Người trẻ ngày càng khó mua nhà: Thị trường đang bước vào cuộc tái cấu trúc âm thầm

Theo Avison Young Việt Nam, thị trường đang chứng kiến sự thay đổi rõ nét trong tư duy sở hữu nhà ở của thế hệ Millennial và Gen Z, kéo theo những biến chuyển lớn về cấu trúc cung – cầu bất động sản.

Người trẻ “ngại” mua nhà vì giá tăng quá nhanh

Trong nhiều năm, sở hữu nhà từng được xem là cột mốc quan trọng của người trẻ khi lập nghiệp. Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đang khiến quyết định mua nhà trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.

Theo Avison Young Việt Nam, nguyên nhân lớn nhất đến từ tốc độ tăng giá bất động sản vượt xa đà tăng thu nhập. Trong vòng 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội tăng khoảng 72%, TP.HCM tăng 50% và Đà Nẵng tăng 34%, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng khoảng 6–10% mỗi năm. Đến cuối năm 2025, giá nhà tại Việt Nam đã cao gấp khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm.

Đà tăng giá vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại. Trong đầu quý II/2026, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình tại TP.HCM đạt khoảng 3.900 USD/m2, còn Hà Nội khoảng 3.950 USD/m2. Trong khi đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền dưới 1.500 USD/m2 gần như biến mất khỏi thị trường.

Nguồn cung mới tại các đô thị lớn chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến nhiều người trẻ rơi vào tình thế “kẹt giữa”: không đủ điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng mua nhà thương mại trong nội đô.

Không chỉ giá nhà tăng cao, chi phí sinh hoạt leo thang cũng làm giảm khả năng tích lũy của người trẻ. Theo dữ liệu từ Cục Thống kê, CPI khu vực thành thị trong tháng 4/2026 tăng 0,84%, trong đó nhóm nhà ở, điện nước và vật liệu xây dựng tăng mạnh nhất. Giá thuê nhà tăng khiến phần lớn lao động trẻ tại đô thị khó có khả năng tiết kiệm khoản tiền lớn để trả trước khi mua nhà.

Bên cạnh áp lực tài chính, tư duy sở hữu của thế hệ trẻ cũng đang thay đổi. Khảo sát của Happiness Saigon thực hiện đầu năm 2026 với nhóm Gen Z từ 18–26 tuổi cho thấy ba ưu tiên chi tiêu lớn nhất trong vài năm tới là phát triển bản thân, tiết kiệm và đầu tư. Điều này phản ánh xu hướng người trẻ cân nhắc lại “chi phí cơ hội” của việc mua nhà, thay vì dành phần lớn dòng tiền cho một tài sản dài hạn.

Ba nhóm người trẻ với ba cách tiếp cận khác nhau

Theo Avison Young Việt Nam, thị trường hiện xuất hiện ba nhóm người trẻ với ba cách tiếp cận hoàn toàn khác nhau đối với bài toán nhà ở.

Nhóm đầu tiên là những người muốn mua nhà nhưng lựa chọn “chờ cơ hội”. Đây là nhóm vẫn có nhu cầu sở hữu nhà ở thực nhưng trì hoãn quyết định do lo ngại áp lực tài chính dài hạn. Họ theo dõi sát diễn biến lãi suất, tín dụng và nguồn cung để tìm thời điểm phù hợp hơn.

Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà năm 2026 được dự báo cao hơn 3–4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, xu hướng trì hoãn mua nhà ngày càng rõ nét. Nhiều người đặt mục tiêu tích lũy tối thiểu 30% giá trị căn hộ trước khi vay để giảm áp lực trả nợ.

Nhóm thứ hai là những người chấp nhận dịch chuyển xa trung tâm để mua nhà. Theo nhóm này, nếu tiếp tục chờ đợi, cơ hội sở hữu nhà sẽ ngày càng thu hẹp khi giá bất động sản liên tục tăng sau mỗi đợt mở bán.

Để hiện thực hóa giấc mơ an cư, nhiều người trẻ lựa chọn các đô thị vệ tinh hoặc khu vực cách trung tâm từ 15–20 km nhằm tìm kiếm căn hộ dưới 5 tỷ đồng. Đây cũng là lực cầu chính giúp thanh khoản phân khúc trung cấp tại các khu vực giáp ranh TP.HCM như Thuận An, Dĩ An hay Thủ Dầu Một cải thiện thời gian qua.

Tuy nhiên, rủi ro tài chính với nhóm này không nhỏ khi nhiều người phải vay tới 70% giá trị căn hộ hoặc phụ thuộc hỗ trợ tài chính từ gia đình. Điều đó đồng nghĩa với áp lực trả nợ kéo dài 10–20 năm trong bối cảnh thu nhập vẫn đang ở giai đoạn đầu tích lũy.

Nhóm thứ ba là những người lựa chọn thuê nhà dài hạn thay vì sở hữu. Khác với quan niệm truyền thống, nhiều người trẻ hiện xem thuê nhà là một chiến lược tài chính chủ động nhằm duy trì sự linh hoạt trong công việc và cuộc sống.

Xu hướng này gắn với thay đổi trong cấu trúc đô thị, khi người trẻ kết hôn muộn hơn, quy mô gia đình nhỏ hơn và ưu tiên trải nghiệm sống thay vì tích lũy tài sản cố định. Thuê nhà giúp họ duy trì chi phí nhà ở trong ngưỡng khoảng 30% thu nhập, đồng thời có thêm nguồn lực để đầu tư hoặc phát triển kỹ năng cá nhân.

Dữ liệu thị trường cho thấy trong năm 2024, lượng tìm kiếm thuê nhà tăng gần 22%, trong đó khoảng 62% khách thuê thuộc nhóm 25–34 tuổi. Nhiều người cho biết lựa chọn thuê vì không đủ tài chính mua nhà, không muốn gánh áp lực vay dài hạn hoặc nhận thấy chi phí thuê thấp hơn đáng kể so với lãi vay mua nhà.

Thị trường bất động sản đứng trước làn sóng tái cấu trúc

Theo Avison Young Việt Nam, sự thay đổi trong tư duy sở hữu nhà của người trẻ đang tác động trực tiếp đến cấu trúc thị trường bất động sản nhà ở.

Giai đoạn thanh lọc theo nhu cầu ở thực được cho là đang diễn ra rõ nét hơn khi giá bán tăng quá nhanh khiến nhiều người mua thực thận trọng hoặc rút lui khỏi thị trường. Đồng thời, việc định danh điện tử và định hướng đánh thuế bất động sản trong tương lai có thể khiến lực cầu đầu cơ tiếp tục thu hẹp.

Trong bối cảnh đó, nhà ở thương mại giá hợp lý tại các đô thị vệ tinh được đánh giá sẽ trở thành phân khúc chiến lược trong chu kỳ phát triển tiếp theo. Khi giá nhà nội đô tăng cao, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven sẽ mạnh hơn, kéo theo nhu cầu phát triển hạ tầng và các cực đô thị mới.

Xu hướng này cũng phù hợp với định hướng quy hoạch của nhiều đô thị lớn. Hà Nội đang khuyến khích giãn dân khỏi khu vực lõi, trong khi TP.HCM định hướng hạn chế phát triển thêm chung cư cao tầng trong nội đô.

Song song với đó, thị trường nhà cho thuê tại Việt Nam cũng được dự báo phát triển chuyên nghiệp hơn trong thời gian tới. Các loại hình như căn hộ dịch vụ, chung cư mini hay căn hộ diện tích nhỏ được dự báo tiếp tục hút khách nhờ nhu cầu lớn từ người độc thân và gia đình trẻ.

Avison Young Việt Nam cho rằng để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người trẻ, chính sách cần tập trung nhiều hơn vào việc phát triển nguồn cung nhà ở giá hợp lý thay vì chỉ kiểm soát tín dụng. Bên cạnh đó, cần hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường nhà cho thuê và mở rộng các mô hình thuê mua nhằm giảm áp lực tài chính cho người dân.

Theo đơn vị này, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam sẽ không biến mất khi dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa vẫn ở mức cao. Trong bối cảnh mới, doanh nghiệp bất động sản muốn duy trì lợi thế cạnh tranh cần định vị đúng phân khúc sản phẩm, mức giá và vị trí phù hợp với khả năng chi trả thực tế của người mua./.