. Hà Nội dự kiến sẽ đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ cho các dự án này. Dù gặp phải nhiều tranh chấp và vướng mắc pháp lý, giá căn hộ tại các chung cư này vẫn không hề thấp, thậm chí ngang ngửa các dự án mới hoàn thiện pháp lý.

Với dự án D'Capitale (phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy), hai tòa C2 và C5 có thời gian sở hữu 50 năm, hiện vẫn chưa được cấp sổ hồng vì chủ đầu tư chưa hoàn thành hồ sơ pháp lý. Giá bán tại đây dao động từ 75-85 triệu đồng/m2, trong khi các tòa còn lại có giá khoảng 100 triệu đồng/m2.

Trước đó, vào năm 2018, giá căn hộ tại đây chỉ khoảng 60 triệu đồng/m2, nhưng sau những lùm xùm về hành lang quá hẹp và thiếu điều hòa, nhiều người đã bán cắt lỗ khoảng 50 triệu đồng/m2. Sau khi chủ đầu tư giải quyết các vấn đề này và đạt được thỏa thuận với cư dân, giá căn hộ đã tăng trở lại.

Nguy cơ tiềm ẩn từ chung cư chưa có sổ hồng

Không chỉ riêng các dự án chung cư tại quận Cầu Giấy và Thanh Xuân, nhiều dự án khác trên địa bàn Hà Nội dù đã đưa vào sử dụng vẫn chưa được cấp sổ hồng.

Dù vậy, các căn hộ tại những dự án này vẫn được giao dịch với mức giá ngang ngửa các chung cư đã hoàn thiện pháp lý. Tuy nhiên, người mua chấp nhận điều này cần phải đối mặt với nhiều rủi ro tiềm tàng.

Rủi ro lớn nhất là người dân không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với căn hộ và quyền sử dụng đất gắn liền với dự án. Điều này đồng nghĩa với việc người mua sẽ không được pháp luật bảo vệ nếu xảy ra tranh chấp liên quan đến tài sản. Bên cạnh đó, trong thời gian chưa có sổ đỏ hoặc sổ hồng, người mua cũng không thể thế chấp căn hộ để vay ngân hàng, gây cản trở lớn khi cần huy động vốn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) kiêm Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung căn hộ hiện nay đang sụt giảm nghiêm trọng, nhất là trong phân khúc nhà ở bình dân. Trong khi đó, giá nhà không ngừng tăng cao do chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, vốn và nhân công ngày càng đắt đỏ.

Ông Đính nhận định: "Không chỉ các chung cư mới, các chung cư đã qua sử dụng trong thời gian qua cũng tăng giá mạnh. Tuy nhiên, việc mua căn hộ chưa có sổ đỏ hoặc sổ hồng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Trước khi quyết định xuống tiền, người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý để bảo vệ quyền lợi của mình".

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức về nguồn cung và chi phí, việc lựa chọn căn hộ có pháp lý minh bạch không chỉ đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người mua mà còn giúp tăng tính an toàn cho các khoản đầu tư./.