Thị trường văn phòng Hà Nội: Ổn định trong thận trọng

Mặc dù chưa có sự tăng trưởng mạnh về nguồn cầu, song thị trường vẫn ghi nhận những tín hiệu tích cực từ hoạt động mở rộng và tái cơ cấu không gian làm việc của nhiều doanh nghiệp lớn.

Trong quý III, thị trường Hà Nội ghi nhận thêm một dự án mới gia nhập phân khúc hạng B – tòa Pearl Tower tại khu vực phía Tây, cung cấp hơn 27.800 m² diện tích văn phòng cho thuê. Với sự bổ sung này, tổng nguồn cung văn phòng trên toàn thị trường đã đạt khoảng 1,88 triệu m². Tính trong 9 tháng đầu năm 2025, tổng diện tích văn phòng được hấp thụ tại Hà Nội đạt hơn 56.000 m², tương đương với cùng kỳ năm trước. Sự ổn định này phản ánh trạng thái “lạc quan thận trọng” của thị trường, khi các doanh nghiệp cân nhắc kỹ lưỡng trong việc mở rộng hoặc thay đổi địa điểm làm việc.

Dự kiến trong quý IV/2025, thị trường sẽ tiếp tục có thêm nguồn cung mới với hai dự án văn phòng chuẩn bị ra mắt, chủ yếu tập trung tại khu vực Ba Đình – Đống Đa và khu phía Tây Hà Nội, cung cấp thêm gần 80.000 m². Việc bổ sung này có thể tạo thêm áp lực cạnh tranh nhưng đồng thời cũng làm phong phú lựa chọn cho khách thuê, nhất là trong bối cảnh nhu cầu tìm kiếm không gian làm việc chất lượng cao đang gia tăng.

Về giá thuê, phân khúc hạng A giữ mức giá trung bình ổn định ở mức 30 USD/m²/tháng, không thay đổi so với quý trước và tăng nhẹ 2,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Đối với phân khúc hạng B, giá thuê trung bình đạt khoảng 15,1 USD/m²/tháng, tăng 1,1% theo quý và tăng 2,8% theo năm. Mức tăng này chủ yếu do sự xuất hiện của dự án mới, có chất lượng cao hơn mặt bằng chung.

Xét về tỷ lệ trống, phân khúc hạng A ghi nhận mức giảm nhẹ trong quý III khi không có thêm nguồn cung mới. Tỷ lệ trống trung bình đạt 18,6%, giảm 1,3 điểm phần trăm theo quý và giảm mạnh 6,9 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Ngược lại, phân khúc hạng B chứng kiến tỷ lệ trống tăng lên 16,8%, cao hơn 1,8 điểm phần trăm so với quý trước. Dù vậy, tỷ lệ này vẫn giảm nhẹ 0,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ, cho thấy thị trường đã hấp thụ được phần lớn nguồn cung tăng thêm.

Xét về hành vi thuê, phần lớn giao dịch lớn trong 9 tháng đầu năm 2025 tại Hà Nội đến từ nhu cầu chuyển đổi sang các tòa nhà có chất lượng tốt hơn. Các giao dịch với mục đích tái cấu trúc không gian, thay vì mở rộng quy mô, chiếm khoảng 59% tổng diện tích giao dịch được CBRE ghi nhận. Điều này phản ánh xu hướng rõ rệt của các doanh nghiệp trong việc ưu tiên không gian làm việc hiện đại, tiện nghi hơn, ngay cả khi thị trường chưa thực sự bùng nổ.

Từ góc độ ngành nghề, lĩnh vực Tài chính – Ngân hàng – Bảo hiểm và Công nghệ thông tin tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt nguồn cầu, đồng thời chiếm khoảng 34% tổng diện tích giao dịch trong nửa đầu năm. Các doanh nghiệp trong hai lĩnh vực này có xu hướng sớm thích nghi với những biến động của thị trường và đặt ra tiêu chuẩn cao hơn cho không gian làm việc, không chỉ về tiện ích mà còn về khả năng hỗ trợ phát triển lâu dài.

Theo nhận định của CBRE, để tăng khả năng cạnh tranh và giữ chân khách thuê, các chủ đầu tư và chủ sở hữu tòa nhà cần tập trung cải thiện trải nghiệm và hiệu suất vận hành của tòa nhà. Một trong những chiến lược được khuyến nghị là thiết lập mô hình hợp tác với các đơn vị vận hành không gian linh hoạt (co-working space), nhằm tạo ra sự cân bằng giữa chi phí đầu tư và chất lượng dịch vụ.

Ngoài ra, việc tích hợp các tiện ích như dịch vụ ẩm thực, chăm sóc sức khỏe và các khu vực kết nối cộng đồng trong không gian công cộng của tòa nhà sẽ giúp gia tăng giá trị sử dụng và nâng cao mức độ hài lòng của khách thuê. Đặc biệt, trong bối cảnh cạnh tranh hiện nay, những tòa nhà sở hữu nhiều tiện ích nội khu đồng bộ thường có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút doanh nghiệp.

Cuối cùng, để đảm bảo tài sản không bị tụt lại trong dài hạn, các chủ đầu tư cần chú trọng vào quá trình hiện đại hóa và cải tạo các tòa nhà cũ. Việc tích hợp các yếu tố bền vững như tiết kiệm năng lượng, hệ thống vận hành thông minh, không gian làm việc linh hoạt và thân thiện với môi trường là điều cần thiết để đáp ứng nhu cầu đang thay đổi của lực lượng lao động mới. Đây cũng là xu hướng được kỳ vọng sẽ định hình lại tiêu chuẩn văn phòng tại Hà Nội trong những năm tới.