Lũng đoạn thị trường đẩy giá nhà vượt thực tế, rủi ro nghiêng về người mua

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, trong 7 tháng đầu năm 2025, khoảng 1,56 triệu tỷ đồng đã được bơm vào nền kinh tế, tăng khoảng 10% so với cuối năm 2024. Đáng chú ý, tín dụng chảy vào lĩnh vực bất động sản và chứng khoán có tốc độ tăng cao hơn mức bình quân toàn ngành.

Báo cáo tài chính của nhiều ngân hàng cũng cho thấy, tín dụng bất động sản tăng trưởng gấp nhiều lần so với tốc độ chung của toàn hệ thống. Nguyên nhân là khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp sản xuất vẫn thấp, khi chi phí đầu vào tăng, sức mua yếu khiến họ thận trọng mở rộng hoạt động.

Ngược lại, nhiều dự án bất động sản được tháo gỡ pháp lý cần vốn triển khai, cộng thêm tình trạng một số doanh nghiệp vay vốn nhưng không sử dụng đúng mục đích, dòng tiền bị "hút" mạnh vào thị trường địa ốc.

Trong bản tin thị trường mới phát hành, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định nguồn tiền dồi dào trên thị trường, cùng chính sách ưu đãi tài chính "miễn lãi - ân hạn gốc" kéo dài kỷ lục từ chủ đầu tư, đã trở thành động lực quan trọng khiến giá bất động sản liên tục leo thang, thiết lập mặt bằng giá mới.

Các cơ chế thanh toán linh hoạt, chỉ cần trả trước 10-30% giá trị sản phẩm, kèm lựa chọn hoãn trả cả gốc lẫn lãi từ 12 tháng đến 5 năm, vừa hỗ trợ người mua ở thực, vừa mở đường cho giới đầu tư tận dụng vốn nhỏ để thu về lợi nhuận vượt trội so với mức rủi ro phải chịu.

Dù hình thức "miễn lãi - ân hạn gốc" không mới, xuất hiện từ hơn một thập kỷ trước, nhưng chỉ trong hơn một năm gần đây mới trở nên phổ biến và được nhiều chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu. Một bộ phận nhà đầu tư đã tận dụng cơ chế này để mua cùng lúc nhiều sản phẩm, tham gia nhiều dự án khác nhau, và thu lãi lớn chỉ với số vốn ban đầu hạn chế.

Ví dụ, một căn hộ giá 3 tỷ đồng chỉ cần thanh toán trước 600-900 triệu đồng. Nếu giá tăng 15-20% sau 1-2 năm trong giai đoạn miễn lãi, ân hạn gốc, nhà đầu tư có thể lời ngay 450-600 triệu đồng, tương đương tỷ suất sinh lời 50-70%, con số hiếm kênh đầu tư nào đạt được. Trong bối cảnh giá bất động sản tăng "nóng" suốt năm qua, thậm chí có nhà đầu tư đã nhân đôi vốn ngay trong thời gian ân hạn trước khi nhận bàn giao.

Ngoài ra, một số nhà đầu tư chọn thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng (mức tối đa với sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai) để hưởng chiết khấu sâu, sau đó bán lại hưởng chênh lệch cao hơn so với hình thức vay mua.

Lợi nhuận hấp dẫn khiến dòng tiền tiếp tục đổ mạnh vào bất động sản. Tâm lý kỳ vọng giá sẽ còn tăng thúc đẩy tình trạng "găm hàng", khiến nguồn cung càng khan hiếm và giá càng bị đẩy lên cao. Hoạt động mua đi bán lại này tuy làm thị trường sôi động và tăng thanh khoản, nhưng đồng thời kéo theo nhiều hệ lụy cho sự phát triển bền vững.

Đáng lo ngại là những nhóm lũng đoạn thị trường lại không phải gánh rủi ro tương xứng với lợi nhuận khổng lồ thu được. Lịch sử đã chứng minh, khi thị trường chững lại, người thiệt hại nặng nhất thường là nhà đầu tư nhỏ lẻ và người dân có nhu cầu ở thực. Giá trị tài sản gần như không đổi, hạ tầng chưa cải thiện, nhưng giá bị đẩy lên phi mã, tạo ra những "cơn sốt giả" khiến đám đông lao vào đầu cơ.

Khi thị trường bất ngờ "đổi chiều", thanh khoản sụt giảm, nhiều người buộc phải bán tháo, kéo mặt bằng giá đi xuống. Nếu số đông cùng dùng đòn bẩy tài chính, tình trạng bán tháo có thể lan rộng, ảnh hưởng trực tiếp đến hệ thống ngân hàng. Nguy cơ càng nghiêm trọng nếu thị trường "đóng băng", buộc ngân hàng phải nâng lãi suất kiểm soát rủi ro, trong khi bất động sản dù giảm sâu vẫn khó tìm đầu ra.

Trong vòng xoáy này, người chịu thiệt thòi lớn nhất là người dân có nhu cầu an cư. Thu nhập của phần lớn hộ gia đình không theo kịp đà tăng giá bất động sản. Một căn hộ 2 phòng ngủ tại các đô thị lớn hiện có giá khoảng 5 tỷ đồng, vượt xa khả năng chi trả của đa số cặp vợ chồng trẻ, ngay cả khi họ có mức thu nhập khá. Điều đó khiến giấc mơ an cư thêm xa vời, đồng thời tạo áp lực cho quy hoạch và hạ tầng đô thị.

Tình trạng lũng đoạn đẩy giá lên ảo, lợi nhuận tập trung vào một nhóm nhỏ, trong khi rủi ro dồn lên nhà đầu tư nhỏ lẻ và người mua ở thực. Nếu không có giải pháp kiểm soát, thị trường sẽ lặp lại vòng bong bóng - vỡ bong bóng, kéo theo thiệt hại cho cả nền kinh tế. Và nặng nề nhất vẫn là những người dân chỉ mong tìm một mái ấm để an cư.

"Dòng tiền ồ ạt chảy vào BĐS mà không được kiểm soát không chỉ tạo rủi ro cho thị trường này, mà còn làm méo mó nền kinh tế. Khi BĐS trở thành 'cỗ máy làm giàu nhanh', nhiều doanh nghiệp và cá nhân sẽ rời bỏ những lĩnh vực tạo ra giá trị thực như sản xuất, thương mại, tiềm ẩn nguy cơ lệch pha dòng vốn, làm giảm sức cạnh tranh và tính bền vững của toàn bộ nền kinh tế", VARS cảnh báo.